Kann ich noch nach Verkauf und Eintragung von meinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen?

Sehr geehrte Fragestellerin,


Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Zunächst gehe ich davon aus, dass wir hier über das Vorkaufsrecht eines mit erhaben bei Verkauf eines Nachlassanteils reden und nicht über ein (vertraglich vereinbartes, rein schuldrechtliches oder im Grundbuch verankertes) Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Immobilie. Das muss man gedanklich ganz klar unterscheiden.

Nun zu Ihren Fragen im einzelnen:

"Wenn man nicht informiert wird vom Verkäufer hat man dann u.a das Recht auch nach erfolgten Kauf eines Dritten auf Einstieg in den Kaufvertrag bzw auf notarielle Rückabwicklubg bei einer Erbengemeinschaft? Wenn also der Miterbe seinen Anteil am Haus verkauft ohne mir das zu sagen, was kann ich dann tun ?"

Das Vorkaufsrecht an einem Nachlassanteil geht nicht allein dadurch verloren, dass der Anteil ohne Wissen des vorkaufsberechtigten Miterben schon übertragen wird. Sie hätten in diesem Fall auch gegen den Erwerber einen Anspruch auf Übertragung des Nachlassanteils an Sie. Ab Übertragung hat übrigens auch der Verkäufer eine gesonderte Mitteilungspflicht hierüber an den vorkaufsberechtigten Miterben.

Im Einzelnen:

Sie können Ihr Vorkaufsrecht ab dem Abschluss des (zwingend notariellen, § 2371 BGB ) Vertrages bis zur Übertragung des Anteils gegenüber dem verkaufswilligen Miterben Gemäß § 464 BGB geltend machen.

Ist der verkaufte Nachlassanteil bereits auf den Käufer übertragen, so kann der vorkaufsberechtigte Miterbe sein Recht ab diesem Zeitpunkt gegenüber dem Käufer ausüben, § 2035 Abs. 1 BGB . Ab Übertragung des Anteils hat auch der Verkäufer eine gesonderte Mitteilungspflicht über die Übertragung, § 2035 Abs. 2 BGB . Zudem wird dem Käufer immer daran gelegen sein dass der vorkaufsberechtigte Miterbe nachweisbar über den Kauf Kenntnis bekommt. Dies ist darin begründet, dass der Käufer natürlich in der Regel Rechtssicherheit durch den beweisbaren Ablauf der Frist will.

"Ich würde evtl gern selber kaufen
Gilt das vorksufsrecht erst ab Kenntnis zu laufen?"

Ja.

Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate gemäß § 2034 Abs. 2 Satz 1 BGB . Diese Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über den abgeschlossenen Kaufvertrag. Zu dieser Mitteilung ist der Verkäufer gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet. diese Mitteilung kann formlos erfolgen, muss aber dem Inhalt nach klar sein. Der Inhalt des Kaufvertrages muss richtig und vollständig wiedergegeben sein, sonst wird die zweimonatige Frist nicht in Gang gesetzt. In aller Regel wird die Mitteilung daher schriftlich erfolgen.

Beweispflichtig für eine wirksame mündliche Mitteilung über das Vorkaufsrecht ist im Zweifel der Erbteilskäufer, vgl. OLG Köln DNotZ 59, 263. in der Praxis liegt es daher im Interesse des Käufers, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts auch zu laufen beginnt und der Käufer dadurch nach Fristablauf Rechtssicherheit hat.

Zudem ist auch der Notar gemäß den § § 17 , 20 Beurkundungsgesetz verpflichtet, auf das Bestehen des Vorkaufsrechts hinzuweisen.

"Mir würde zB auch ein Schaden entstehen da ich mit meiner Tante ( jetzige also Ursprungsmiteigentümer) eine Vereinbarung auf jährliche Ausschüttung der Mieten getroffen hab was ja eig bei Erbengemeinschaft bis zur Auseinandersetzung ausgeschlossen ist und bei einem Verkauf an einen Dritten dann für diesen also Vertrag zu Lasten Dritter nicht gilt außer der Notar hat Kenntnis von so was"

Ein Schaden im Rechtssinne wäre das wohl nicht. Der Erwerber tritt – außer bei einer entsprechenden Vereinbarung im Erbteilskaufvertrag – nicht automatisch in sonstige vertragliche Verpflichtungen des Verkäufers ein. Das betrifft auch solche Vereinbarungen innerhalb der ungeteilten Erbengemeinschaft über die Ausschüttung von Mieteinnahmen. Insofern hätten Sie im Falle eines Verkaufs des Nachlassanteils natürlich einen Nachteil. Dagegen können Sie aber nicht viel mehr machen als Ihr Vorkaufsrecht auszunutzen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

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Mit freundlichen Grüßen