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Tod eines Mieters unter Betreuung

25.03.2015 09:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Tod eine Mieters, der unter rechtlicher Betreuung stand; Eintritt der Erben in das Mietverhältnis bzw. dort in häuslicher Gemeinschaft wohnenden Personen

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

wir haben eine kleine Wohnung seit 5 Jahren vermietet. Der Mieter ist nun unerwartet verstorben.
Der Mieter hatte eine Rechtsanwältin als Betreuerin und erhielt sein Auskommen vom Amt.

Nach dem Tod des Mieters, ging seine Schwester sofort in die Wohnung um noch Verwertbares zu holen (ich erhielt erst Tage später die Mitteilung vom Tod des Mieters). Die Schwester sagte mir in einem Telefonat, dass sie das Erbe nicht antreten werde und ich noch von ihrem Rechtsanwalt Bescheid bekäme. Heute will sie mir den Wohnungsschlüssel übergeben, ohne dass sie weitere Verpflichtungen hätte. Von ihrem Rechtsanwalt habe ich bis heute nichts gehört.

Ich rief gleich die Betreuerin an die mir mitteilte, dass sie nicht mehr für den Verstorbenen zuständig sei und nichts mehr machen wird. Ich erhielt keine weitere Auskunft.

Meine Fragen:
Wer kündigt die Wohnung?
Wer muss nun die Wohnung räumen und renovieren?
Darf ich einfach die Wohnung räumen?
Darf ich dazu die Mietkaution nehmen?
Habe ich ein Vermieterpfandrecht?
Hätte die Schwester wenn sie das Erbe nicht antritt überhaupt in die Wohnung gehen dürfen?
Welche Rechte und Pflichten habe ich als Vermieter?
An wen muss ich mich wenden – wer kann mir helfen?


Einsatz editiert am 25.03.2015 09:38:20

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Beim Tod eines Mieters existiert folgende gesetzliche Regelung, die unabänderlich (nur zu Gunsten des Mieters besteht die Möglichkeit einer Abänderung) ist:

§ 563 BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
„(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam."

Zur Einzelerläuterung:

Es kommt also zunächst darauf an, ob überhaupt andere Personen der oben genannten Art in dem gemeinsamen Haushalt lebten.
Teilen Sie mir dieses noch im Rahmen der kostenlos möglichen Nachfragefunktion (siehe unten) mit, dann antworte ich Ihnen ergänzend.

Momentan geht davon aus, dass keine derartigen Personen vorhanden sind.

Dann gilt:
§ 564 BGB
Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
„Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt.

In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind."

Ich hoffe, Sie können diese Frist noch einhalten - einen Monat, nachdem Sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben und davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Ich würde nun folgendes tun:
Ich würde sofort das Mietverhältnis schriftlich per Einschreiben/Rückschein noch am besten heute kündigen. sofern Sie wissen, wer neben der Schwester Erbe geworden ist.
Ansonsten müsste dieses erst ermittelt werden.
Hilfsweise würde ich aber jetzt schon gegenüber der Schwester sicherheitshalber derart kündigen, da Sie noch keinen endgültigen Nachweis darüber haben, dass diese das Erbe fristgerecht ausgeschlagen hat.

Wegen eines berechtigten Interesse können Sie sich unverzüglich an das Nachlassgericht am Ort der Mietwohnung wenden, das Amtsgericht.

Weiteres bleibt dann abzuwarten.
Haben alle potentiellen Erben ausgeschlagen, so erbt der Staat als Fiskus, der das Erbe nicht ausschlagen kann, aber die Haftung auf den Nachlass beschränken kann. Diese ist jetzt zu ermitteln.
Die Monatsfrist kann aber meines Erachtens nach noch eingehalten werden, da Sie erst einmal ermitteln müssen, wer Erbe geworden ist.

Der Erbe tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, das fortgesetzt würde.

Allein räumen dürfen Sie die Wohnung auf keinen Fall, sondern nur wenn dieses mit dem Erben so ausgemacht wurde, zum Beispiel im Rahmen eines Aufhebungsvertrages oder letzterer bzw. Sie gekündigt hat bzw. gekündigt haben.

Der Erbe muss ansonsten renovieren (sofern dieses der Mietvertrag in rechtswirksamer Weise vorsieht) und die Wohnung Ihnen übergeben, wenn er kein Interesse mehr daran hat und selbst kündigt beziehungsweise einem Aufhebungsvertrag zustimmt.

Die Mietkaution und das Vermieterpfandrecht haben Sie weiterhin, wobei Sie Erstere abrechnen und gegebenenfalls an den Erben zurückzahlen müssten, es sei denn, es bestehen noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis.

Letzteres müssen Sie schriftlich ausüben und geltend machen, gegenüber dem entsprechenden Erben.
Die Gegenstände des Mieters wären somit nach den gesetzlichen Regeln über das Pfandrecht zur Verwertung zu bringen.

Da hier viele Dinge eine Rolle spielen, sollten Sie erwägen, sich anwaltlicher Hilfe dazu zu bedienen.

Ansprechpartner wäre zunächst wie gesagt das Nachlassgericht und die mit dessen Hilfe zu ermittelnden Erben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2015 | 10:16

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
der Mieter wohnte allein in der Wohnung.
Durfte die Schwester obwohl sie das Erbe ausschlägt in die Wohnung um Verwertbares zu holen?
Muss ich mich als erstes ans Nachlassgericht wenden?

Für Ihre Mühe vielen Dank.

MIt freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2015 | 10:46

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In Ordnung, dann gilt die Erbenregelung beziehungsweise Erbenhaftung, wie oben dargestellt.

entschuldigen Sie, dass mit der Schwester hatte ich vergessen zu erwähnen:
Diese darf, wenn sie das Erbe ausgeschlagen hat, was noch zu prüfen werde, ohne weiteres nicht in die Wohnung, so dass sich ihr den weiteren Zutritt verwehren würde. Dieses dürfen nur die Erben.

Wenden Sie sich als nächstes in der Tat an das Nachlassgericht - das ist der erste Schritt.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 25.03.2015 | 10:48

Sehr geehrter Fragesteller,

Verzeihung, der Satz soll richtig so lauten:

"Entschuldigen Sie, dass mit der Schwester hatte ich vergessen zu erwähnen:
Diese darf, wenn sie das Erbe ausgeschlagen hat, was noch zu prüfen wäre, ohne weiteres nicht in die Wohnung, so dass ich ihr den weiteren Zutritt verwehren würde. Dieses dürfen nur die Erben."

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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