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Aufhebung einer Grundstücksgemeinschaft

12.03.2015 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


19:46
Im Jahr 1996 hatte unsere Mutter uns 3 Geschwistern „A", „B" und „C" zu gleichen Teilen ein großes Grundstück in Niedersachsen mit 7 Mietwohneinheiten überschrieben. Jeder ist zu 1/3 im Grundbuch eingetragen. Im Notarvertrag hatte die Mutter aber eine Klausel aufnehmen lassen wie folgt: „Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wird für immer ausgeschlossen".
Diese Klausel ist auch im Grundbuch eingetragen.

Jetzt nach fast 20 Jahren ist die Mutter verstorben und die Geschwister „A" und „C" sind weggezogen. Nur Geschwisterteil „B" wohnt auf dem Grundstück und genießt natürlich alle Privilegien des Grundbesitzes.
Die Kinder „A" und „C" wollten „B" ihre Anteile verkaufen, es kam aber zu keiner preislichen Einigung. Typischer Streit: „B" will möglichst wenig zahlen und „A" und „B" möchten möglichst viel haben.
Nun wollten „A" und „C" über das Gericht die Zwangsversteigerung einleiten, geht aber nicht. Das Amtsgericht lehnt die Zwangsversteigerung ab wegen der o . g. Klausel im Grundbuch „…Verbot Aufhebung…".
Der § 749 BGB Abs. 2 besagt aber „…so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt…"
Schön und gut, was ist ein wichtiger Grund?

Geschwister „A" und „C" wollen nur ihre Anteile in Geld umwandeln, um ggf. davon eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auch deren Kinder wollen mit dem Grundstück nichts zu tun haben. Geschwisterteil „B" betreibt aber Zustimmungsboykott für einen gemeinschaftlichen, marktgerechten Verkauf des gesamten Grundstücks.

Zusammenfassung:
1."B" will die Anteile von „A" und „C" nicht marktgerecht bezahlen
2.„B" will aber auch einem Verkauf des gesamten Grundstücks nicht zustimmen.
3. Teilungsversteigerung geht auch nicht wegen Aufhebungsverbotsklausel.

Frage:
1.)Sind jetzt die Geschwister „A" und „C" bis zu ihrem Tod in der Miteigentümerschaft „gefangen", ohne irgendwelche Vorteile aus dem Grundstück zu haben? Die Mieteinnahmen sind nicht üppig und dienen praktisch nur dem Erhaltungsaufwand.

2.) Könnten „A" und „C" ihre 2/3 Grundstücksanteile an Fremde verkaufen, falls sie einen finden?

3. ) Was würde ein Anwalt machen, wenn er in "der Haut" von "A" oder "C" stecken würde, um die Miteigentumsanteile gegen den Willen von „B" trotzdem in Geld umwandeln zu lassen?
Bitte also nicht die Antwort: "dann müsst Ihr Euch einigen" :-(

Ich habe zu unserem Fall keine vergleichende Rechtssprechung im Netz gefunden.
12.03.2015 | 18:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
Rechtsgeschäftlich haben Mutter und Geschwister vereinbart, dass das Recht die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen "für immer ausgeschlossen" ist.

An diese Vereinbarung sind die Geschwister gebunden.

Insoweit, was die Aufhebung der Gemeinschaft zu Bedingungen von A und C betrifft, sind A und C, in der Gemeinschaft "gefangen".

Auch wenn es jetzt nicht weiterhilft, hätte die Schenkung abgelehnt werden können.

Für eine einvernehmliche Aufhebung müssen alle Miteigentümer zustimmen.

Da die Verwaltung den Miteigetümern gemeinschaftlich zusteht (§ 744 BGB ), kann beispielsweise eine Erhöhung der Mieteinnahmen oder die Einsetzunge eines Wohnungsverwalters beschlossen werden(§ 745 Abs 1 BGB ).

A und C sollten Ihre Stimmenmerheit bei der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nutzen um mit B Einvernehmen zu erzielen.

2.
§ 747 Abs. 1 BGB bestimmt: "Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen."

Das Verfügungsrecht kann nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen werden (§ 137 S. 1 BGB ).

Lassen Sie den gesamten Vertrag von einem Kollegen vor Ort prüfen, ob es nicht noch Beschränkungen bezüglich der Verpflichtung über die Verfügung der Anteile gibt.

3.
Es sollte daher versucht werden, jemanden zu finden, der die Anteile erwerben will.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 12.03.2015 | 19:11

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

hier noch eine Nachfrage, ich hatte ja auf den § 749 BGB hingewiesen hier im Wortlaut:

Aufhebungsanspruch
(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.

(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.

Da steht doch eindeutig, dass die Aufhebung trotz Ausschluss verlangt werden kann, … wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Was wäre denn ein wichtiger Grund?
Morddrohung, Unterschlagung, Streit unter den Miteigentümern … ?

Nach § 749 BGB Abs. (3) wäre ja sogar der Notarvertrag nichtig.
Welchen Sinn hat dann dieser Paragraph, wenn es keine Möglichkeit gibt ihn anzuwenden? So habe ich Sie jedenfalls verstanden wenn Sie schreiben, dass man in der Gemeinschaft "gefangen" ist.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.03.2015 | 19:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage und den Hinweis auf ihre vierte Frage (versteckt) im Text nach dem wichtigen Grund des § 749 Abs. 2 BGB .

Ein bloßer Streit der Miteigentümer genügt nicht. Die Mutter wird sich bei der Vertragsgestaltung etwas gedacht haben. Dass es unter Geschwistern Streit gibt, liegt in der Natur der Sache.

Für den wichtigen Grund ist ein strenger Maßstab anzulegen. § 314 Abs. 1 S. 2 BGB (Abwägung aller Umstände des Einzelfalles) ist heranzuziehen.

Eine weitere Zusammenarbeit für eine interessengerechte Nutzung und Verwaltung muss unzumutbar sein (LG Düsseldorf ZMR 2012, 24; Palandt/Sprau § 749 Rndr. 6). Erhebliche Straftaten gegen einen Miteigentümer machen die Zusammenarbeit unzumutbar.


Ich habe Ihre Bezeichnung "gefangen" übernommen.
A und C können einseitig die Aufhebung nicht verlangen. Beide Seiten müssen für eine bestmögliche Lösung von ihrer Maximalforderung absehen.

§ 749 Abs. 3 BGB schließt vertragliche Regelungen aus, die auch für den Fall eines wichtigen Grundes eine Aufhebung verbietet. Das ist nach Ihren Angeben nicht gegeben. Der Vertrag ist auszulegen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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