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Erstazbau im Aßenbereich möglich? (Häuerlingshaus)

| 02.03.2015 20:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Ein Ersatzbau für ein vom Eigentümer seit längerer Zeit zu Wohnzwecken genutztes Gebäude, das Bestandsschutz genießt, kann nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB genehmigungsfähig sein, wenn das vorhandene Gebäude Missstände oder Mängel aufweist, und der Eigentümer auch den Neubau selbst nutzen will.

Hallo,

ich überlege ein 7000 qm großes, bebautes Waldgrundstück, das sich im Außenbereich von NRW befindet, zu kaufen.

Auf dem Grundstück befindet sich ein rechtmäßig errichtetes Häuerlingshaus. Es ist keinem Hof mehr zugehörig.
Die letzten Jahre ist das Haus immer vermietet gewesen. Bei einem Unwetter hat das Dach einen leichten Hagelschaden erlitten, welcher nicht instand gesetzt wurde. Die Mieter sind ausgezogen und das Haus steht jetzt seit einem Jahr leer.

Es handelt sich um ein Fachwerkhaus mit ca. 130 qm Wohnfläche, das am Kanal- und Stromnetz angeschlossen ist. Die Decken sind sehr niedrig, so dass ich gerade eben stehen kann. Es befindet sich keine Heizung in dem Haus.

Da das Haus doch sehr heruntergekommen ist, käme der Kauf des Grundstücks für mich nur in Frage, wenn sich ein Ersatzbau errichten ließe.

Die Idee die mir vorschwebt ist, das Dach kostengünstig wieder instand zu setzen. Das Erdgeschoss würde ich wohnlich herrichten, meinen Wohnsitz ummelden und in das Haus einziehen. Nach frühestens 2 Jahren, spätestens jedoch nach 4-5 Jahren möchte ich dann eine Bauanfrage stellen. Ich habe schon häufiger gehört dass dies so mit Resthöfen gemacht und genehmigt wurde, jedoch frage ich mich ob es einen Unterschied zu einem Häuerlingshaus gibt.

Kann man anhand von Paragraphen abschätzen wie sicher dieses Vorhaben durchzusetzen ist?
Ich habe Angst davor, dass dieses Vorhaben nicht genehmigt werden könnte und ich dann einen sehr teuren Wald erworben habe.

Vielen Dank im Voraus!

Freundliche Grüße, J.

02.03.2015 | 21:12

Antwort

von


(481)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Außenbereich beurteilt sich nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich .

Zum besseren Verständnis der Norm ist eine Vorbemerkung zu deren systematischen Aufbau erforderlich.

Grundsätzlich sind Bauvorhaben im Außenbereich unerwünscht (und unzulässig).

In Absatz 1 der Norm werden die sog. "privilegierten Vorhaben" aufgezählt, die ausnahmsweise im Außenbereich zulässig sind. Es handelt sich hier um landwirtschaftliche, Forschungs- und Versorgungsbetriebe. Der von Ihnen angedachte Ersatzbau fällt nicht hierunter.

Nach Absatz 2 der Norm können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Absatz 3 zählt katalogmäßig Tatbestände von öffentlichen Belangen im Sinne des Absatz 2 auf, die "sonstigen Vorhaben" entgegenstehen.

Absatz 4 beinhaltet eine katalogmäßige Aufzählung von Tatbeständen, bei deren Vorliegen die in Absatz 3 genannten öffentlichen Belange nicht anwendbar sind.

Der von Ihnen angedachte Ersatzbau unterfällt der Tatbestandsgruppe des § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich Buchstaben a. - d. BauGB. Es handelt sich hier um einen gesetzlich definierten Fall des Bestandsschutzes, und zwar

"die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

a) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,

c) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und

d) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; (...)"

Damit können einem Ersatzbau-Antrag nicht die öffentlichen Belange, die in § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich aufgeführt sind, entgegengehalten werden. Wenn die Erschließung auch gesichert ist, kann die Baubehörde den Antrag im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich als "sonstiges Vorhaben" genehmigen. Ein einklagbarer Anspruch besteht allerdings nur dann, wenn sich das Ermessen der Behörde auf Null reduziert, d.h. jede andere Entscheidung als eine Genehmigung ermessensfehlerhaft wäre. Auf jeden Fall darf die Behörde einen Bauantrag nicht willkürlich ablehnen, sondern sie muss nachvollziehbar die für und gegen eine Genehmigung sprechenden Umstände in ihrer begründeten Entscheidung gegeneinander abwägen.

Da das Haus und die Nutzung Bestandsschutz genießen, und keine Gründe erkennbar sind, die gegen die Genehmigung eines Ersatzbaus sprechen, können Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit damit rechnen, dass der Ersatzbau bei der von Ihnen geplanten Vorgehensweise genehmigt wird.

Allerdings kann ich Ihnen hier keine "Garantie" geben, dass die Behörde den Ersatzbau schlussendlich genehmigen wird, und nicht doch noch Ablehnungsgründe (im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung) finden oder konstruieren wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Bewertung des Fragestellers 04.03.2015 | 08:04

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