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Unterschied zwischen dinglichem Wohnungsrecht und Wohnrecht

| 23.02.2015 10:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: DIe Frage beschäftigt sich mit der Entstehung eines Wohnrechts und dem UNterschied zwischen einem schuldrechtlichen und dinglichen Wohnrecht.

Aus einem Erbfall erhalten vier Parteien unterschiedliche Anteile (A = 50%/ B = 25%/ C = 12,5/ D = 12,5%). Das Anwesen besteht aus Haupt- und Nebengebäuden, wobei A die Nutzung (vertraglich/ schuldrechtlich) im 2 OG zugesprochen wurde und B+C+D sich das 1 OG teilen. Die Wohnungen besitzen keine Abgeschlossenheitserklärung und Teileigentum wurde nicht begründet. Folglich besitzt jeder je nach Quote an allem einen entsprechenden Anteil.

Nachdem A äußerst aufwendig seine Haupt- und Nebenwohnung im 2 OG kernsanierte und hochwertig ausgestattet hat möchte dieser nun Wohnungsrechte eintragen lassen.

a) Was ist der Unterschied zwischen dinglich besicherten (im Grundbuch eingetragenem) Wohnrecht und Wohnungsrecht?

b) Wie kann eine Eintragung im Grundbuch für ein Wohnungsrecht überhaupt eingetragen werden, da die einzelnen Wohnungen doch dort gar nicht separat identifiziertbar (Teileigentum / eigenes Grundbuchblatt existiert nicht) sind?

c) Bezieht sich Wohnrecht immer auf das ganze Objekt oder könnte dies analog b) ebenfalls nur auf Teile der Immobilie eingetragen werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Fragen.

Hierzu:

1.)
Ein schuldrechtliches Wohnrecht wirkt als Vertrag nur zwischen den Vertragsschließenden. Bei einem Verkauf der Immobilie wären Sie daher nicht abgesichert, da das nur schuldrechtliche Wohnrecht dem Erwerber nicht immer entgegengehalten werden könnte. Auch ist ein nur schuldrechtliches Wohnrecht grundsätzlich einfacher auch einseitig kündbar.

Ein dingliches Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Dieses wirkt dann auch gegenüber einem Erwerber und ist grundsätzlich daher kaum noch zu beseitigen.

Insgesamt sollten Sie auf jeden Fall auf ein dingliches Wohnrecht bestehten, um dauerhaft die Nutzung sicherstellen zu können.


2.)
Zunächst könnten Sie selbstverständlich die Eintragung des Wohnrechts mit einer Teilung verbinden. Hierdurch würden eigene Grundbuchblätter geschaffen, eine Teilungserklärung wäre notwendig.

Wenn dies nicht gewünscht ist, ist aber die Eintragung auch ohne eine solche Teilung notwendig. Gemäß § 1093 BGB kann ein WOhnrecht auf für einen "Teil eines GEbäudes" bestellt werden. Demnach kann auch ohne ABgeschlossenheitsbescheinigung für einzelne Fläche ein Wohnrecht begründet werden. Wichtig ist hierbei nur, dass die Fläche hinreicht konkret bestimmt wird. Sofern ein gesamtes Geschoss vom Wohnrecht umfasst ist, dürfte dies kein Problem darstellen.

c)
Dürfte sich durch die Antwort bei b) erledigt haben.


Sollten Sie weitergehende Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2015 | 12:21

Sehr geehrter Herr Müller,

die Fragen b + c) sind verständlich beantwortet. Leider ist meine Hauptfrage nach der immer wieder zu Verwechslung führenden Hauptfrage nicht beantwortet:

In der Literatur/ Web-Seiten/ Wikipedia wird mal von Wohnrecht und mal von Wohnungsrecht gesprochen.

Was ist genau der Unterschied und welche unterschiedliche Bedeutung hat das eine gegenüber dem anderen Recht wenn es ins Grundbuch eingetragen wird?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2015 | 12:37

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Das Gesetz spricht in § 1093 BGB von einem "Wohnungsrecht". Zwischen einem Wohnrecht und einem Wohnungsrecht besteht grundsätzlich kein juristischer Unterschied, gemeint ist in beiden Fällen in der Regel das Gleiche, so dass nur ein sprachlicher Unterschied vorliegt.

Es gibt bei einem solchen Wohnungsrecht lediglich ein Unterschied zwischen einem dinglichen (= im Grundbuch eingetragenen) und einem nur schuldrechtlichen (= nur vertraglich vereinbart ohne Eintragung im Grundbuch) Wohnungsrecht. Hierzu hatte ich IHnen bereits den wesentlichen Unterschied erläutert.

Juristisch gibt es noch das Dauerwohnrecht gemäß §§ 31 WEG. Dies ist nur innerhalb einer WEG anwendbar, bei Ihnen damit derzeit mangels Teilung des Anwesens nicht. Das Dauerwohnrecht wird in der Praxis fast nie vereinbart, die Bedeutung ist sehr gering. Wesentlicher Unterschied ist, dass das Dauerwohnrecht vererblich und veräußerlich ist und nicht zwigend persönlich genutzt werden muss. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist hingegen im Grundsatz unvererblich und muss selbst ausgeübt werden.

WIe bereits geschildert wird in der PRaxis fast ausnahmslos ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB eingeräumt.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage hiermit beantwortet zu haben.

Sollte eine weitergehende Interessenvertretung erforderlich werden, können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen.

Bewertung des Fragestellers 23.02.2015 | 13:44

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