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Stark einseitiger Kündigungsverzicht in Mietvertrag - Vermieterseitig

| 28.01.2015 10:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Zur Situation:
Meine Lebensgefährtin trennte sich Anfang letzten Jahres von ihrem Ehemann und zog aus dem gemeinsamen EFH aus. Daraufhin errichtete dieser in der Immobilie eine Trennwand zur Schaffung einer ELW (ca. 1/3 der Gesamtwohnfläche) welche er selbst in der Folge bewohnte. Die entstandene Wohnung (ca. 2/3 der WF) wurde von ihm an ein junges Pärchen vermietet, mit der Absicht diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder selbst zu nutzen. Nun soll entgegen den bisherigen Planungen, auf beidseitigen Wunsch hin, die Immobilie in den Alleinbesitz meiner Lebensgefährtin übergehen. Nach erfolgter Übernahme planten wir nun die aktuell vermietete Wohnung für uns (2Erw.+2Kinder) selbst zu nutzen.
In diesem Zuge wurde uns der Mietvertrag welcher zwischen den beiden Mietparteien geschlossenen wurde übergeben. In diesem Vertrag, bei dem es sich um eine Vorlage des Deutschen Mieterbundes handelt und vom Vermieter eingebracht wurde, fielen uns die Paragraphen die die Kündigungen durch den Vermieter einschränken besonders auf:
Auszug aus dem Mietvertrag:
…§2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am:__01_05_2014___, es läuft auf unbestimmte Zeit. (Anm.: Datum handschr. eingetragen)
Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 8, 17 – 22 dieses Vertrages).
… § 17 Ordentliche Kündigung
1. Der Mieter kann den Mietvertrag von unbestimmter Dauer jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
2. Die Kündigunsfrist verlängert sich für den Vermieter nach Ablauf von 5 Jahren auf 6 Monate und nach Ablauf von 8 Jahren auf 9 Monate.
3. Kündigungserklärungen müssen spätestens am 3. Werktag des Monats beim Vertragspartner eingegangen sein, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigunsfrist mitzählen soll, dabei zählen Samstag und Sonntag sowie gesetzliche Feiertage nicht mit. Die Vertragspartner können nur schriftlich kündigen, mündliche Kündigungen sind unwirksam.
4. Eine Teilkündigung von Nebenräumen ist ausgeschlossen.
5. Der Mieter ist berechtigt, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, wenn er einen Nachmieter nachweist.
…§22 Sonstige Vereinbarungen
3. §2. Mietzeit. Die Mietdauer beträgt mindestens 2 Jahre, ohne einen triftigen Grund zur Kündigung. (Anm.: gesamter Satz handschr. eingetragen).

Hierzu stellen sich uns nun zwei Fragen:
1. Ist dieser stark einseitig einschränkende Kündigunsverzicht für den Vermieter unter §2 rechtlich zulässig? (Hierzu fanden wir bei unserer Eigenrecherche: AG Nienburg, Urteil vom 29.08.2012, 6 C 59/12 -§ 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 BGB)
2. Wie gestaltet sich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, die unter §2 ausgeschlossen aber unter §17-2 als möglich dargestellt wird?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:




Frage 1:
"Ist dieser stark einseitig einschränkende Kündigunsverzicht für den Vermieter unter §2 rechtlich zulässig?"




Grundsätzlich kann ein derartiger Kündigungsverzicht im Umkehrschluss zu § 573 IV BGB durchaus rechtlich zulässig sein.

In dem von Ihnen geschilderten konkreten Fall bestehen daran jedoch große Zweifel.

Denn zum einen wird man die Wirksamkeit des Kündigungsverzichte mit den im von Ihnen genannten Urteil genannten Argumenten angreifen können.

Darüber hinaus kommt zusätzlich in Betracht, die Regelung über den sog. Vertrag zulasten Dritter zu Fall zu bringen, indem man argumentiert, der Kündigungsverzicht betreffe allein das Rechtsverhältnis zwischen dem Ehemann und den Mietern während die Frau durch diesen weitreichenden Verzicht nicht gebunden wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Frau den Mitevertrag nicht unterzeichnet, sondern die Vermietung allein auf Veranlassung des Ehemanns geschah. Denn bei dieser Sachlage ist der Kündigungsverzicht bei Auswechslung der Vermieterpartei unangemessen, weil dadurch die wirtschftlich sinnvolle Nutzung des Eigentums erschwert würde.





Frage 2:
"Wie gestaltet sich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, die unter §2 ausgeschlossen aber unter §17-2 als möglich dargestellt wird?"


Hier müsste man dann auslegen, was genau von den Parteien gewollt war.

Das Nebeneinander der Normen ist jedenfalls im grunde unschädlich, weil die ordentliche Kündigung mieterseits natürlich noch Bestand haben sollte.


Denkbar und begründbar ist die Auslegung, dass der Kündigungsverzicht allein das verältnis vom Ehemann zu den Mietern betrifft, Rechtsnachfolger dadurch aber nicht erfasst werden.

Ansonsten könnte man ja über derartige Klauseln eine sinnvolle Verwertung des Eigentums durch einen Rechtsnachfolger völlig ad absurduum führen, wenn man über § 566 BGB diese Regelung gegen sich gelten lassen müsste.




Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2015 | 13:27

Sehr geehrter Raphael Fork,
Hiermit nutze ich die Rückfragefunktion.
Zu Frage 1:
In dem genannten Urteil wird der fragliche Passus des Mietvertrages als AGB klassifiziert und auf Grund der starken Einseitigkeit zu Lasten des Vermieters generell als „… unangemessen und daher unwirksam." beurteilt (vergl. Ziff.30b ff).
Ist es daher unerheblich, welche Partei diese AGB in den Mietvertrag einbrachte?

Zu Frage 2:
Sie schreiben: „Hier müsste man dann auslegen, was genau von den Parteien gewollt war."
Vermieterseitig: Vom Ehemann war gewollt die für ihn durch den Auszug der Frau entstandenen Belastungen, finanzieller Art sowie die der häuslichen Arbeit, vorübergehend abzugeben und die Immobilie zu einem unbestimmten späteren Zeitpunkt wieder selbst zu nutzen. Als Beispiel wurde uns gegenüber eine neue Lebenspartnerin angeführt.
Mieterseitig: Von den Mietern wurde im Zuge der Wohnungsanmietung die Planung aufgezeigt, da es für die Mieter der erste gemeinsame Haushalt darstellt für ca. 3-4 Jahre „auf Probe" in dem Objekt zu wohnen, und im Anschluss eine eigen Immobilie erwerben zu wollen.
(Diese Angaben sind zwischen den Parteien jedoch nur mündlich kommuniziert worden und (nach den Angaben des Ehemannes) hier sinngemäß wiedergegeben.)
Demzufolge hat bereits vor sowie während der Vermietung ein Interesse daran bestanden, diesen Vertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu beenden.
Muss hierdurch nicht die ordentliche Kündigung (wie unter §17 Ziff 2 des Mietvertrages) als möglich erachtet werden?

Für Ihre geschätzte sachkundige Antwort danke ich Ihnen im Vorraus, und verbleibe mit freundlichem Gruß.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2015 | 14:05

Nachfrage 1:
"Ist es daher unerheblich, welche Partei diese AGB in den Mietvertrag einbrachte?"


Das ist bei vorformulierten Klauseln in Mustermietverträgen in aller Regel unerheblich.



Nachfrage 2:
"Muss hierdurch nicht die ordentliche Kündigung (wie unter §17 Ziff 2 des Mietvertrages) als möglich erachtet werden?"


Nicht zwangsläufig, wenn Sie vom Ehemann käme, wohl aber wenn die Frau das Haus zu vollem Eigentum erwirbt und nach § 573 BGB wirksam kündigt.


Das Problem an der Sache ist, dass ja beide Seiten Ehemann, Mieter) ein durchaus begründetes interesse an einer langfristigen Lösung gehabt haben.

So wollte der Mann verständlicherweise die Hauskosten miminieren, die Mieter sicher sein, dass Sie dort auch auf Dauer wohnen können.


Sollte der Mann nun ordentlich kündigen, so könte man dieser Kündigung auch entgegenhalten, diese sei rechtsmißbräuchlich. Denn immerhin hätte er dann die Mieter unter Versprechungen in den Mietvertrag "gelockt", die er dann später in eigener Person nicht einhält.

Diesen Vorwurf wird man aber dem Rechtsnachfolger so nicht unbedingt machen können, sodass eine wirksame Kündigung nach 3 573 BGB nicht ausgeschlossen sein dürfte.

Bewertung des Fragestellers 28.01.2015 | 13:29

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