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Kündigung wegen Eigenbedarf, Forderung des Mieters nach Mietverlängerung

| 05.01.2015 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Frage beschäftigt sich mit einer Kündigung wegen Eigenbedarf und der Möglichkeit, hiergegen Widerspruch einzulegen.

Am 20.05.2014 haben ich und meine Partnerin ein vermietetes Haus gekauft. Die Mieter wohnten zu diesem Zeitpunkt über 9 Jahre in dem Haus weswegen die Kündigungszeit 9 Monate beträgt.
Wir kündigten unseren Mietern Frist und Regel gerecht zum 28.02.2015, natürlich mit der Aufforderung das Haus bis zum o.a. Termin zu räumen.

Im November letzten Jahres wurden wir von den Mietern informiert dass sie eine Wohnung gefunden hätten, der anvisierte Termin zum 28.02.2015 nicht gehalten werden können das es sich bei der neuen Wohnung um einen Neubau handelt und es durch Grundwasserproblemen zu Verzögerungen gekommen ist und die neue Wohnung erst zum 31.5.2015 bezugsfertig werden würde.
Dem Wunsch auf Mietverlängerung haben meine Partnerin und ich innerhalb zwei Tage per Einschreiben und Rückschreiben widersprochen mit der Aufforderung unser Haus zum 28.02.2015 zu räumen.
Zudem wir selbst unsere Wohnung zum 28.02.2015 gekündigt hatten da unsere Mieter uns im September informiert hatten dass deren Auzug zum 28.02.2015 nichts entgegen stehen würde weil sie eine Wohnung gefunden hätten.

Am 31.12.2015 erreichte uns der schriftliche Widerspruch unsrer Kündigung wegen Eigenbedarfs, mit der Forderung das Mietverhältniss bis zum 31.05.2015 zu verlängern.
Begründung ist, dass es ihnen als Mieter nicht zugemutet werden könne sich für die Kurze Zeit eine neue Bleibe zu suchen.

Da klar ist dass eine Räumungsklage wegen der kürze der Mietverlängerung (3 Monate über der normalen Kündigungsfrist) hier nur wenig Sinn macht, stellt sich die Frage wie wir uns jetzt verhalten müssen/sollten.

Eneuter Widerspruch gegen die Forderung nach Mietverlängerung und somit Gefahr laufen dass die Mieter ab 28.02.2015 keine Miete mehr bezahlen weil ja zum 28.02.2015 gekündigt wurde und das Mietverhältnis nicht mehr besteht?
Kein Widerspruch und abwarten, womit wir Gefahr laufen, sollte sich der Neubau in den die Mieter einziehen wollen sich erneut verschieben, die Mieter einfach so weiter in der Wohnung bleiben?
Was ist mit unserer Wohnung für die es schon Nachmieter gibt?
Wir müssen jetzt ja (mindesten) 3 Monate länger in der Wohnung bleiben.
Sollte der Nachmieter deswegen abspringen und unser Vermieter keinen Nachmieter finden zum 31.05., sind wir dan Schadensersatzpflichtig, wenn ja kann das auf unsere Mieter umgelegt/übertragen werden?

Mfg und mit Bitte um schnelle Antwort da wir etwaige Fristen einhalten müssen.

05.01.2015 | 12:38

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Hierzu kann ich nach rechtlicher Prüfung wie folgt Stellungnehmen:

1.
Gemäß § 574 BGB kann der Mieter gegen eine ordnungsgemäß eingelegte Kündigung Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde. Hierbei ist anerkannt, dass grundsätzlich ein notwendiger Zwischenumzug eine solche besondere Härte begründen kann, da dem Mieter ein zweiter Umzug innerhalb kurzer Zeit nicht zugemutet werden soll.

Ob eine besondere Härte vorliegt, ist immer eine Frage der Abwägung der gegenseitigen Interessen, so dass eine vorherige defintive Einschätzung nur schwer möglich ist. Aufgrund vergleichbarer Entscheidungen wird man aber wohl eher davon ausgehen können, dass der Wunsch auf eine Verlängerung grundsätzlich gerechtfertigt ist.


2.
Sie müssen nicht befürchten bei einem Widerspruch gegen die Auffassung des Mieters Ihre Mietzahlung zu verlieren. Solange die Mieter das Anwesen nicht räumen, haben Sie einen Anspruch auf eine Mietzahlung bzw. Nutzungsersatz, unabhängig davon, ob ein Mietvertrag tatsächlich noch besteht.


3.
Da die Mieter wohl zu Recht eine Verlängerung verlangen, ist fraglich, ob Zusatzkosten, die Ihnen nunmehr entstehen, den Mieter angelastet werden können. Hiergegen spricht, dass Sie selbst die Kündigung auch gegenüber Ihrem Vermieter ausgesprochen haben bevor die gesetzliche Widerspruchsfrist ablief, so dass Sie sich selbst dem Risiko eines Überschneidens der KÜndigungsfristen ausgesetzt haben. Für einen Anspruch spricht, dass Ihre Mieter Ihnen gegenüber bereits erklärten, dass man die Kündigung akzeptiere. Ob alleine dies ausreicht, eine Haftung zu begründen, ist m.E. jedoch eher abzulehnen, da der Mieter grundsätzlich berechtigt ist, die ihm gesetzlich gegegebene Frist auszuschöpfen. Hierbei kommt es aber auch auf den genauen WOrtlaut der Zusagen und der BEweisbarkeit an.

Eine eigene Schadensersatzhaftung gegenüber dem Vermieter könnte grundsätzlich in Betracht kommen. Nachdem Sie selbst eine Kündigung ausgesprochen haben, wären Sie zu einem rechtzeitigen Auszug verpflichtet. Ist dies nicht möglich, so würden Sie gegen Ihre Räumungsverpflichtung verstoßen, so dass hieraus folgede finanzielle Nachteile zu erstatten wären. Auch hier kommt es aber darauf an, ob Sie ein Verschulden trifft. Alelrdings tendiere ich dazu, dass ein Verschulden wohl bejaht werden würde.

4.
Hinsichtlich der konkreten VOrgehensweise rege ich an, mit dem Mieter eine Aufhebungsvereinbarung zu schließen, wonach der Vertrag nun endgültig bis Ende Mai 2015 aufgelöst wird. Eine solche schriftliche Vereinbarung sollte unabhängig davon gelten, ob der Neubau tatsächlich bis zu diesem Termin abgeschlossen wird. Möglicherweise können Sie - da die Mieter ein hohes Interesse an einer entsprechenden Verlängerung haben - in einer solchen Vereinbarung auch noch weitere Gegenleistungen zu Ihren Gunsten vereinbaren (z.B. Zusicherung, etwaige Folgekosten aufgrund des verzögerten Auszuges zu übernehmen o.ä.).

Ferner wäre es sicherlich sinnvoll, mit dem jetzigen Vermieter sowie dem eigenen Nachmieter in Kontakt zu treten, ob eine Verlängerung Ihres Mietverhältnisses möglich ist.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen gerne für etwaige Nachfragen zur Verfügung. Gerne könnne Sie sich auch hinsichtlich einer weitergehenden Beauftragung mit uns in Verbindung setzen, falls es zu weiteren Schwierigkeiten kommen sollte.


Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 05.01.2015 | 13:08

Guten Tag Herr Müller.

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Sie schreiben unter Nummer 3 folgendes:

"3.
Da die Mieter wohl zu Recht eine Verlängerung verlangen, ist fraglich, ob Zusatzkosten, die Ihnen nunmehr entstehen, den Mieter angelastet werden können. Hiergegen spricht, dass Sie selbst die Kündigung auch gegenüber Ihrem Vermieter ausgesprochen haben bevor die gesetzliche Widerspruchsfrist ablief, so dass Sie sich selbst dem Risiko eines Überschneidens der KÜndigungsfristen ausgesetzt haben. Für einen Anspruch spricht, dass Ihre Mieter Ihnen gegenüber bereits erklärten, dass man die Kündigung akzeptiere. Ob alleine dies ausreicht, eine Haftung zu begründen, ist m.E. jedoch eher abzulehnen, da der Mieter grundsätzlich berechtigt ist, die ihm gesetzlich gegegebene Frist auszuschöpfen. Hierbei kommt es aber auch auf den genauen WOrtlaut der Zusagen und der BEweisbarkeit an."

Diesen Absatz verstehe ich bezüglich Anspruche eventueller Zusatzkosten von uns gegenüber unseren derzeitigen Mietern

Dass die Mieter die Kündigungsfrist ausschöpfen können und dürfen ist klar.
Es ist jedoch auch so dass wir Kündigungsfristen einzuhalten haben.
Es kann doch nicht so sein dass wir 3 Monate für eine Wohnung zahlen hätten müssen wenn wir den Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber unseren Mietern abgewartet hätten.
Für was gibt es denn dann Verträge wenn sich scheinbar niemand daran halten muss.
Was wäre wenn jetzt unsere derzeitigen Mieter schon unerwartet einen Monat früher ausziehen, dann habe ich und meine Partnerin die Doppelbelastung (Finanzierung und unsere derzeitige Monatsmiete) zu tragen - das kann es nicht sein, oder?
Oder was ist wenn unser derzeitiger Vermieter uns auf Grund unserer Kündigung zurecht am 28.02 des Olatzes verweißt - sind wir als Mieter dann "berechtigt" ein solchen Verhalten an den Tag zu legen und die Sache auszusitzen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.01.2015 | 13:15

Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann Ihren Ärger sehr gut nachvollziehen. Tatsächlich handelt es sich für den Vermieter um ein Dilemma. Kündigt er seinen eigenen Mietvertrag zu früh, kann dies dazu führen, dass er - wenn sein eigener Mieter nicht auszieht - die nun hier auch auftretenden Schwierigkeit behkommt. Kündigt er erst dann, wenn die eigenen Mieter wirklich ausgezogen sind, hat er gegebenenfalls eine doppelte finanzielle Belastung.

§ 574 BGB sieht vor, dass der Mieter Widerspruch 2 Monate vor Beendigung des Mietvertrages erklären muss. Soweit sollte man als Vermieter daher im Grundsatz abwarten. Geht kein Widerspruch ein und kündigt man erst dann den eigenen Vertrag, so hätte man "nur" ein doppeltes Zahlen von einem Monat.

Ich räume ein, dass dies keine zufriedenstellende Lösung darstellt, alledings ist die Schwierigkeit darin zu sehen, dass auf der einen Seite Ihr Mieter gekündigt wurde, so dass er sich hiergegen - wenn die Voraussetzungen des § 574 BGB vorliegen -zur Wehr setzen kann, während Ihr eigenes Mietverhältnis von Ihnen selbst aktiv beendet wurde, so dass Sie insoweit nicht dem SChutz des § 574 BGB unterliegen.

Bewertung des Fragestellers 05.01.2015 | 13:30

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