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Eigenbedarf nach Zwangsversteigerung?

28.10.2014 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Wir überlegen, bei einer Zwangsversteigerung ein Reihenmittehaus zu kaufen und dort hinein aus unserer bisherigen 3-Zimmer-Wohnung umzuziehen (wir brauchen mit 2 kleinen Kindern (0 und 3 Jahre alt) einfach mehr Platz). Das zu ersteigernde Haus ist allerdings derzeit vermietet an eine WG. Außerdem ist vor Versteigerungstermin keine Innenbesichtigung möglich.

1. Frage dazu:
Wir würde gerne zeitnah in das Haus einziehen und müssen daher ja den bisherigen Mietern kündigen. Nun kennen wir uns damit aber gar nicht aus und fragen uns, ob das so einfach geht oder ob wir am Schluss ein vermietet Haus gekauft haben, in dem wir nicht wohnen können... Was gibt es zu beachten? Wie sollen wir vorgehen?

Auszug aus dem angehängten Gutachten (pdf Seite8):
Nutzungssituation: Nach Angabe der Antragsgegnerin ist ein Zimmer im 1. OG, welches zum Garten
gelegen ist, vermietet. Vom Mietvertrag wurde eine Seite übergeben. Nach
Angabe stehen zur Mitbenutzung eine Küche, Diele, Bad/WC zur Verfügung. Die
monatliche Grundmiete beträgt 500,00 € zzgl. einer Vorauszahlung für Betriebskosten,
bezeichnet mit Strom, Gas, Wasser, Abfall (verbrauchsabhängig), von
150,00 €.
Die Mieterin wird im Gutachten nicht namentlich genannt, dem Gericht wird der
Auszug aus dem Mietvertrag übergeben.
Nach Angabe der Antragstellerin ist ein weiteres Zimmer im 1. OG, welches zur
Straße hin gelegen ist, vermietet. Es steht die Küche, Diele, Bad/WC zur gemeinschaftlichen
Nutzung zur Verfügung. Die monatliche Grundmiete beträgt 490,00 €
zzgl. Vorauszahlung für Betriebskosten, bezeichnet mit Strom, Gas, Wasser, Abfall
(verbrauchsabhängig) von 140,00 €.
Der Mieter wird im Gutachten nicht namentlich genannt, der Auszug aus dem
Mietvertrag wird dem Gericht übergeben.
Weiter wird das Haus und die Garage nach Angabe der Antragsgegnerin von
ihrem Sohn seit Januar 2010 bewohnt. Ein Mietverhältnis mit dem Sohn besteht
nach Angabe der Antragsgegnerin nicht. Der Sohn der Antragsgegnerin wird im
Gutachten nicht namentlich genannt, er wird dem Gericht mitgeteilt.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------


2. Frage:
Im angehängten Gutachten finden sich die Grundbuchauszüge (Anlage 7, im pdf ab Seite 50). Nun fragen wir uns natürlich auch noch, ob aus diesen Auszügen alle eventuellen Belastungen (Nießbrauchrecht oder ähnliche Dinge, die wir nicht überblicken können) hervorgehen würden oder ob eine Einsichtnahme in das Grundbuch vor der Versteigerung zusätzlich noch nötig ist. Und natürlich: Ist diesem Grundbuchauszug etwas zu entnehmen, was eine Belastung für uns darstellt, also Aspekte, die den Wert des Objektes mindern?
Eintragungen in Abteilung III des Grundbuches sind hier nicht aufgeführt. Könnte da noch etwas lauern?

Herzlichen Dank und beste Grüße!
Arne Sinnwell


Einsatz editiert am 28.10.2014 11:30:15

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:




Frage 1:
"Was gibt es zu beachten? Wie sollen wir vorgehen?"



Sie müssen sich darauf einrichten, dass sie die Mieter und den Sohn erst aus dem Haus klagen müssen.

Dazu wird wohl letztlich eine Eigenbedarfskündigung notwendig sein, bzw. gegenüber dem Sohn eine Räumung durch den GV.

Dies könnte angesichts der konkreten Nutzungssituation unerfreulich werden, denn offenbar bewohnt der Sohn das Haus, während 2 Zimmer im 1.OG an namentlich nicht genannte Mieter untervermietet sind.

Bei einer Zwangsversteigerung eines Mietgrundstücks treten Sie mit der Erteilung des Zuschlags in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Ist wie hier Wohnraum Gegenstand des Mietvertrags, so können Sie das Mietverhältnis, wenn es dem Kündigungsschutz unterliegt, nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen.

Dies ergibt sich aus § 573 BGB i.V.m § 566 BGB, § 57 ZVG.


Bedenken sollten sie ferner, dass Sie als Erwerber zur Rückzahlung der Mietkautionen verpflichtet sind ( BGH, XII ZR 13/10).

Der Sohn hat keinen Mietvertrag. Dennoch müssen Sie seine Nutzung unmissverständlich untersagen und Ihn zur Räumung auffordern, wenn er nicht freiwillig gehen sollte. Allerdings werden Sie als Familie mit 2 Kindern auch nicht mit 2 Ihnen unbekannten Untermietern "Küche, Diele, Bad/WC zur gemeinschaftlichen Nutzung" teilen wollen bis die Untermieter umgezogen sind.


Zudem wissen Sie ohne Innenbesichtigung nicht, welche zusätzlichen Kosten durch Um- oder Rückbauten auf sie zukommen. Sie kaufen quasi "die Katze im Sack". Idealerweise lässt sich aus dem Gutachten etwas über das Innere des Hauses erfahren, wenn dem Gutachter Zutritt gewährt wurde. In diesem Fall sollten Sie das Gutachten unbedingt bei Gericht einsehen, um sich einen Überblick zu verschaffen.


Summa summarum lauern also einige Unwägbarkeiten in diesem Erwerb, die Sie zusätzlich Zeit, Nerven und Geld kosten können.

Eine Räumung nach einer Zwangsversteigerung kann eine kostspielige Angelegenheit werden, wenn die Bewohner sich querstellt und nicht vermögend sind. Denn die gesamten Vollstreckungskosten wären von Ihnen vorzuschießen.




Frage 2:
"Ist diesem Grundbuchauszug etwas zu entnehmen, was eine Belastung für uns darstellt, also Aspekte, die den Wert des Objektes mindern?"



Mir liegt der Grundbuchauszug nicht vor.

Je nach Datum der Erstellung des Gutachtens kann sich dort noch etwas verändert haben, sodass es sicher ratsam ist, diesen vorher tagesaktuell einzusehen.

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, in Abteilung 3 die Grundpfandrechte, die eingetragen werden.


Da insbesondere die Eintragungen in Abteilung II wertverändernde Faktoren enthalten können ( z.B. Nießbrauch, etc), ist es unabdingbar sich hierüber einen Überblick verschafft zu haben.

Das Gutachten führt solche Eintragungen regelmäßig auch detailliert Gutachten selbst auf. Die Anlage selbst hilft Ihnen dann wenig weiter. Sie müssten also das gutachten selbst daraufhin untersuchen, ob der Gutachter den Eintragungen wertverändernde Auswirkungen zugeschrieben hat.




Frage 3:
"Eintragungen in Abteilung III des Grundbuches sind hier nicht aufgeführt. Könnte da noch etwas lauern?"


Dies ist unwahrscheinlich. Allerdings haben diese in der Regel ohnehin keine wertverändernden Auswirkungen, da diese im Versteigerungstermin berücksichtigt werden und der Rechtspfleger zuvor die Besonderheiten ( bestehenbleibende Rechte, etc.) erläutert.



Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gerne auch für eine weitere Interessenwahrnehmung jederzeit zur Verfügung. Klicken Sie dazu auf mein Profilbild, um meine Kontaktdaten einsehen zu können.






Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2014 | 14:40

Hallo,

Sie schreiben, wir müssen uns auf eine Klage einstellen, schreiben aber dann aber von Eigenbedarfs-Kündigung. Sind wir denn zu 100% berechtigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen? Reicht als Begründung aus, dass wir uns mit unserer Familie von einer Wohnung zu einem Haus vergrößern wollen, da wir mehr Platz brauchen und einen Garten für die Kinder?
Verstehe ich das richtig, dass wir dem Sohn nicht offiziell kündigen können, da er auch gar keinen Mietvertrag hat, und dass wir ihn auf jeden FAll rausklagen müssen? GV bedeutet Gerichtsvollzieher?

herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2014 | 16:07

Nachfrage 1:
"Sind wir denn zu 100% berechtigt, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen? Reicht als Begründung aus, dass wir uns mit unserer Familie von einer Wohnung zu einem Haus vergrößern wollen, da wir mehr Platz brauchen und einen Garten für die Kinder?".


Sie müssen in jedem Fall eine formal korrekte und nachweisbare schriftliche Kündigung auf den Weg bringen.

Dazu gehört insbesondere auch, dass Sie § 573 III BGB beachten, wonach die Gründe die für ein berechtigtes Interesse des Vermieters direkt in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind.


Ob die Kündigung dann wirksam ist, darüber entscheidet letztlich im Streitfalle das Gericht anhand des konkreten Einzelfalles ( Wer sind die Mieter, finden diese leicht eine neue Wohnung, wie ist Ihre aktuelle Wohnsituation, ist Ihnen ein weiteres Zuwarten zuzumuten, etc).

Denn die Rechtsprechung zum Eigenbedarf ist als Einzelfallrechtsprechung so vielfältig und differenziert, dass von "100 %" kaum gesprochen werden kann.

Nach Ihrer Schilderung gehe ich derzeit schon davon aus, dass sich eine Klage nach § 573 I, II Nr. 2 BGB schlüssig begründen lassen wird.

Dann kommt es auf die Einwendungen der Gegenseite an ( Z.B. inwieweit Ihnen vorgehalten werden kann, die aktuelle Wohnung sei als Alternativwohnung ausreichend).

Da hier viele Fallstricke lauern, sollten Sie sich am besten die Eigenbedarfskündigung anwaltlich erstellen lassen.



Nachfrage 2:
"Verstehe ich das richtig, dass wir dem Sohn nicht offiziell kündigen können, da er auch gar keinen Mietvertrag hat, und dass wir ihn auf jeden FAll rausklagen müssen?".


Wäre der Sohn der Eigentümer, könnten Sie direkt mit dem Zuschlagsbeschluss die Räumung durch den Gerichtsvollzieher betreiben.

Ohne Mietvertrag und Eigentümerstellung hätte er an sich gar kein Recht zum Besitz an der Wohnung.

Jedoch wird er dieses Recht aus der Überlassung der Wohnung durch die Eigentümer ableiten, sodass wohl in jedem Fall ein gerichtliches Verfahren (sog. Erkenntnisverfahren) nötig ist, bevor die Vollstreckung (=Räumung) gegen den Sohn eingeleitet werden kann.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich der Sohn querstellt und Ihnen die Sache so schwer wie möglich machen möchte.

In jedem Fall müssen Sie Ihn nachweisbar anschreiben und deutlich werden lassen, dass Sie als neuer Eigentümer eine weitere Nutzung der Wohnung durch den Sohn untersagen und ihm eine Frist zur Räumung setzen.

Lässt er diese verstreichen, werden sie um ein gerichtliches verfahren kaum herum kommen.


Sehr problematisch ist auch die konkrete Nutzungssituation (wer wohnt da letztlich mit dem Sohn in einer Art WG und wie sind diese Personen wirtschaftlich gestellt).





Nachfrage 3:
"GV bedeutet Gerichtsvollzieher?"



Richtig, der Gerichtsvollzieher war gemeint.

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