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Vorzeitige Kündigung eines Pachtverhältnis das auf 20 Jahren abgeschossen wurde?

24.10.2014 21:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Eine vorzeitige, außerordentliche Kündigung eines Pachtverhältnisses ist grundsätzlich nicht allein schon deshalb möglich, weil die Pächterpartei - eine Gesellschaft Bürgerlichen Rechts - aufgelöst wird.

Sehr geehrte Damen und Herren,
(§ 2 Pachtdauer)am 1.08.2009 wurde ein Pachtvertrag mit einer Dauer von 20 Jahren Pachtzeit abgeschlossen.

(§1 Pachtobjekt) Die Pächter A + B haben vom Vermieter O das Grundstück mit der Flst-Nr. xxx in der Straße und Ort zur ausschließlichen Nutzung durch A + B GbR gepachtet. Zur Pachtsache gehören: Ein Kellerraum als Lagerstätte, Garage zur alleinigen Nutzung, Scheune als Lagerstätte einschließlich über der Garage liegende Scheunenteil, Brennraum, sowie der darüber liegende Raum, Mitbenutzung von Hof und ein separat zugänglicher WC, im Erdreich liegende Grube zur Verwendung als Auffangbecken für Schlempe.
Ausgenommen davon sind das Vor- und Hinterhaus das fremd vermietet ist.

(§ 3 Pacht und Nebenkosten) Die jährliche Pacht beträgt 50,-. Die Anpassung der Pachthöhe kann erstmals nach fünf Jahren erfolgen. Neben der Pacht haben die Pächter die Betriebskosten, insbesondere Strom und Wasser nach separaten Verbrauchszählern abzurechnen und zu entrichten.

(§ 4 Bauarbeiten) Pächter sind berechtigt, den Brennraum auszubauen. Die Kosten hierfür tragen ausschließlich die Pächter. Dem Verpächter sollen keinerlei Kosten entstehen die mit dem Baumaßnahmen zusammenhängen.
(§ 5 Vorkaufsrecht) Der Verpächter räumt den Pächtern bzw. jedem Einzelnen ein Vorkaufsrecht am gesamten Grundstück, Straße und Ort ein. Sollte das Grundstück während des Bestehens dieses Pachtvertrags verkauft werden, so muss der Verpächter oder seine Erben dieses zunächst den Pächtern anbieten, mit ihm ggf. in Verhandlung treten und ihn über Angebote informieren. Den Vertragsparteien ist bekannt, dass zur Wirksamkeit dieses Vorkaufsrecht eine notarielle Beurkundung erforderlich ist und eine ggf. für erforderliche gehaltene dingliche Absicherung durch Vormerkung im Grundbuch zu erfolgen hat.
Auf den Kaufpreis werden die nachgewiesenen Ausbaukosten des Brennraums angerechnet.
(§ 6 Beendigung des Vertrags) Nach Beendigung des Vertrags hat der Pächter das Grundstück an den Verpächter zurückzugeben. Der Verpächter hat den Pächter hinsichtlich der Ausbaukosten des Brennraums zu entschädigen. Soweit sich die Pateien auf einen Wert dieser Kosten nicht einigen können, ist ein IHK Gutachter zu bestellen.
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass § 594d BGB von beiden Seiten ausgeschlossen ist. Das vorzeitige Kündigungsrecht durch Erbfall bleibt ausgeschlossen.
(§ 7 Schlussbestimmungen) Änderungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform. Weitere Nebenabreden wurden keine getroffen. Die ungültige Bestimmungen sind durch gültige sinngemäße der wirtschaftlichen Bedeutung gemäße Bestimmungen zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren.

Die A + B GbR wurde zum 1.1.2014 aufgelöst. Daher stellt sich mir (B) die Frage, ob ggf. das Pachtverhältnis im Jahr 2014 nicht vorzeitig, vor Ablauf der Pachtdauer von 20 Jahren gekündigt werden kann. Der gemeinsame Zweck von A + B GbR wurde aufgegeben.
Der Verpächter O ist im März 2014 verstorben und das Eigentum des Grundstück ist übergegangen auf R. In zwei Gesprächen wurde auf die Situation aufmerksam gemacht, dass das Pachtverhältnis vorzeitig aufgelöst werden soll und das A das Pachtverhältnis alleine fortführen möchte. Der R möchte jedoch keine Auflösung des Pachtverhältnisses, da der (B) die Sicherheit bzw. den Zweck des Pachtvertrags erfüllt. Der A hält sich nicht an Absprachen, daher soll es der B richten. Wie z.B. der Hof darf von allen Beteiligten, die im Vorder- und Hinterhaus wohnen mitbenutzt werden. Es ist nicht so, dass die A + B GbR das alleinige Nutzungsrecht des Hofes haben, sondern lediglich eine Mitbenutzung.

Daher meine Frage (B), ob hier die Möglichkeit besteht, dass Pachtverhältnis zum Jahresende vorzeitig zu kündigen bzw. wenn eine Kündigung ausgesprochen wird, ob diese wirksam wäre?
Und wenn es möglich ist, eine vorzeitige Kündigung auszusprechen (schriftlich), innerhalb von welcher Frist muss das Geschehen.
Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Jede Vertragspartei kann das Pachtverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt aber nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Hier sind Pächter A und B bzw. die A & B GbR.

Das Problem liegt wie folgt vor:
Ein die fristlose Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund wird dann zu verneinen sein, wenn eine erhebliche Pflichtverletzung nicht vorliegt oder die die Kündigung ausfüllenden Umstände in der Person des Vertragspartners liegen.

Das ist hier in Bezug auf Letzteres ja der Fall, da die GbR als Personengesellschaft aus den zwei Gesellschaftern besteht und diese sich aufgelöst hat.

Kommen als Kündigungsgrund also nur Begebenheiten in Betracht, auf die der Kündigungsgegner keinen Einfluss hatte, da sie allein aus dem eigenen Interesse des Kündigenden stammen, wird in aller Regel ein wichtiger Grund nicht vorliegen.

Das heißt auch, dass für einen alternativ geltenden Wegfall bzw. Störung der Geschäftsgrundlage als Aufhebungsgrund leider ebenfalls kein Raum ist, da hier das Risiko der Auflösung der GbR allein auf Pächterseite liegt.

Das entspricht so der absolut mehrheitlichen Rechtsprechung, insbesondere der höchstrichterlichen des Bundesgerichtshofs.

Da sehe ich leider auf den ersten Blick keine Möglichkeit einer außerordentlichen und vorzeitigen Kündigung.

Das heißt, dass aller Voraussicht nach der Verpächter durchaus die Fortsetzung mit einem Gesellschafter - A oder B - verlangen kann.

Vielleicht kann man sich aber intern zwischen A und B dahingehend einig werden, wenn einer von beiden das Pachtverhältnis fortzuführen hat.

Dieses gebietet letztlich auch das Gesellschaftsrecht:

Im Rahmen dessen wäre nämlich zwischen den Gesellschaftern eine Auseinandersetzung zu regeln, die die verschiedenen Interessen beider Gesellschafter und die Fortführung eines ehemals gemeinsamen Pachtverhältnisses zu berücksichtigen hat.

Da würde ich vielmehr an Ihrer Stelle ansetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2014 | 23:09

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen lieben Dank für Ihre super schnelle Antwort auf meinen ausgedehnten Sachverhalt.

Der Verpächter R hat aber kein Interesse das Pachtverhältnis fortzuführen. Daher suche ich B eine Möglichkeit aus dem Pachtvertrag auszuscheiden, ohne das ein neuer Pachtvertrag abzuschliesen ist und der A den Pachtvertrag unverändert fortführen kann, sozusagen als Einzelunternehmer = natürliche Person.

Daran gekoppelt ist nämlich auch ein Brennrecht. Wobei der Pachtvertrag nicht direkt mit dem Pachtvertrag zu tun hat. Lediglich für die Übertragung des Brennrechts ist ein gültiger Pachtvertrag maßgebend. Ohne gültiger Pachtvertrag könnte das Brennrecht verloren gehen.

Ihr Vorschlag war, über das Gesellschaftsrecht eine Auseindersetzung herzuführen. Wobei sich mir die Frage stellt, im Innenverhältnis bin ich (B) kein Unternehmer mehr aber für das Außenverhältnis hafte ich (B) sehr wohl noch mit, oder?

z.B. wenn das Grundstück fremdverkauft werden würde und die Miete auf die ortsübliche Miete angepasst werden sollte, so hafte ich doch mit, oder?

Ich danke Ihnen für Ihr Aufmerksamkeit.

Mit freundlichen Grüßen

(B)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2014 | 15:20

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage (ich war über eine Nacht verreist, weswegen ich Ihnen erst jetzt antworten kann - vielen Dank für Ihr Verständnis), die ich gerne wie folgt beantworte:

Ja, richtig, soweit hier eine vertragliche Verständigung derart stattfinden kann, dass A den Pachtvertrag weiterführt und die GbR aufgelöst wird, also eine vollkommene Auseinandersetzung stattfindet, so gilt:

Eine Nachhaftung von A bzw. B sollte am besten vertraglich geregelt werden, da ansonsten die gesetzlichen Regelungen des Handelsgesetzbuch zu den Personenhandelsgesellschaften sinngemäß gelten, was aber oft unzureichend und vor allem unflexibel sein dürfte.

Der Verpächter kann hingegen keinen Einfluss auf die Auflösung der GbR nehmen, sondern muss sich aller Voraussicht dazu äußern, ob den Pachtvertrag mit A fortführen will oder eben nicht.

Sie (B) könnten so vollständig aus dem Pachtvertrag ausscheiden und eine Nachhaftung etc. könnte vertraglich zwischen Ihnen und A meiner Einschätzung nach ausgeschlossen bzw. begrenzt werden.

Im Hinblick auf das Brennrecht sollte eine Lösung als Einzelunternehmer (A) durchaus funktionieren.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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