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Nutzung eines denkmalgeschützten Miethauses im eingeschränkten Gewerbegebiet

14.10.2014 20:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


ich habe gleich mehrere Fragen zu einem Thema. Leider ist dies sehr komplex und daher muss ich etwas ausholen.

Ich besitze seit 2012 ein denkmalgeschütztes Haus im gewachsenen Stadtteil Plagwitz in Leipzig, welches seit 1900 ein Mietshaus ist. Es befindet sich in einem B-Plan Gebiet, welcher 2001 in Kraft trat und liegt hier im eingeschränkten Gewerbegebiet. Das Haus hat schon lange 7 Wohnungen (inkl. DG), was ich auch nicht ändern will. Allerdings plante ich den Anbau von Balkonen und Erstellung einer Dachterrasse. Also wurde ein Bauantrag gestellt. Dies in der Annahme, dass das Mietshaus Bestandsschutz genießt, zumal es ganz am Rande/in der Ecke des eingeschränkten Gewerbegebietes liegt. Auf der anderen Straßenseite beginnt bereits ein Mischgebiet. Das gesamte Grundstück gehörte damals dem regionalen Verkehrsbetrieb, der das Grundstück später aufgeteilt hat. Bei dem Rest des Grundstücks handelt es sich um den Betriebshof, wo Busse gewartet und repariert werden.

Mein Bauantrag von 2012 wurde zurückgeschickt. Begründung: Das Objekt liege im B-Plan-Gebiet und daher sei kein Bauantrag nötig/möglich. Ich solle nur die Unterlagen einreichen, die auf Vollständigkeit geprüft werden. Nach 6 Wochen hätten dann die Arbeiten beginnen können.

Daraufhin wurde ein umfangreiches Brandschutzgutachten erstellt und die Unterlagen erneut eingereicht. Leider wurde bei der Teilung des Grundstücks eine Giebelwand (mit Fenstern) zur Grenz- und damit Brandwand. Durch die geplante Dachterrasse war der Bestandsschutz entfallen. Monate nach dem "ersten Bauantrag" wurde dann das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren angeordnet. Dieser wurde eingereicht und es wurde mit viel Aufwand eine Übernahme der Abstandsflächen durch den Nachbarn erwirkt. Daher zog sich die Angelegenheit sehr in die Länge. In dieser Zeit wurden umfangreiche Arbeiten in enger Abstimmung mit dem Denkmalamt umgesetzt. Im Rahmen der nicht zustimmungspflichten Arbeiten wurden neben dem Kaufpreis rund 400.000 € investiert.

Nachdem endlich die Zustimmung der Abstandsflächen vorlag, wurde die Dachterrasse errichtet und zwei Gaupen als Forderung des Denkmalamtes versetzt. Bei den Gaupen handelt es sich um Herstellung des Altbestandes, da die Originalen im Krieg oder zu DDR-Zeiten "verschwunden" sind. Die Dachterrasse war vorher eine Art "Vorbau" (Dach) und die Statik des eigentlichen Dachstuhls wurde nicht verändert. Vielmehr war der Vorbau eher eine Art Pergola, der nur am Ringanker des Dachstuhls befestigt war. Der Statiker hat eine Stellungnahme abgegeben, dass keine Lasterhöhung stattfindet, das Gegenteil sei der Fall. Auch die Gaupen seien die Herstellung des Altbestandes und deutlich leichter, als die ursprünglichen Gaupen.

Mit dem Bauamt bin ich also schon seit gut 1 ½ Jahren zugange, wenn auch aufgrund der Abstandsfläche nicht entschieden wurde. Plötzlich kam Ende August vollkommen unerwartet vom Bauamt der Hinweis auf das eingeschränkte Gewerbegebiet. Ich dürfte überhaupt keine Mietwohnungen bauen. Das Haus sei auch früher nur an Werksangehörige vermietet gewesen und seit Jahren leerstehend. Gemäß B-Plan wäre hier aber nur Industrie, max. Handwerkerbetriebe erlaubt, was vom Denkmalamt untersagt wird (Umbauten nötig und nebenbei überhaupt keine Nachfrage). Im schriftlichen Teil des B-Plans ist festgehalten, dass stadtplanerisch das Ensemble des Betriebshofes erhalten werden soll, was der Fall ist. Weiterhin muss der reibungslose Betriebsablauf gewährleistet sein. Auch das ist der Fall. Ein Einspruch (von 1999) zur Nutzungsbeschränkung (in einem anderen Teil des Gebietes) wurde abgelehnt mit dem Hinweis, dass im Einzelfall ja eine Abweichung von den Auflagen erfolgen könne, soweit dies den stadtplanerischen Überlegungen nicht entgegen steht. Nun meine Fragen:

1. Kann ein B-Plan notfalls gekippt werden oder sind Ausnahmen (siehe oben) möglich?
2. Gibt es eine Haftung der Stadt, da ja immerhin fast 2 Jahre "verhandelt" wurde und dann plötzlich die Nutzung ausgeschlossen wird. Das hätte man auch gleich zu Beginn sagen können/müssen.
3. Das Planungs- und Denkmalamt hätte gerne eine einvernehmliche Lösung. Vom Bauamt wurde aber nun der Bauantrag überraschend abgelehnt, ohne Abstimmung mit den anderen Ämtern. Gibt es hier einen "Ausweg", bei dem alle Beteiligten das Gesicht wahren oder muss ich gegen die Ablehnung klagen? Da es sich um ein B-Plan Gebiet handelt, wäre ja eigentlich gar keinen Bauantrag nötig, sondern es würde nur die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft.
4. Gibt es eine Möglichkeit, eine Dachterrasse und Balkone zu bauen, ohne dass eine Statik eingereicht werden muss? Damit würde der Bauantrag entfallen.
5. Könnten notfalls zunächst Wohnungen erstellt werden, die keine Genehmigung bedürfen? Nach Bezug und damit Wohnnutzung, dann die Anträge für Dachterrasse und Balkone?
6. Die Dachterrasse ist fertig, ohne Genehmigung. Was geschieht nun hiermit? Muss der alte Dachstuhl wieder hergestellt werden? Das wäre ja auch wieder ein Eingriff in die Statik und müsst genehmigt werden.
7. Wäre z.B. ein Bauantrag für Künstlerateliers möglich und gebe ich damit die Wohnnutzung auf? Was passiert, wenn ich als Mieter keiner Künstler o.ä. finde? Gibt es eine Möglichkeit, im Gewerbegebiet formell Mietwohnungen zu unterhalten?

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wurde aufgrund der Abstandsfläche bisher seitens des Bauamtes nicht formlich und schriftlich entschieden.

Das ist das wesentliche Problem, da alle mündlichen Zusagen, Erklärungen, Äußerungen im dt. Baurecht keine Rechtswirkung entfalten.

Solange also die schriftliche Entscheidung aussteht, sind alle Arbeiten so risikobehaften, dass eine 50:50 Situation entsteht, da formal es dann sogenannte Schwarzbauten sind.

Das vorausgeschickt und unter Berücksichtigung, dass so eine Beratung sicherlich die Prüfung aller Unterlagen erfordern würde und auch gewiss nicht in dem hier vorgegebenen Zeitrahmen von zwei Stunden abschließend möglich sein kann, zu Ihren Fragen, die der besseren Übersicht wegen nochmals vorangestellt werden:



1. Kann ein B-Plan notfalls gekippt werden oder sind Ausnahmen (siehe oben) möglich?


Beides ist zu bejahen.

Jeder B-Plan kann im Wege der Normenkontrolle überprüft und auch gerichtlich für unwirksam erklärt werden.

Auch sind immer Ausnahmen möglich, da ein B-Plan Ausnahmen im Rahmen des Ermessensspielraumes ermöglicht.

Und da wird man auch ansetzen können, wenn man das sicherlich wenig nachvollziehbare Verhalten des Amtes betrachtet, die bisherigen Arbeiten und Investitionen und die Tatsache, dass auch zuvor eine Wohnnutzung (wenn auch an Werksangehörige) faktisch stattgefunden hat.


2. Gibt es eine Haftung der Stadt, da ja immerhin fast 2 Jahre "verhandelt" wurde und dann plötzlich die Nutzung ausgeschlossen wird. Das hätte man auch gleich zu Beginn sagen können/müssen.


Nein; eine Haftung ist hier auszuschließen sein, da es eben nichts Schriftliches gegeben hat.

Ein "Vertrauensschutz" wird insoweit in der Rechtsprechung nicht bejaht, auch wenn Sie vom moralischen Standpunkt aus sicherlich Recht haben.


Insoweit verweise ich auf die Einleitung, wobei auch der sicherlich begleitende Architekt Sie darauf hätte deutlich hinweisen müssen.


3. Das Planungs- und Denkmalamt hätte gerne eine einvernehmliche Lösung. Vom Bauamt wurde aber nun der Bauantrag überraschend abgelehnt, ohne Abstimmung mit den anderen Ämtern. Gibt es hier einen "Ausweg", bei dem alle Beteiligten das Gesicht wahren oder muss ich gegen die Ablehnung klagen? Da es sich um ein B-Plan Gebiet handelt, wäre ja eigentlich gar keinen Bauantrag nötig, sondern es würde nur die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft.


Die Möglichkeit einer einvernehmlichen Lösung gibt es immer.

Sofern - vielleicht auch in leicht abgeänderter Form - ein positiver Bescheid ergeht, könnte dieser von Allen angenommen werden.

Dazu kann es auch ausreichen, dass ggfs. eine der zu beteiligten Behörden eine Änderung der Beurteilung so fvornimmt, dass das Bauamt dann genehmigen kann.

Insoweit sind die anderen Behörden zwar zu beteiligen - "beteiligen" heißt aber nicht, dass das Bauamt sich dem unterwerfen muss; das Bauamt entscheidet eigenverantwortlich und ist nicht an Stellungnahmen beteiligter Behörden gebunden.


Allerdings dürfen Sie bei dem Versuch der Einigung nicht Rechtsmittelfrsiten gänzlich vergessen. Notfalls muss zur Fristwahrung Rechtsmittel bis hin zur Klage erhoben werden, da Bescheide ansonsten rechtkräftig werden.


4. Gibt es eine Möglichkeit, eine Dachterrasse und Balkone zu bauen, ohne dass eine Statik eingereicht werden muss? Damit würde der Bauantrag entfallen.


Das ist eher eine technische Frage, wobei aber auch die rechtliche Beantwortung ohne Kenntnis der genauen Konstruktion.

Möglich wäre es ggfs., wenn man ein eigenständiges Tragwerk der Balkone schaffen würde, so dass es "nur" zu einer Rückverankerung an der Hauswand kommt.

Aber ohne Pläne ist diese Frage einfach nicht seriös zu beantworten, außer: Möglichkeiten gibt es immer, ob das zutrifft, müsste eine genaue Prüfuing der tatsächlichen Gegebenheiten feststellen.


5. Könnten notfalls zunächst Wohnungen erstellt werden, die keine Genehmigung bedürfen? Nach Bezug und damit Wohnnutzung, dann die Anträge für Dachterrasse und Balkone?


Diese Reihenfolge ist möglich.

Aber auch dabei werden Sie darauf achten müssen, dass eine Nutzunbgsänderung (Wohnnutzung) im Raum steht, deren Zulässigkeit derzeit vom Amt verneint wird.

Und auch die Nutzungsänderung bedarf einer Genehmigung, so dass die ansich mögliche Reihenfolge ebenfalls unter dem Genehmigungsbedarf fällt.


6. Die Dachterrasse ist fertig, ohne Genehmigung. Was geschieht nun hiermit? Muss der alte Dachstuhl wieder hergestellt werden? Das wäre ja auch wieder ein Eingriff in die Statik und müsst genehmigt werden.


In der Tat könnte - da mangels Genehmigung eben Schwarzbau - eine Rückbauverpflichtung ergehen.

Auch wenn es zu einem Eingriff in die Statik kommen müsste, würde das kein Hindernis, denn alle Kosten hätten Sie zu tragen.


7. Wäre z.B. ein Bauantrag für Künstlerateliers möglich und gebe ich damit die Wohnnutzung auf? Was passiert, wenn ich als Mieter keiner Künstler o.ä. finde? Gibt es eine Möglichkeit, im Gewerbegebiet formell Mietwohnungen zu unterhalten?


Netter Versuch, aber ebenso wenig neu, wie erfolgsversprechend.

Zwar kann ein Atelier beantragt werden, womit dann die Wohnungsnutzung bei Genehmigung entfällt.

Aber Sie können dann nicht diese Genehmigung umgehen, indem Sie auf einen Leerstand hinweisen und damit die Nutzungsänderung ungenehmigt vornehmen wollen.

Das Amt würde dieses als von aAnfang an geplante Umgehung sicherlich auslegen können - und dann wären weitere Gespräche vermutlich aussichtslos.

Es würde nur über eine Genehmigung durch Ausnahmegenehmigung möglich sein.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2014 | 23:05

Hallo,

danke für die umfangreiche und ausführliche Antwort. Ich hatte einen Punkt vergessen. Das Planungsamt hat darauf hingewiesen, dass es Haftungsprobleme aufgrund des Gewerbegebietes gibt, aufgrund von möglichen Lärmbelästigungen. Kann das irgendwie ausgeschlossen werden (Haftungsfreistellung)? Auch wenn vorher Werksangehörige und Ruheständler dort wohnten, so haben die die gleichen Rechte und Pflichten, wie normale Mieter. Es gibt ja keine zwei Mietrechte. Kann dieser Umstand damit vernachlässigt werden und es handelte sich immer um ein Miethaus (ohne Einschränkung)? Das Bauamt legte das in der Art aus, wie ein Fabrikbesitzer, der auch auf dem Firmengelände wohnt. Das ist aber nach Mietrecht überhaupt nicht vergleichbar.

Die Dame vom Planungsamt sagte mir ebenfalls, dass ich grundsätzlich Bestandsschutz habe, solange keine formelle Entscheidung über ein Bauvorhaben erfolgen muss. Ist das nicht durch den B-Plan eh der Fall? Eigentlich gibt es keinen Bauantrag, sondern es werden lediglich Unterlagen eingereicht. Warum letztlich Balkone angebaut werden, kann dem Amt ja egal sein. Nach B-Plan ist lediglich die Vollständigkeit der Unterlagen zu prüfen.

Voraussetzung für Bestandsschutz:
1. die Wohnnutzung wurde nie aufgegeben
2. das Haus bleibt grundsätzlich in der vorherigen Form bestehen.
3. Es gibt keine statischen Änderungen, da dann formell entschieden und abgelehnt wird.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2014 | 23:21

Sehr geehrter Ratsuchender,



sicherlich könnte eine Haftungsfreistellung verbindlich erklärt werden. Insoweit soll das Amt die gewünschte Erklärung zur weiteren Prüfung vorlegen, die dann sicherlich akzeptiert werden könnte.


Die Vergleichbarkeit mit einem Fabrikbesitzer sehe ich auch nicht, so dass dieses keine Grundlage sein kann.

Entscheidend wird sein, dass die faktische Nutzung eben nicht geändert wird - darauf sollten Sie abstellen.



Beim Bestandsschuitz habe ich mit der gängigen Rechtsprechung allerdings eine andere Auffassung.

Aufgrund der baulichen Veränderung Dachterrasse ist der Bestandschutz wohl nicht mehr gegeben - auf die Frage der "formellen Entscheidung" kommt es nicht an.


Gleichwohl sehe ich hier durchaus gunte Chancen, Ihr Vorhaben umsetzen zu können, da "zumindest" die Ausnahme wohl nach der bisherigen Sachverhaltsdarstellung bei richtiem Ermessensgebrauch durch die Behörde zu genehmigen sein dürfe.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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