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Widerspruchsbegründung gegen fristlose Kündigung der Wohnung

| 26.09.2014 19:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen eine Kündigung des Vermieters.

Guten Abend,
ich habe ein anwaltliches Schreiben erhalten, das grob wie folgt aussieht:

--

1. fristlose Kündigung meines unbefristeten Wohnungsmietvertrags (mit Begründung, die voraussichtlich aber erfolglos sein wird)

FRIST: Auszug soll spätestens am 15.10.14 erfolgen

2. hilfsweise: ordentliche Kündigung (ebenso wenig erfolgsversprechend), Auszug soll dann spätestens am 31.12.14 erfolgen

FRIST: Widerspruch soll ich bis spätestens am 31.10.14 einlegen

3. ganz hilfsweise: Abmahnung

--

Meine Frage nun:

Wann sollte ich Widerspruch einlegen, wenn ich die Frist längstmöglich ausschöpfen möchte?

Muss ich gegen die fristlose Kündigung Widerspruch einlegen bzw hilft dieser überhaupt gegen eine fristlose Kündigung?
Oder sollte ich wegen der fristlosen Kündigung nur beim Amtsgericht vorsorglich eine Schutzschrift hinterlegen und mit dem Widerspruch beim Vermieter bis zum 31.10.14 warten?

Mir geht es primär um Entschleunigung, um möglichst lange Ruhe vor dem anhaltend mobbenden Vermieter zu haben, bevor er den nächsten Schritt versucht.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eingangs möchte ich mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Mietvertrag nicht möglich ist.

Grundsätzlich ist der Widerspruch gegen die Kündigung in § 574 BGB geregelt. Danach kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Dies gilt nach S. 2 jedoch nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Gemäß § 574b BGB ist der Widerspruch schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Sollte diese Frist nicht eingehalten werden, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Sie sollten den Widerspruch also spätestens zwei Monate vor Ablauf der Frist für die ordentliche Kündigung schriftlich erklären, das heißt, bis zum 31.10.2014, wie es der gegnerische Anwalt bereits mitteilt.

Gemäß § 574 Abs. 1 S. 2 BGB gilt das Widerspruchsrecht nicht gleichsam für die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn ein Grund für diese vorliegt.

Mir ist derzeit nicht ganz klar, in welcher Weise Sie eine Schutzschrift gegen die fristlose Kündigung hinterlegen möchten. Schutzschriften haben grundsätzlich dann einen Sinn, wenn es sich um Verfahren handelt, bei dem die gegnerische Seite vor der Entscheidung nicht angehört wird. Das wäre zum Beispiel bei einer einstweiligen Verfügung der Fall. Vorliegend müsste die gegnerische Seite aber einen Räumungsprozess anstreben, bei dem grundsätzlich eine mündliche Verhandlung durchgeführt wird. Daher wird Ihr Vortrag ohnehin vom Gericht berücksichtigt. Ich sehe derzeit kein Erfordernis, eine Schutzschrift zu hinterlegen.

Ich kann leider nicht einschätzen, ob die außerordentliche, die hilfsweise ordentliche Kündigung und die Abmahnung wirksam sind. Daher ist eine Empfehlung für die Entschleunigungstaktik schwierig. Denn wenn die fristlose Kündigung bereits offensichtlich wirksam ist, dann könnte der gegnerische Anwalt seine Partei raten, unmittelbar eine Räumungsklage zu erheben, die auf die fristlose Kündigung gestützt ist. Es kommt natürlich auch darauf an, wie eilig es der anderen Partei ist, Sie „loszuwerden". Derzeit kann ich jedenfalls empfehlen, mit dem Widerspruch möglichst lange zu warten, allerdings hält es wie gesagt den Vermieter nicht davon ab, eine Klage auf Räumung wegen der außerordentlichen fristlosen Kündigung zu erheben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, damit ich etwaige Unklarheiten ausräumen kann.

Ich kann Ihnen bei direkter Beauftragung einer Person gerne anbieten, Sie in dieser Sache zu vertreten und die weitere Korrespondenz mit der Gegenseite zu übernehmen. Sollte Bedarf bestehen, kontaktieren Sie mich einfach über meine Emailadresse.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2014 | 20:52

Sehr vielen Dank für die hilfreiche Antwort. Was insbesondere hilfreich für meine Entscheidungsfindung ist, ist dieser Satz:

"Vorliegend müsste die gegnerische Seite aber einen Räumungsprozess anstreben, bei dem grundsätzlich eine mündliche Verhandlung durchgeführt wird."

Ich gehe davon aus, dass der Räumungsprozess in jedem Fall kommt, da der Vermieter mich schon lange loswerden möchte, um die 2013 günstig von meinem früheren Vermieter erworbene Wohnung zu modernisieren und ohne Mieter (meine Miethöhe ist derzeit gering, ab 2015 greift wohl zudem die Mietpreisbremse) gewinnbringend verkaufen zu können.

Können Sie mir bitte eine Rechtsgrundlage oder Rechtsprechung dafür benennen, dass im Räumungsprozess eine mündliche Verhandlung anzuberaumen ist? Wenn nämlich (auch im Eilverfahren) eine Verhandlung anberaumt werden müsste, könnte ich getrost bis 31.10.14 mit dem Widerspruch warten, denn vorher gäbe es wohl auch kaum in einem Räumungsprozess ein Urteil.

Die Kündigungsgründe sind zahlreich, entsprechen jedoch nachweislich nicht der Wahrheit. Ich kann zum Beispiel durch Fotos belegen, dass ich zum vorgeworfenen Zeitpunkt gar nicht im Haus anwesend war. Insofern mache ich mir diesbezüglich keine Sorgen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2014 | 21:21

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

In der Zivilprozessordnung steht nirgends ausdrücklich, dass im Verfahren über eine Räumungsklage eine mündliche Verhandlung durchzuführen ist. Jedoch besteht der Grundsatz der Mündlichkeit, der in § 128 ZPO geregelt ist. Diese besagt, dass grundsätzlich mündlich verhandelt wird, was beinhaltet, dass beide Parteien beteiligt sind. Nur in Ausnahmefällen wie dem einstweiligen Verfügungsverfahren muss keine mündliche Verhandlung stattfinden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen und würde mich über eine positive Bewertung freuen.

Michael Pilarski
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 28.09.2014 | 08:55

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"Absolut gut! Es fehlte nur noch ein Hinweis auf § 940a ZPO, aber auf den bin ich selbst gekommen, nachdem ich den Rat des RA bekommen hatte."
Stellungnahme vom Anwalt:
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