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Untermietvertrag für ein Büro (abschließbarer Raum) in einer Wohnung

| 08.09.2014 22:36 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom Kaufmann Peter Fricke


Zusammenfassung: Ein Arbeitszimmer ist voll abzugsfähig bei den Werbungskosten / Betriebsausgaben, wenn der Steuerpflichtige über eine andere und weitere Wirkungsstätte nicht verfügt. Dies gilt unabhängig davon, wo und unter welchen Umständen gleiche welche Wohnung oder welches Büro angemietet wird.

Für mein (derzeit noch) als Nebentätigkeit angemeldetes Gewerbe (die Anmeldung zum Hauptgewerbe ist mittelfristig angestrebt) benötige ich nun einen Büroraum, da der Platz in unserer Wohnung zur Neige geht sowie ein ungestörtes, konzentriertes Arbeiten (z. B. Buchhaltung) im Alltag nicht immer realisierbar ist.

Ich beabsichtige nun, zusammen mit meiner Schwägerin, die derzeit auf Wohnungssuche ist, eine drei- oder vier-Zimmer-Wohnung anzumieten.
Ein Zimmer, welches abschließbar ist + über Fenster verfügt etc., möchte ich als Büro anmieten (ca. 16qm), so dass zwischen meiner Schwägerin und mir ein entsprechender Untermietvertrag geschlossen werden soll.

Unabhängig davon, ob der Vermieter einer solchen Untervermietung zustimmt, stellt sich mir vorrangig die Frage, ob ich die Miete für diesen Raum "einfach" als Betriebsausgabe geltend machen kann? (Dass meine Schwägerin diese Mieteinnahme ihrerseits versteuern muss, liegt auf der Hand)

Freundliche Grüße

R. Esser

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt.

1. ) Das Arbeitszimmer

Das Arbeitszimmer und sein steuerrechtlicher Abzug ist eine Materie für sich. Kompliziert wird es aber eigentlich nur, wenn ein Gewerbetreibender oder auch ein Lehrer zum Beispiel einen Arbeitsplatz hat und dann zuhause einen Steuerabzug generieren will.

2.) Betriebliche Wirkungsstätte

Anders liegt es jedoch bei Ihnen. Wenn Sie kein weiteres oder eigenes Büro haben und auch das Gewerbe nicht zuhause angemeldet haben / angemeldet lassen, wäre jeder Mietaufwand als Werbungskosten zu berücksichtigen. Soweit das Gewerbe bis dato bei Ihnen zuhause angemeldet sein sollte, sollten Sie dieses auf das neue Büro auslagern.

3.) Abzugsmöglichkeit

Zivilrechtliche Probleme der Untervermietung und der gewerblichen Nutzung möchte ich hier nicht behandeln. Selbst wenn dies der Fall wäre ( Problem ) kann das Finanzamt sich nicht darauf berufen. Der Mietaufwand ist als alleiniger Aufwand zur Finanzierung der beruflichen Tätigkeit abziehbar.

4.) Besonderheiten bei nahen Angehörigen

Bei Geschäften ( Kredite / Arbeitsverhältnisse / Mietverträge ) unter nahen Angehörigen sollte man aber folgendes beachten. Die Konditionen sollten marktüblich sein und das Geld sollte nachweisbar über Kontobewegungen fließen. Anderenfalls kann das Finanzamt nach § 42 AO Gestaltungsmissbrauch annehmen und den Steuerabzug ablehnen. Brisant wird dieses Thema immer dort, wo wechselseitig Vermietungen unter Angehörigen vorgenommen werden, um sich wechselseitig über den beschränkten Arbeitszimmersonderausgabenabzug einen vollen Abzug der Mietaufwendungen zu ermöglichen. Von einem Gegengeschäft Ihrer neuen Vermieterin haben Sie nichts geschrieben, so daß ich auch hier kein Problem sehe.

5.) Abschließendes

Ein Problem sehe ich bei Ihnen nicht. Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag und halten Sie sich an die ortsübliche Miete, die monatlich durch Banküberweisung zum Ausgleich gebracht wird. Bei Bargeschäften kann das Finanzamt auch Gestaltungsmissbrauch unterstellen, da die Miete nach quittierter Zahlung auch schnell wieder in bar zurück gegeben werden kann.

Sie sollten zur Sicherheit nur einen Untermietvertrag abschließen und nicht gemeinsam mit der Schwägerin die gesamte Wohnung anmieten. Bei der Gewerbeanmeldung bitte unbedingt daran denken, daß diese auf die neue Adresse läuft und es eine weitere Betriebsstätte / Wirkungsstätte insbesondere zuhause nicht mehr gibt.

Ich hoffe Ihnen geholfen zu haben und stünde über die Nachfragefunktion natürlich noch einmal gerne und ausführlich zur Verfügung.

Mit besten Grüssen

Peter Fricke
Rechtsanwalt und Diplom Kaufmann

Bewertung des Fragestellers 09.09.2014 | 11:52

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