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Vorfälligkeitsentschädigung nach Kündigung einer Hypothek

| 28.08.2014 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Zusammenfassung: Zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung des Immobiliendarlehens aufgrund Zahlungsverzugs durch den Darlehensnehmer, Urteil des BGH aus dem Jahre 2013.

Wir haben im Mai 2001 über die Süddeutsche Bodenkredit Bank ein Darlehen über 250.000 DM aufgenommen mit einer Laufzeit von 10 Jahren!

Die Süddeutsche Bodenkreditbank ist dann später mit der HVB Real Estate Bank verschmolzen, die die Kredite übernommen hat. Im Jahre 2003 kam es zu einer neuen Verschmelzung, wobei nun die Bank Hypo Real Estate hieß. Letztendlich hat dann im August 2007 die Ing DiBa Bank die Hypothekendarlehen übernommen. So weit ist alles OK, darüber liegen uns auch Informationen vor.

Nach Ablauf des Darlehens haben wir dann im Mai 2011 eine Anschlussfinanzierung mit der Ing DiBa Bank vereinbart, hierzu wurde ein neuer Darlehensvertrag mit neuen Konditionen abgeschlossen.

Aus finanziellen Gründen (Finanzamt hatte Konto gesperrt) konnten keine Tilgungen mehr an die Ing DiBa Bank geleistet werden, worauf uns dann die Bank das Darlehen gekündigt hat.

Mit selbem Schreiben verlangt nun die Bank von uns im Juni des Jahres die Rückzahlung des Darlehens, sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von ca. EUR 11.500,-.

Wir haben aber nach Recherchen im Internet festgestellt, das Banken bei gekündigten Verträgen keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen dürfen und haben auch dies der Bank schriftlich mitgeteilt.

Die Bank hat uns dann 14 Tage später mitgeteilt, das sie sich in der Vorfälligkeitsentschädigung verrechnet habe und nun nur noch ca. EUR 5.500,- fällig werden.

Die Bank bezieht sich da allerdings auf die AGB`s der Süddeutschen Bodenkreditbank, wobei nach Kündigung - egal welcher Art - die Bank 0,7 % Entschädigung pro noch offene Jahre verlangen darf. Der kleine Unterschied ist aber:

1. Der Vertrag ist im Jahr 2011, nach 10 Jahren Laufzeit, abgelaufen.
2. Haben wir eine Anschlussfinanzierung im Mai 2011 mit neuem Vertrag gemacht.

Da wir keinen weiteren Ärger mit der Bank wollten und die Abwicklung des Darlehens jetzt durch den Verkauf der Wohnung zum 30.8. abgeschlossen ist, haben wir zuerst einmal nichts übernommen, schließlich konnten wir den Betrag schon einmal halbieren.

FRAGE: Ist das eigentlich Rechtens, dass eine Bank nun über einen alten, im Mai 2001 abgeschlossenen und somit bereits vor über 3 Jahren abgelaufenen Vertrag Geld verlangen darf ??

Sehr geehrter Fragesteller,

mit Urteil aus dem Jahre 2013 entschied der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 512/11), dass die Bank im dortigen Fall bei Kündigung des Darlehens wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers lediglich den Verzugszins, jedoch keine zusätzliche Vorfälligkeitsentschädigung berechnen dürfe. Die Geltendmachung eines zusätzlichen Erfüllungsschadens stehe im Widerspruch zum Sinn der gesetzlichen Regelungen bei Verbraucherkrediten. Banken dürften aus der Notlage eines Kunden nicht Kapital schlagen, indem sie den am entgangenen Vertragszins orientierten Erfüllungsschaden fordern. Gerechtfertigt sei grundsätzlich nur der Verzugszins nach § 497 Abs. 1 BGB. Nur wenn die Bank einen konkret auf das Darlehen bezogenen höheren Schaden, etwa durch die Refinanzierungskosten nachweise, können sie einen höheren Schaden verlangen.

Ohne eine Einsichtnahme in den Vertrag und aus dem Jahre 2011 betreffend die Anschlussfinanzierung und die entsprechenden AGB kann Ihre Frage jedoch nicht sachgerecht und abschließend beantwortet werden. Bei der Frage, ob sich eine Vorfälligkeitsentschädigung – für den Fall, dass diese zu zahlen wäre - grundsätzlich anhand der gesamten 13 Jahre oder lediglich an den vergangenen drei Jahren bemisst, dürfte es entscheidend darauf ankommen, ob es sich bei der Anschlussfinanzierung um eine sog. „echte" oder „unechte Abschnittsfinanzierung" handelt. Der Unterschied ist nämlich folgender: wurde Ihnen ein neues Kapitalnutzungsrecht eingeräumt, so spricht der Bundesgerichtshof bei Annuitätendarlehen (Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten) von einer „echten Abschnittsfinanzierung". Bei der sog. „unechte Abschnittsfinanzierung" bewegen sich die Parteien hingegen nach wie vor in ihrem Ursprungsvertrag, da sie nur die Konditionen neu vereinbart haben. Es kommt also insbesondere auf die konkrete Art der Anschlussfinanzierung an.

Insbesondere im Internet wird gerne mit Verweis auf das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 25.06.2001 (Az. 9 U 143/00) fälschlicherweise davon gesprochen, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Bankenfusionen nicht anfalle. Dies ist jedoch nicht per se, sondern lediglich unter engen Voraussetzungen der Fall.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2014 | 22:06

Vielen Dank für Ihre Antwort, womit ich leider sehr wenig, oder besser ... gar nichts anfangen kann.

Das Urteil des BGH ist mir bekannt

Woran erkenne ich, ob das es eine "echte" oder "unechte" Abschnittsfinanzierung ist? Und was ist überhaupt eine Abschnittsfinanzierung? Und wie konkret soll der Vertarg aussehen?
Und unter welchen "engen Vorraussetzungen" ist es doch der Fall??

Ich verstehe nur Bahnhof, was Sie mir da mitteilen wollen.

Im Vertrag der mit der Ing DiBa im Mai 2011 gemacht wurde, steht drin, das eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, was ja durch das Urteil aufgehoben wird.
Die schreiben ja auch das für die Restlaufzeit des neuen Kredites (wohlgemerkt noch 7 Jahre, 3 sind ja schon abgelaufen), nun pro Jahr 0,7 % verlangen. Das sind 4,9 % und 4,9 % von noch rund EUR 110.000 Restsumme sind ja auch ca. EUR 5,500.

Ich habe ja auch nicht davon gesprochen, das die Bank eine VVE für die letzten 13 Jahre haben will sondern für die noch laufenden 7 Jahre.

Bitte eine Konkrete Antwort auf meine Frage:
Darf die Bank eine VVE verlangen für einen Vertrag, der abgelaufen ist und gar nichts mit dieser Bank zu tun hat??


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2014 | 23:39

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, bei deren Beantwortung ich mich bemühen werde, etwas verständlicher und konkreter zu werden.

Zunächst kurz zur terminologischen Klarstellung: Unter einer Abschnittsfinanzierung versteht man eine Finanzierung von Immobilien mit Darlehen, deren Zinssätze beziehungsweise Konditionen nach einer bestimmten Laufzeit neu festgelegt werden. Eine echte Abschnittsfinanzierung liegt vor, wenn es sich dabei quasi um einen völlig neuen Darlehensvertrag handelt, der unabhängig vom ursprünglichen Darlehensvertrag ist. Bei einer unechten Abschnittsfinanzierung hingegen bewegen sich die Vertragsparteien noch in ihrem Ursprungsvertag, dessen Konditionen lediglich geändert wurden. Aus der Gesamtschau des Vertrages muss sich ergeben, dass es sich eben um einen neuen Vertrag, d.h. um eine echte Abschnittsfinanzierung handelt. Dann kann sich die Ing DiBa Bank auch nicht mehr auf AGB aus Altverträgen berufen. Ihre konkreten Frage, ob es „eigentlich rechtens ist, dass eine Bank nun über einen alten, im Mai 2001 abgeschlossenen und somit bereits vor über drei Jahren abgelaufenen Vertrag Geld verlangen darf", habe ich dahin gedeutet, dass es sich eher um eine unechte Abschnittsfinanzierung handeln könnte, was zu prüfen wäre. Jedenfalls kann die Frage nach der Art der Abschnittsfinanzierung aufgrund des Urteils des BGH aus dem Jahre 2013 nunmehr dahinstehen.

Was die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung anbelangt, so darf diese gem. § 502 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB bei höchstens 1 % (beziehungsweise, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Jahr nicht übersteigt, 0,5 %) des vorzeitig zurückgezahlten Betrags liegen.

In Ihrer konkreten Nachfrage schreiben Sie: „Darf die Bank eine VVE verlangen für einen Vertrag, der abgelaufen ist und gar nichts mit dieser Bank zu tun hat??". Soweit ich Sie richtig verstehe, geht es allein um den Anschlussfinanzierungsvertrag aus dem Jahre 2011, der bankseits nunmehr gekündigt wurde. Dass die Ing DiBa Bank aufgrund vorangegangener Fusionierungen im August 2007 in den Darlehensvertrag zwischen Ihnen und ursprünglich der Süddeutsche Bodenkredit Bank eingetreten ist, dürfte irrelevant sein. Denn die Ing DiBa Bank hat dem Grunde nach sehr wohl etwas mit dem bereits abgelaufenen Vertrag zu tun, auch wenn dieser im Falle einer echten Abschnittsfinanzierung (völlig neuer Vertrag) nun nicht mehr gegenständlich ist. Sofern Sie allerdings einen völlig neuen Darlehensvertrag mit der Ing DiBa Bank im Jahre 2011 geschlossen haben (echte Abschnittsfinanzierung), kann sich die Bank nur noch auf die dort geltenden AGB berufen und nicht mehr auf die AGB des Darlehensvertrages aus dem Jahre 2001. Nichtsdestotrotz dürfte das Ihnen bereits bekannte Urteil des BGH aus vergangenem Jahr Ihre Frage im Grunde beantworten.

Sollten noch Unklarheiten oder etwaige Missverständnisse, die sich im Rahmen dieser Plattform leider nie ganz ausschließen lassen, bestehen, so biete ich Ihnen gerne und selbstverständlich unentgeltlich an, mich im Rahmen dieser Erstberatung per E-Mail zu kontaktieren, da eine weitere Nachfrage auf dieser Plattform weder möglich noch geschuldet ist. Gleichwohl hoffe ich, Ihre Frage nun abschließend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 28.08.2014 | 23:50

Nachtragend und abschließend möchte ich zu bedenken geben, dass selbst Entscheidungen aus der Rechtsprechung ein gewisses Prozessrisiko nie völlig auszuschließen vermögen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.08.2014 | 00:36

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