Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Grundsätzlich sind die vom Vermieter in dem Mietvertrag verwendeten Klauseln wirksam. Insbesondere die hier problematische Endrenovierungsklausel begegnet keinen rechtlichen Bedenken, da sie bereits wortgleich vom BGH (WuM 2004, 333
) bestätigt wurde. Entsprechend dem Wortlaut besteht eine Renovierungspflicht aber nur dann, wenn sie erforderlich ist. Dass Ihr ehemaliger Vermieter diese Maßgabe zumindest mißversteht ergibt sich bereits aus der Bemerkung im Protokoll, die Wohnung sei nicht neu renoviert; eine solche „frische" Renovierung ist nach den Klauseln des Mietvertrages gar nicht geschuldet. Dass in Ihrem Fall eine Renovierung aufgrund des Zustands der Wohnung auch gar nicht angezeigt war, ergibt sich aus dem Ihnen in Kopie vorliegenden Übergabeprotokoll der Nachmieter. Somit war eine Renovierungspflicht bei Auszug bereits nicht gegeben.
Selbst wenn eine solche Pflicht bestanden hätte, wäre diese aber durch den Nachmieter übernommen und Sie damit von der Renovierungspflicht freigeworden. Die Klausel spricht ausdrücklich von einer „Übernahme" der Renovierungspflichten durch den Nachmieter, nicht von einer tatsächlichen „Ausführung" der Renovierung. Nach dem Wortlaut ist auch die nun monierte Zustimmung des Vermieters nicht (mehr) erforderlich. Zwar ist richtig, dass ein Schuldneraustausch (um einen solchen handelt es sich hier) grundsätzlich nur mit Zustimmung des Gläubigers möglich ist. Vorliegend hat aber der Vermieter als Gläubiger bereits im Mietvertrag Ihnen die Regelung vereinbart, so dass die erforderliche Zustimmung des Vermieters im Unterzeichnen des die Klausel beinhaltenden Mietvertrages zu sehen ist.
Schließlich kann der Vermieter, selbst wenn eine Renovierungspflicht Ihrerseits bestanden hätte, nur einen ihm entstandenen Schaden wie z.B. entgangene Miete oder Renovierungskosten geltend machen. Dass ein solcher Schaden entstanden ist, wird aber nicht einmal behauptet und ist überdies aufgrund der nahtlosen Weitervermietung auch schwer vorstellbar.
Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Einzelfragen gerne wie folgt:
Zu 1)
Die Renovierungspflicht haben Sie wirksam auf den Nachmieter übertragen.
Zu 2)
Der Vermieter hat in der Tat unglücklich agiert. Mit der Bezeichnung der Wohnung gegenüber dem Nachmieter als „ordnungsgemäß" liegt zwar nur eine Quittung des Nachmieters gegenüber dem Vermieter vor. Allerdings muss der Vermieter bei Geltendmachung des Renovierungsbedarfs beweisen, dass es einen solchen tatsächlich gegeben hat; das dürfte ihm anhand des Übergabeprotokolls aber schwerfallen, zumal der Nachmieter als Zeuge für den ordnungsgemäßen Zustand zur Verfügung stünde.
Zu 3)
Grundsätzlich ist dies richtig. Aufgrund der Dringlichkeit wäre er aber berechtigt gewesen, selbst einen Handwerker zu beauftragen. Hier kommt aber noch hinzu, dass die Renovierung gar nicht ausgeführt wurde, s.o.
Zu 4)
s.o.
zu 5)
Wenn im Übergabeprotokoll kein Schimmelbefall verzeichnet ist, ist der Vermieter mit entsprechenden Ansprüchen gegen Sie ausgeschlossen. Das Übergabeprotokoll stellt rechtlich ein sog. negatives Schuldanerkenntnis dar, d.h. soweit die Wohnung im Protokoll als ordnungsgemäß beschrieben ist, kann der Vermieter gleichwohl vorhandene Schäden später nicht mehr geltend machen.
Zu 6)
Die Renovierungsklauseln sind als wirksam anzusehen, s.o.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 22.08.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Henning
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Rechtsanwalt Thomas Henning
Sehr geehrter Herr Henning,
vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Einschätzung der Situation.
Können Sie mir diese Sätze bitte noch einmal genauer Erläutern:
"Dass Ihr ehemaliger Vermieter diese Maßgabe zumindest mißversteht ergibt sich bereits aus der Bemerkung im Protokoll, die Wohnung sei nicht neu renoviert; eine solche „frische" Renovierung ist nach den Klauseln des Mietvertrages gar nicht geschuldet."
- woraus entnehmen Sie, dass diese frische Renovierung nicht geschuldet ist?
"Dass in Ihrem Fall eine Renovierung aufgrund des Zustands der Wohnung auch gar nicht angezeigt war, ergibt sich aus dem Ihnen in Kopie vorliegenden Übergabeprotokoll der Nachmieter. Somit war eine Renovierungspflicht bei Auszug bereits nicht gegeben."
- diesen Satz/Zusammenhang verstehe ich leider nicht ganz.
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Bezugnehmend auf meine Frage bzgl. der Wirksamkeit der Klauseln im Vertrag mit meinem ehemaligen Vermieter möchte ich Ihnen noch die folgenden Passagen zitieren:
13.7. Können sich die Vertragsparteien nicht auf einen Betrag als Kostenersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, gem. Ziffer 13.5 einigen, so erfolgt die Berechnung des vom Mieter geschuldeten Betrages entsprechend dem nachfolgenden Rechenbeispiel auf der Basis eine vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachbetriebes.
13.5. Der Mieter ist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen immer bei Auszug aus den Mieträumen insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand, unter Berücksichtigung der o.g. Nutzungsdauer hierfür ein Bedürfnis besteht. - Bei Auszug aus der Wohnung besteht diese Verpflichtung (zur Ausführung von Schönheitsreparaturen) nur dann nicht, wenn der neue Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten ohne Berücksichtigung im Mietpreis übernimmt oder wenn der Mieter dem Vermieter Kosten für die Renovierung, unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung und dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Renovierung, erstattet.
- ist diese Klausel (13.7.) nicht gemäß BGH Urt. v.29.05.2013 – VIII ZR 285/12 (Ziffer 7) rechtlich unwirksam?
Die verwendete Formulierung sei demnach mehrdeutig und schließe gerade nicht eindeutig aus, dass der Kostenvoranschlag des Vermieters nur unverbindlich sei und der Mieter gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit gleichwohl Einwendungen erheben oder gar einen eigenen Kostenvoranschlag einholen könne. Im Ergebnis führe dies daher zur Unwirksamkeit der Klausel mit der Rechtsfolge, dass an ihre Stelle § 535 Abs. 1 S. 2 BGB trete, wonach dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt wird. Desweiteren bleibt der tatsächliche Zustand und Renovierungsbedarf außer acht.
Sowie der folgende Paragraph:
19.5 Wenn der Mieter während der Mietzeit Wände und/oder Decken mit anderen Farben als weiß gestrichen hat, sind bei Beendigung des Mietverhältnisses auch diese Wände und Decken mit weißer Farbe frisch gestrichen zurückzugeben.
>> Hintergrund: zwei Wände waren zum Zeitpunkt der Übergabe an den Vermieter von mir grau gestrichen
- ist diese Klausel (13.7.) nicht gemäß BGH, VIII ZR 198/10) rechtlich unwirksam?
Diese Standardformulierung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unwirksam. Die im Mietvertrag enthaltene Vorgabe bezieht sich zwar nur auf den Rückgabezeitpunkt der Wohnung und erlaubt es dem Mieter die Räume während der Mietzeit nach seinem Geschmack zu streichen. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine Farbe, hier weiß, schränkt den Mieter jedoch auch schon während der Mietzeit in seiner Gestaltungsfreiheit ein, weil sich ein kostenbewusster Mieter schon während des laufenden Vertrages darin gehindert sehen könnte, die Wohnung in anderen dezenten Farbtönen zu streichen (BGH, VIII ZR 198/10).
Ich danke Ihnen schon jetzt und wünsche ein schönes Wochenende!
Hallo
und danke für die Nachfragen.
Dass bei Auszug nicht zwingend eine frische Renovierung geschuldet ist, ergibt sich bereits aus der Klausel selbst. Diese verlangt eine Renovierung bei Auszug nur dann, wenn der Zustand der Wohnung bei Auszug, auch unter Berücksichtigung der Regelfristen (und damit bereits ggf. erfolgter Renovierungen), dies erfordert. Es kann daher eine frische Renovierung geschuldet sein, muss es aber nicht. In Ihrem Fall hat der Vermieter ja auch bei Übergabe an die Nachmieter die Wohnung als i.O. bezeichnet.
Letzteres war auch der Gegenstand meines von Ihnen leider so nich ganz nachvollziehbaren Hinweises: Wenn der Vermieter dem Nachmieter gegenüber die Wohnung als i.O. übergibt und zwischendurch nicht selbst renoviert hat (oder zeitlich gar nicht haben kann), dann muss die Wohnung auch bei der Rückgabe durch Sie i.O. gewesen sein. Folglich hat lt. der Klausel aufgrund des Zustands der Wohnung keine Renovierungspflicht bestanden.
Bei den weiteren Fragen handelt es sich zwar nicht um von Ihrem Einsatz abgedeckte Nachfragen. Dennoch beantworte ich auch diese gerne:
Nicht geschuldet ist eine Rückgabe der Wohnung in weiß gestrichenem Zustand, eine entsprechende Klausel ist unwirksam. Der Vermieter kann nur eine Rückgabe in "vermietbaren", also neutralen Farben verlangen; lediglich z.B. schwarz oder lila gestrichene Wände sind daher zu übertünchen.
Die Entscheidung des BGH VIII ZR 285/12
steht der Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel nicht entgegen. In dieser Entscheidung hat der BGH nur eine (vertragsmäßige) Beteiligung des Mieters an NOCH NICHT FÄLLIGEN Renovierungsarbeiten sowie eine (vertragsmäßige) Abrechnung auf Basis eines Kostenvoranschlages eines vom VERMIETER ausgewählten Fachbetriebes für unzulässig erklärt. Beides trifft in Ihrem Fall aber nicht auf die Endrenovierungsklausel, sondern nur auf Ziff. 13.7 zu.
Vielen Dank, und auch Ihnen ein erholsames Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Henning
Rechtsanwalt
