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Gewerbemietvertrag: Index Mieterhöhung

| 20.08.2014 14:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir sind seit 2001 gewerblicher Mieter und haben in unserem Mietvertrag eine Index/Verbraucherpreis-Mieterhöhung vereinbart.

2009 wollte der Vermieter diese erstmalig anheben:
Beginn: 2001 beläuft sich auf 94,0 somit ist der Preisindex um 13,1% gestiegen (106,3 im Januar 2009, Basisjahr 2005).
-> aufgrund der schlechten Wirtschaftssituation 2009 in unserer Branche hat der Vermieter auf die Indexerhöhung verzichtet

2014 will der Vermieter erneut die Miete wegen Index anheben:
Basisjahr 2010, Juni 2014 beträgt 106,7 bei Mietbeginn 2001 = 86,90 somit Preisindex um 22,80% gestiegen.

Frage:
1. Ist es rechtens, dass er bei Aussetzung von 2009 nun die Basis rückwirkend ab 2001 rechnet oder müßte dies im Betrachtungsjahr 2014 rückwirkend nur zu 2009 erfolgen?
2. mit welchen rechtlichen Folgen ist in der Regel zu rechnen, wenn wir dieser Erhöhung widersprechen (kann/darf Vermieter kündigen, wenn ja mit welcher gesetzlichen Kündigungsfrist?).

Vielen Dank.
20.08.2014 | 18:17

Antwort

von


(1951)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Berechnung des Vermieters erscheint nachvollziehbar. Denn die Erhöhung einer Indexmiete erfolgt grundsätzlich nicht automatisch, sondern erst aufgrund einer entsprechenden Willenserklärung des Vermieters.
Nach Ihrer Schilderung hat der Vermieter aber aufgrund der schlechten Wirtschaftslage 2009 auf eine Erhöhung verzichtet und die Miete wurde nicht angepasst. Daher halte ich es durchaus vertretbar, dass er die jetzige Mieterhöhung als erste Anpassung betrachtet und daher die Berechnung rückwirkend zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vornimmt.

Es gilt aber zu beachten, dass im Gewerbemietrecht hierzu keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften existieren - es kommt daher allein auf die konkrete vertragliche Regelung an, die im Zweifel ergänzend ausgelegt werden muss (ausführlich hierzu, auch in Bezug auf das anwendbare Basisjahr: Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.11.2012 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%2041/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.11.2012 - XII ZR 41/11: Gewerberaummietvertrag: Auslegung einer Mietanpassungsvereinbar...">XII ZR 41/11</a> ).

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume ist in § 580 Absatz 2 BGB geregelt: "Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig." Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei einer ordentlichen Kündigung also knapp 6 Monate.
Auch hier möchte ich aber darauf hinweisen, dass der Gewerbemietvertrag hiervon abweichende Kündigungsfristen enthalten kann. Vertraglich können auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung geregelt sein, ansonsten ist eine Kündigung ohne Frist nur unter den in § 543 BGB genannten Voraussetzungen möglich. Hier wäre dann in erster Linie an Zahlungsverzug zu denken, wenn trotz wirksamer und korrekt berechneter Mieterhöhung der erhöhte Mietzins trotz Mahnung fortdauernd nicht gezahlt wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Bewertung des Fragestellers 22.08.2014 | 08:59

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