Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Fragen möchte ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:
1. Die Höhe der Maklerprovision muss nicht zwingend vertraglich explizit festgehalten werden. § 653 Abs. 1 BGB sagt hierzu: "Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist".
§ 653 Abs. 2 BGB führt sodann weiter aus: "Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen".
Es kommt hier also darauf an, welcher Maklerlohn in Ihrem Bundesland ortsüblich ist. In Hessen sind dies erfahrungsgemäß in der Tat bis zu 5,95 % des Kaufpreises.
Eine Möglichkeit, den Maklerlohn deswegen herabzusetzen, weil der Makler wenig Arbeit gehabt hat, sieht das Gesetz nicht vor. Hier wären Sie leider allein auf die Kulanz des Maklers angewiesen. Sie könnten versuchen, den Makler auf das Angebot der Senkung des Maklerlohns "auf" 5 % festzunageln. Die nachfolgende Darstellung des Maklers es habe sich um ein Missverständnis gehandelt und es wäre eine Senkung "um" 5 % gemeint gewesen, klingt nicht ganz glaubwürdig. Allerdings müssten Sie das erste Angebot der Senkung "auf" 5 % auch sofort angenommen haben und Sie müssten dies, sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, auch beweisen können. Bei mündlichen Vereinbarungen ist dies immer schwierig. Die nachträgliche Korrektur des Angebots durch den Makler könnte auch als Anfechtung zu werten sein, so dass das erste Angebot durch die Anfechtung nichtig würde. Insgesamt sind die Erfolgsaussichten, den Makler mit diesem Argument zumindest auf die Einhaltung der 5 % zu verpflichten, eher durchwachsen.
2. Sie können versuchen, die Maklerprovision mit Hinweis darauf, dass hier eine Verwirkung des Lohnanspruchs des Maklers nach § 654 BGB in Betracht kommt, zu drücken. § 654 BGB führt aus, dass der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen ist, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.
Der Makler wurde hier wohl unstreitig zunächst vom Eigentümer beauftragt. Im Kaufvertrag findet sich der Passus "Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der vom Käufer beauftragten [Name des Maklers] zustande gekommen". Es handelt sich also um eine sog. Vermittlungstätigkeit im Gegensatz zu einer bloßen Nachweistätigkeit. Bei der Nachweistätigkeit schuldet der Makler nur den Nachweis zur Gelegenheit des Vertragsabschlusses, die Vermittlungstätigkeit geht jedoch darüber hinaus und erfordert, dass der Vertrag gerade durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist.
Wenn nun sowohl auf Seiten des Verkäufers als auch auf Seiten des Käufers eine Vermittlungstätigkeit geschuldet ist, so kann § 654 BGB zum Tragen kommen. Wenn der Makler eine doppelte Vermittlungstätigkeit ausübt, muss er dafür sorgen, dass beide Vertragsparteien die konkrete Tätigkeit für die jeweils andere Vertragspartei kennen. Der Makler muss sich darum bemühen, die Interessen der Parteien zum Ausgleich zu bringen. Er darf keine Partei bevorzugen und ist zur Neutralität verpflichtet und hat gegenüber beiden Parteien dieselbe Aufklärungspflicht über etwaige ungünstige Umstände.
Nun kennen Sie leider nicht den Inhalt des zwischen dem Verkäufer und dem Makler geschlossenen Vertrages. Ich sehe auch aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung bislang keine Anhaltspunkte dafür, dass der Makler, beiderseitige Vermittlungstätigkeit vorausgesetzt, nicht als sog. "ehrlicher Makler" aufgetreten sein könnte. Sie könnten aber, wie eingangs erwähnt, mit diesem Argument pokern und auf eine Herabsetzung der Provision drängen.
Wenn Sie, mit welcher Begründung auch immer, nicht die geforderte Provision zahlen, besteht natürlich die Möglichkeit, dass der Makler die Differenz zur ortsüblichen Provision gerichtlich einfordert. Nach dem jetzigen Sachverhalt könnte er dies auch durchaus mit einer gewissen Erfolgsaussicht tun. Letztlich wird hier also viel von Ihrem außergerichtlichen Verhandlungsgeschick abhängen; einen Rechtsstreit kann ich wegen der äußerst ungewissen Erfolgsaussichten nicht empfehlen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen und wünsche zunächst viel Erfolg bei den weiteren Verhandlungen mit dem Makler.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt