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nicht genehmigten Wohnraum als Wohnraum vermieten

15.06.2014 10:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Bei unzulässiger Nutzungsänderung eines Bauobjekts muss die Baubehörde vor Erlass einer Verfügung zur Nutzungsuntersagung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten.

Mein Vater besitzt ein Fertighaus. Dieses ist vollunterkellert, der Keller steckt ca 120 cm im Erdreich, große - will sagen breite - Fenster sind in den angedachten Wohnräumen vorhanden, teilweise ( z. B. im angedachten Bad) gibt es nur Glasbausteine, wobei sich einer davon kippen lässt. Diese gesamten Räumen sind nicht zu Wohnungszwecken zugelassen. Die lichte Raumhöhe beträgt ca 227 cm. Mein Vater hat diese Räume über 30 Jahre als Kanzleiräume mit Angestellten und Kundenverkehr genutzt. Ich hätte nun gerne gewußt, wenn man in diese Räume einen Wohnung einbaut, sprich ein Bad und eine Küche und KEINE Nutzungsänderung beantragt, diese dann aber nachher als Wohnung vermieten will, welche Rechtsfolgen kann das für den Vermieter haben?

15.06.2014 | 11:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach Maßgabe der auf das Objekt anwendbaren Landes-Bauordnung kann die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung wegen ungenehmigter Nutzungsänderung verfügen, wenn eine Wohnungsnutzung in dem Baugebiet unzulässig und nicht genehmigungsfähig ist. (Ob dies beim Objekt Ihres Vaters konkret der Fall ist, vermag ich auf Grund der Angaben zum Sachverhalt in Ihrer Frage - welche Landesbauordnung ist anwendbar?, befindet sich das Objekt in einem Gewerbegebiet oder einem gemischten Gebiet? gibt es Festlegungen durch einen Bebauungsplan? - nicht zu beurteilen.) Die Behörde ist hierbei jedoch an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden und muss zunächst in Betracht kommende mildere Mittel ausschöpfen.

Wenn das Objekt sich in einem Baugebiet befindet, in dem neben der Büronutzung auch eine Wohnungsnutzung zulässig ist, müsste die Baubehörde Ihren Vater erst auffordern, einen Nutzungsänderungsantrag zu stellen, falls die Wohnnutzung genehmigungspflichtig ist.

Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit liegt auch vor, wenn von der Wohnungsnutzung keine Störungen zu besorgen sind, und eine Nutzungsuntersagung zu einer unverhältnismäßigen finanziellen Härte für Ihren Vater führen würde, etwa wegen Mietausfällen.

(Daneben gibt es in diversen Bundesländern noch sog. Zweckentfremdungsverbotsgesetze, die aber nur in umgekehrter Richtung die Umwandlung oder Nutzung von Wohnraum in oder als Gewerberaum untersagen.)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

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