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Abnahme des Gemeinschaftseigentums

| 23.05.2014 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Abnahmefähigkeit bei wesentlichen Baumängeln

Ich bin neuer Besitzer einer Eigentumswohnung in einem von einem Bauträger sanierten Mehrfamilienhaus (10 Parteien).

Meine Eigentumswohnung (Sondereigentum) ist abgenommen / übergeben. Für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (Fassade, Fenster, Treppenhaus, Keller, Dach, Heizung, ...) wurde von der Eigentümergemeinschaft ein Sachverständiger beauftragt, der in einer gemeinsamen Begehung mit den Eigentümern und dem Bauträger das Gemeinschaftseigentum auf Baumängel hin begutachtet und diese schriftlich festgehalten hat. Ergebnis:

- In dem Gutachten wurden sehr viele Mängel festgestellt (250 Mängel auf 40 Seiten).
- Revisionsunterlagen (Heizung, Solaranlage, Elektrik ...) waren nicht verfügbar und sind bis heute nicht übergeben
- Das Treppenhaus wurde entgegen der Leistungsbeschreibung in den Verträgen nicht neu verputzt
- Die Fassade wurde entgegen den Verträgen nur unzureichend instand gesetzt
- und und und

Zusammenfassend schreibt der Gutachter, dass es eine Vielzahl von Ausführungsmängeln und nicht fertig gestellter Leistungen gibt und dass zum Teil umfangreiche Instandsetzungsarbeiten notwendig werden.

Der Bauträger verlangt nun auf Grundlage des Gutachtens die Abnahme des Gemeinschaftseigentums unter Vorbehalt der im Gutachten festgestellten Mängel. Welche der Mängel aus dem Gutachten er anerkennt und zu beheben bereit ist, darüber schweigt er sich aus.

Die Abnahme muss von jedem Eigentümer einzeln erklärt werden. Ich bin fest entschlossen, die Abnahme zu verweigern mit der Begründung, die Mängel seien nicht alle unwesentlich (§ 640 BGB).

Meine Fragen:
- Wie kann ich begründen, dass ich Mängel als nicht unwesentlich ansehe?
- Muss der Bauträger begründen / beweisen, dass die Mängel unwesentlich sind, wenn er mich in Abnahmeverzug setzt?
- Wenn letzteres passiert, wie muss ich dann reagieren?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Auch ich würde an Ihrer Stelle die Abnahme verweigern - es gibt keinen Grund, eine Abnahme mit Mängelvorbehalt durchzuführen.

Im Einzelnen:
Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

Die Mangelfreiheit des Werks ist als anspruchsbegründendes Tatbestandsmerkmal vom Unternehmer zu beweisen.

Das ist also zunächst nicht Ihre Sache.

Denn grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Abnahme erst dann, wenn das Werk frei von Mängeln hergestellt ist, denn der Besteller braucht ein Werk nur dann zu billigen, wenn es dem vertraglich zugesagten Erfolg voll und ganz entspricht. In Ausnahme von diesem Grundsatz ordnet das Gesetz an, dass der Besteller die Abnahme nicht verweigern kann, wenn die Mängel nur unwesentlich sind.

Das kann ich hier schon von vornherein nicht erkennen.

Die gebotene enge Auslegung der Unwesentlichkeit der Mängel führt dazu, dass Mängel nicht als unwesentlich anzusehen sind, die auf die Gebrauchsfähigkeit oder die Sicherheit des Werks Einfluss haben.

Dieses ist hier zu Ihren Gunsten anzunehmen.

2. und 3.
Der Bauträger muss daher begründen/beweisen, dass die Mängel unwesentlich sind, und kann Sie vorher nicht in Abnahmeverzug setzen bzw. eine Frist zur Abnahme setzen und diese wirksam (fingiert) herbeiführen.

Ich würde ihm dieses so schreiben und abwarten.

Sie können sich ja insbesondere auf das Sachverständigengutachten stützen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2014 | 14:43

Vielen Dank für die verständliche Antwort! Folgende Nachfrage habe ich noch:

Ist des sinnvoll, zusammen mit der Ablehnung der Abnahme eine Frist zur Beseitigung der im Gutachten aufgeführten Mängel zu setzten um dann ggf. aus der Nichteinhaltung der Frist weitere Schritte gegen den Bauträger einleiten zu können?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2014 | 21:13

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, richtig, das sollten Sie noch schriftlich erledigen, das hilft weiter.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.05.2014 | 14:26

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FRAGESTELLER 26.05.2014 3,8/5,0
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