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Grobe / versteckte Baumängel bei Kellerabdichtung, Dachentwässerung in Drainage

08.05.2014 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Wir haben 2006 ein EFH gebaut, dass wir 2007 bezogen haben.
Im letzten Jahr, d.h. 6 Jahre nach Fertigstellung haben wir Feuchtigkeit an einer Keller-Innenwand festgestellt. Über eine Fachfirma haben wir versucht ein Leck in der Wasser oder Abflußleitung zu orten - ohne Erfolg. Da wir über den Winter sehr viel Niederschlag hatten drängte sich der Verdacht auf, dass das Wasser von Aussen kommt und durch die Isolierung nach oben steigt; zwischenzeitlich war auch an der Keller-Aussenwand Feuchtigkeit festzustellen. Bereits in 2013 hatte ich den Bauunternehmer mit dem Problem konfrontiert und auf ein konstruktive Lösung gehofft. Der hingegen sagte, dass die Gewährleistung verjährt ist und er nicht mehr verantwortlich gemacht werden kann. Eine erste Rücksprache mit einem Rechtsanwalt (kein Baurecht) kam zum gleichen Ergebnis, d.h. keine Chance.
Im März 2014 haben wir eine Firma beauftragt den Schaden zu beheben und den Keller neu abzudichten. Als wir das Kellermauerwerk freigelegt haben, traten mehrere Fehler ans Tageslicht:
- die Hohlkehle zwischen Fundament und aufsteigendem Mauerwerk war nicht existent, typischer Fehler bei einer Kellerabdichtung
- die Dachentwässerung wurde an die Drainage angeschlossen (gravierender Mangel)
- das Entwässerungsrohr, dasd eindeutig in den Plänen eingezeichnet war, war nicht exististent (gravierender Mangel)
Um Zuge weiterer Untersuchungen haben wir auch festgestellt dass alle Lichtschächte an die Drainage angeschlossen wurden
Der Schaden beläuft sich auf rd. 10.000 EUR ! ... und wir befürchten, dass sich die mangelhafte Abdichtung irgendwann auch an anderen Stellen zeigen wird.
Wir hatten bei dem Neubau keinen anderen Bauleiter, den wir verantwortlich machen könnten.

FRAGE: Haben wir bei den gravierenden, versteckten Mängeln nach 7 Jahren eine Chance den Bauunternehmer zu verklagen und eine Entschädigung zu bekommen ? ... bzw. macht eine Klage Sinn ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Tatsächlich verjähren nach 438 I Nr.2 die Ansprüche bei Bauwerken in 5 (bzw.4) Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme.
(§ 13 Nr. 4 Abs. 3 VOB/B, § 634a Abs. 2 BGB )

Die Kenntnis über das Vorliegen des Mangels spielt bei der Regelverjährung (für Sie) leider keine Rolle. Das bedeutet also, dass nach fünf Jahren Schluss ist, egal ob Sie den Mangel vorher gekannt haben oder nicht oder hätten kennen müssön oder können. Dies ist für den Auftraggeber immer sehr ärgerlich, zumal es schwer ist, sich dagegen zu versichern.

Die Kenntniserlangung hat aber dennoch Bedeutung in den (Ausnahme-) Fällen von Arglist bzw. Organisationsverschulden - dies wäre der einzige Weg, den ich sehe, um Ihnen zu helfen.

Denn: bei Arglist wären Ihre Ansprüche noch nicht verjährt!

Dazu kurz ein sehr aktuelles Urteil:

OLG Karlsruhe,Urteil vom 24.01.2014 (Az.: 4 U 149/13)

"Bei arglistigem Verschweigen eines Baumangels durch den Unternehmer verjährt der Anspruch des Bestellers auf Ersatz von Mangelbeseitigungskosten nach §§ 634a Abs. 3, 195, 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BGB spätestens 10 Jahre nach Abnahme des Bauwerks. Für den Verjährungsbeginn kommt es auf das Erfordernis einer Nacherfüllungsfrist nicht an."

zuvor muss man einen Schritt zurückgehen: Nach einer älteren Grundsatzentscheidung des BGH vom 12.03.1992 handelt ein Bauunternehmer im Zeitpunkt der Abnahme arglistig, wenn er einen Baumangel tatsächlich kennt (also: nur das „kennen müssen" genügt nicht), oder ihm eine entsprechende Offenbarungspflicht obliegt, er Sie aber nicht informiert (Auch Stichwort: Organisationsverschulden).

Nun wird man bei den Mängeln der vorliegenden Art durchaus eine Arglist prüfen können.

Wenn sehr entscheidende Teile fehlen, nicht planmässig verbaut wurden, oder falsch angeschlossen worden ist, wird man die Frage stellen müssen, ob dies bewußt (dann Arglist) oder unbewußt ( dann keine Arglist) geschehen ist.

Wenngleich Sie so an die Haftung drankommen können, obliegt Ihnen doch die Hürde der Beweispflicht. Auch hier gibt es baurechtliche Besonderheiten: es gibt sehr wohl die Überzeugungskraft eines ersten Anscheinbeweises. In der Realität ist der Nachweis aber nicht gerade einfach, wie auch die Entscheidung BGH, Urteil vom 22.07.2010, Az. VII ZR 77/08 zeigt. Ein Gutachter wird sich wohl dazu äußern müssen, ob der Mangel dem Unternehmer bekannt gewesen sein muss oder nicht. Sofern der Auftragnehmer nämlich die Durchführung einer von ihm geschuldeten Leistung vortäuscht, die er tatsächlich nicht ausgeführt hat, ist dies wie eine arglistige Täuschung zu behandeln (BGH BauR 2002, 1401). Dies müssen Sie aber erst einmal so überzeugend vortragen. Dabei spielen aber wesentlich die Einzelheiten des Falles die entscheidende Rolle, die Sie besser kennen als ich.Wenn bei der Ausführung bewußt gespart wurde, um in die eigene Tasche zu wirtschaften, so spräche das jedenfalls für eine Arglist.

Der Nachweis der Arglist gelingt in der Praxis nach allem leider seltener, ist aber gleichfalls nicht ausgeschlossen. Als ersten Schritt in diese Richtung empfehle ich die Einholung einer Sachverständigenmeinung, wenn es Erfolg verspricht, im zweiten Schritt die eines Gutachtens.

Sollte aus dem Gutachten hervorgehen, dass der Bauunternehmer die Mängel gekannt haben -muss-, also Arglist in irgendeiner Form vorliegt, dann wäre mit einem Rechtsanwalt, noch besser mit einer Rechtsschutzversicherung im Rücken ein gerichtliches Vorgehen möglich und dann auch nicht ganz ohne Erfolgsaussichten !


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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