Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
Sie schreiben, daß im Wertgutachten steht: „Ein Räumungstitel liegt dem Eigentümer vor." Dann ist der Mieter doch bekannt und bereits zur Räumung verurteilt worden.
Wegen des vorliegenden Räumungstitels bedarf es keiner weiteren Kündigung. Die Räumung dürfen Sie nicht selbst vornehmen, vielmehr müssen Sie den Räumungstitel, der dem Eigentümer vorliegt, auf sich als Rechtsnachfolger überschreiben lassen und den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dies kann entsprechend dem „Berliner Modell" geschehen, das seit 01.05.2013 gesetzlich geregelt ist (§ 885a ZPO
).
Wenn Sie sich zur Wohnung gegen den Willen eines dort Wohnenden Zutritt verschaffen, machen Sie sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar (§ 123 StGB
). Die Tat wird allerdings nur auf Antrag des Geschädigten verfolgt.
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 05.05.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Jürgen Vasel
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Sehr geehrter Herr Vasel,
zum Eigentümer konnte kein Kontakt hergestellt werden und die Aussichten den Räumungstitel von diesem zu erhalten daher gering.
Bitte gehen Sie daher auch noch auf die noch offenen Fragen ein:
1. Wie kann ich nun die Wohnung korrekt räumen, wenn ich diese ersteigere?
1.1. Ist eine Kündigung des (vermuteten) Mietverhältnisses erforderlich und wie kann diese an Unbekannt zugestellt werden?
1.4. Sehen Sie eine Möglichkeit, wie ich herausfinden kann, ob noch ein Mietverhältnis besteht?
Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
1. Wenn es sich bei dem „Mieter" um dieselbe Person handelt, gegen die bereits ein Räumungstitel erwirkt wurde, ist eine weitere Kündigung nicht erforderlich. Der einfachste Weg geht über den bisherigen Eigentümer, den Sie zur Herausgabe des Titels auffordern, notfalls verklagen müssen. Das ist jedenfalls einfacher und billiger als ein Räumungsprozeß, den Sie sonst gegen den „Mieter" führen müßten.
2. Wenn bereits ein Räumungstitel vorliegt, besteht ein Mietverhältnis ohnehin nicht mehr. Die Frage ist, ob jemand in der Wohnung – wenn auch widerrechtlich – wohnt. Wenn dort jemand wohnt, dürfen Sie nicht eigenmächtig handeln, sondern brauchen einen Räumungstitel.
Wenn der existierende Räumungstitel nicht gegen die nunmehr in der Wohnung wohnende Person gerichtet ist, sollten Sie den Bewohner schriftlich unter Fristsetzung zunächst zur Räumung auffordern. Dieses Schreiben können Sie an den „unbekannten Bewohner" adressieren und im Beisein von Zeugen unter der Wohnungstür hindurchschieben. Nach Ablauf der gesetzten Frist können Sie Räumungsklage erheben (wenn der Bewohner inzwischen namentlich bekannt ist, auch Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung stellen). Mit dem Räumungsurteil bzw. der einstweiligen Verfügung können Sie dann die Wohnung mit Hilfe des Gerichtsvollziehers in Besitz nehmen.
Als Eigentümer können Sie – u. a. um die Identität des Bewohners feststellen zu lassen - auch Strafanzeige gegen Unbekannt wegen Hausfriedenbruchs stellen. Die Polizei wird sodann versuchen, die Personalien zu ermitteln.
Wenn niemand in der Wohnung wohnt, sondern Personen sich dort nur gelegentlich aufhalten, dürfen Sie die Wohnung eigenmächtig in Besitz nehmen, die Terrassentür reparieren usw.
Indizien dafür, daß die Wohnung nicht bewohnt wird, sind: kein Name an Klingelschild und Briefkasten, in der Wohnung ist niemand ordnungsbehördlich gemeldet, nur sporadischer, vorübergehender Aufenthalt von (wechselnden) Personen.
Ich hoffe, Ihre Fragen damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, und freue mich über eine positive Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
