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Wohnungsräumung nach Zwangsversteigerung bei unbekanntem Mieter

| 05.05.2014 21:22 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


20:25

Eine Wohnung steht aktuell zur Zwangsversteigerung und ich bin an dem Objekt interessiert. Im Wertgutachten aus dem Jahr 2009 steht Folgendes: "Die Wohnung soll nach Angaben des Eigentümers vermietet sein, der Mieter zahlt jedoch keine Miete. Ein Räumungstitel liegt dem Eigentümer vor." Laut Aussagen des Hausverwalters hat der derzeitige Mieter keinen Schlüssel für die Hauseingangstür, es wird aber vermutet dass er sich gelegentlich über eine defekte Terrassentüre Zugang zur Wohnung verschafft.
Die Wohnung kann von außen eingesehen werden. Der Zustand kann als verwahrlost bezeichnet werden und es scheint schon länger niemand mehr in der Wohnung zu wohnen, sie ist aber weiterhin möbliert und voll mit Unrat. Der Name des Mieters sowie sein Verbleib sind nicht bekannt. Es handelt sich also m.M.n. lediglich um Vermutungen sowie Indizien aus dem Wertgutachten aus 2009, dass es noch einen Mieter gibt.

1. Wie kann ich nun die Wohnung korrekt räumen, wenn ich diese ersteigere?
1.1. Ist eine Kündigung des (vermuteten) Mietverhältnisses erforderlich und wie kann diese an Unbekannt zugestellt werden?
1.2. Ist eine Zwangsräumung mit dem Räumungstitel aus der Zwangsversteigerung bei unbekanntem "Mieter" möglich?
1.3. Ist hierfür eine korrekte Kündigung erforderlich?
1.4. Sehen Sie eine Möglichkeit, wie ich herausfinden kann, ob noch ein Mietverhältnis besteht?

2. Welche rechtlichen Risiken gehe ich ein, wenn ich direkt nach Zuschlagserteilung in das Objekt trete in der Vermutung dass faktisch kein Mietverhältnis mehr besteht?
2.1. Kann ich die Räumung im Sinne des Berliner Modells durchführen und muss hierfür unbedingt der Gerichtsvollzieher die Wohnung öffnen?
Ich freue mich auf Ihre Antwort.

05.05.2014 | 22:24

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Sie schreiben, daß im Wertgutachten steht: „Ein Räumungstitel liegt dem Eigentümer vor." Dann ist der Mieter doch bekannt und bereits zur Räumung verurteilt worden.

Wegen des vorliegenden Räumungstitels bedarf es keiner weiteren Kündigung. Die Räumung dürfen Sie nicht selbst vornehmen, vielmehr müssen Sie den Räumungstitel, der dem Eigentümer vorliegt, auf sich als Rechtsnachfolger überschreiben lassen und den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dies kann entsprechend dem „Berliner Modell" geschehen, das seit 01.05.2013 gesetzlich geregelt ist (§ 885a ZPO ).

Wenn Sie sich zur Wohnung gegen den Willen eines dort Wohnenden Zutritt verschaffen, machen Sie sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar (§ 123 StGB ). Die Tat wird allerdings nur auf Antrag des Geschädigten verfolgt.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 06.05.2014 | 08:34

Sehr geehrter Herr Vasel,
zum Eigentümer konnte kein Kontakt hergestellt werden und die Aussichten den Räumungstitel von diesem zu erhalten daher gering.

Bitte gehen Sie daher auch noch auf die noch offenen Fragen ein:

1. Wie kann ich nun die Wohnung korrekt räumen, wenn ich diese ersteigere?
1.1. Ist eine Kündigung des (vermuteten) Mietverhältnisses erforderlich und wie kann diese an Unbekannt zugestellt werden?
1.4. Sehen Sie eine Möglichkeit, wie ich herausfinden kann, ob noch ein Mietverhältnis besteht?

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.05.2014 | 20:25

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

1. Wenn es sich bei dem „Mieter" um dieselbe Person handelt, gegen die bereits ein Räumungstitel erwirkt wurde, ist eine weitere Kündigung nicht erforderlich. Der einfachste Weg geht über den bisherigen Eigentümer, den Sie zur Herausgabe des Titels auffordern, notfalls verklagen müssen. Das ist jedenfalls einfacher und billiger als ein Räumungsprozeß, den Sie sonst gegen den „Mieter" führen müßten.

2. Wenn bereits ein Räumungstitel vorliegt, besteht ein Mietverhältnis ohnehin nicht mehr. Die Frage ist, ob jemand in der Wohnung – wenn auch widerrechtlich – wohnt. Wenn dort jemand wohnt, dürfen Sie nicht eigenmächtig handeln, sondern brauchen einen Räumungstitel.

Wenn der existierende Räumungstitel nicht gegen die nunmehr in der Wohnung wohnende Person gerichtet ist, sollten Sie den Bewohner schriftlich unter Fristsetzung zunächst zur Räumung auffordern. Dieses Schreiben können Sie an den „unbekannten Bewohner" adressieren und im Beisein von Zeugen unter der Wohnungstür hindurchschieben. Nach Ablauf der gesetzten Frist können Sie Räumungsklage erheben (wenn der Bewohner inzwischen namentlich bekannt ist, auch Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung stellen). Mit dem Räumungsurteil bzw. der einstweiligen Verfügung können Sie dann die Wohnung mit Hilfe des Gerichtsvollziehers in Besitz nehmen.

Als Eigentümer können Sie – u. a. um die Identität des Bewohners feststellen zu lassen - auch Strafanzeige gegen Unbekannt wegen Hausfriedenbruchs stellen. Die Polizei wird sodann versuchen, die Personalien zu ermitteln.

Wenn niemand in der Wohnung wohnt, sondern Personen sich dort nur gelegentlich aufhalten, dürfen Sie die Wohnung eigenmächtig in Besitz nehmen, die Terrassentür reparieren usw.

Indizien dafür, daß die Wohnung nicht bewohnt wird, sind: kein Name an Klingelschild und Briefkasten, in der Wohnung ist niemand ordnungsbehördlich gemeldet, nur sporadischer, vorübergehender Aufenthalt von (wechselnden) Personen.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, und freue mich über eine positive Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.05.2014 | 11:01

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