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Grenzbebauung NRW nach Abriss - Nachbar steht mit Glasdach auf der Grenze

14.04.2014 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Es gibt im Bauordnungsrecht keinen nachwirkenden Bestandsschutz. Bei einem neu errichten Gebäude müssen die Vorschriften nach LandesBau-Ordnung oder NachbarG zu Abstandsflächen an der Landesgrenze beachtet werden.

Sehr geehrte Anwälte,

aktuelle Situation:

Auf meinem Grundstück steht eine Art Bungalow (30-40 Jahr alt) auf der Grenze zum Nachbarn. Der Bungalow ist an der Grenze ca 4.5 Meter hoch, das Nachbargrundstück ist aber ca 1,5 Meter höher, somit ist die Mauer beim Nachbarn ca 3 Meter hoch.
Das Dach des Bungalow fällt von der Grundstückseite 4,5 Meter auf ca 3 ab. (Pultdach)
Der Nachbar, welcher vor ca 17-20 Jahren gebaut hat, steht mit seinem 1,5 geschossigen EInfamilienhaus 6 Meter weg von der Grenze. Eine Grenzbebauung ist nicht eingetragen. Weder per Baulast ,noch als Grunddienstbarkeit.

Der Nachbar hat ein Glasdach zwischen sein Haus und der Grenze gebaut ( quasi innerhalb der 6 Meter Abstandsflächen und auch bis auf die Grenze) und angeblich ist das auch genehmigt.
Es ist ein Dach wie bei einem Wintergarten, die Wände sind aber offen vorne und hinten. seitlich steht es ja an seinem Haus dann an meiner Hauswand.

Nun würden wir gerne den Bungalow abreißen aber danach wieder auf die Grenze bauen und auch zweigeschossig, sodass wir dann ca 5 Meter über das Gelände des Nachbarn kommen würden.
Laut Bauamt müsste hier erst eine Baulast eingetragen werden für die Grenzbebauung.

Was ich aber nicht verstehe, wie kann dann das Glasdach genehmigt sein?

1) Meine Frage ist nun, muss ich vom Nachbarn eine Genehmigung bekommen, wenn ich hier zweigeschossig bauen möchte?
2) Wenn ja: brauche ich die denn auch, wenn ich nur eingeschossig baue ( aktuell sind leider nur die ersten 10 Meter des Bungalow als Wohnraum genehmigt und due letzten Meter nur als Abstellraum)

Ich denke, da das Glasdach innerhalb der Abstandsflächen gebaut ist, liegt doch defentiv Grenzbebauung vor?
3) Sollte das Glasdach gar nicht genehmigt sein, kann es doch sicher nur legalisiert werden, wenn wir Grenzbebauung eintragen oder? Somit müsste der Nachbar doch zustimmen oder.

Danke im Voraus. Gerne sende ich auch einen Lageplan.

Einsatz editiert am 16.04.2014 06:45:30

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Um direkt bis an die Grundstücksgrenze zweigeschossig anbauen zu können, benötigen Sie die Zustimmung des Nachbarn.

In baurechtlicher Hinsicht benötigen Sie die Zustimmung, weil eine Grenzbebauung ohne Einhaltung einer Abstandsfläche gegen die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen zu Abstandsflächen nach § 7 Abs. 4 - 6 BauO - NRW verstößt, nachbarrechtlich ergibt sich die Zustimmungspflicht aus § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer a, § 8 Nr. 2 NachbarG - NRW.

Es gibt im Bauordnungsrecht keinen nachwirkenden Bestandsschutz. Auch wenn also Ihr jetziges Haus wegen der Nichteinhaltung der Abstandsflächen Bestandsschutz genießt, ist dies nach dessen Abriss und Errichtung eines neuen Gebäudes nicht mehr der Fall (Hüthig Jehle Rehm, Abstandflächen im Bauordnungsrecht Nordrhein-Westfalen: Kommentierung, 3. Aufl., Randnummern 352, 352; BayVGH, Urteil vom 13.02.2001 - 20 B.00.2213 - BauR 2001, S. 1248; OVG NRW, Urteil vom 14.03.1997 - 7 A 5179/95 - BauR 1997, S. 811; VG Augsburg, Urteil vom 18. August 2011 - Az. Au 5 K 10.662).

Frage 2:

Die Geschosszahl spielt für das Zustimmmungserfordernis Ihrer Nachbarn keine Rolle.

Ein Glasdach ist keine Nachbarwand, an die ohne Einwilligung des Nachbarn angebaut werden darf (§ 12 Abs. 1 NachbarG-NRW). In allen anderen Fällen ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.

Frage 3:

Lichtdurchlässige Bedachungen aus nichtbrennbaren Stoffen müssen keinen Abstand zur Nachbargrenze halten (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauO-NRW). Dasselbe gilt für Bedachungen, die gegen Flugfeuer und strahlende Wärme widerstandsfähig sind (§ 35 Abs. 1 BauO - NRW).

Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m sind nach § 65 Abs. 1 Nr. 8 Ziffer a BauO-NRW genehmigungsfrei.

Erst bei Nichteinhaltung dieser Vorgaben ist das Glasdach genehmigungspflichtig,

Ob das Glasdach Ihrer Nachbarn genehmigungspflichtig ist, kann anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts nicht geprüft werden.

Außerdem kann auch das Glasdach wegen des Zeitablaufs Bestandsschutz genießen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2014 | 06:21

vielen Dank für die Beantwortung, dennoch eine Nachfrage:
Das Glasdach ist genehmigt in letzen Jahr und laut Aussage des Nachbarn ist ein Teil der Wand gemeinsame Grenzwand (die alte Abschlusswand meines Hauses, welche ich eigentlich abreißen wollte). Soll wohl mittig auf der Grenze stehen zum Teil, und das Glasdach ist auch an der Wand

Auf meiner Seite ist an der Stelle, wo das Glasdach steht Grenzbebauung, allerdings Nebengebäude.

Frage:
Ist hier auf Grund der Genehmigung des Glasdaches in 2013 nun Grenzbebauung nicht vorgegeben?
Ist ein Glasdach ein Hauptgebäude oder Nebengebäude?
Danke im Voraus und schöne Ostern.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2014 | 07:46

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Glasdach ist weder ein Haupt- noch ein Nebengebäude.

Es ist gewissermaßen ein "Anhängsel" des Gebäudes, an das es angebaut ist. Bei der Bemessung der Abstandsfläche bleibt es aber unberücksichtigt, weil von einem feuerfesten Glasdach keine Brandgefahr ausgeht und die Belichtung des Nachbargrundstücks auch nicht beeinträchtigt wird. (Ebendies sind die Gründe, warum Abstandsflächen eingehalten werden müssen: Brandschutz und Lichtzufuhr).

Durch die Genehmigung des Glasdaches wird keine Grenzbebauung "vorgegeben".

Ein vorgebautes Glasdach, das an die Grenze heranreicht, ist rechtlich weder eine Grenzwand (= steht an der Grenze, aber noch auf dem Grundstück des Errichters) noch eine Nachbarwand (= steht hälftig auf der Grundstücksgrenze). Ein an die Grenze heranreichendes Glasdach ist tatsächlich und rechtlich überhaupt keine "Wand". Eine (Außen-)Wand ist entweder eine Einfriedung des Grundstücks oder eine seitliche Gebäudeumschließung.

Lediglich an eine Nachbarwand darf ohne Zustimmung des Nachbarn angebaut werden (§ 12 Abs. 1 NachbarG-NRW; anbauen könnte vorliegend nur Ihr Nachbar.) bzw. jeder Grundstückseigentümer darf die Nachbarwand in voller Dicke auf seine Kosten nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst erhöhen, wenn dadurch keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen für den anderen Grundstückseigentümer zu erwarten sind (§ 15 Abs. 1 NachbarG-NRW). Das Recht gemäß § 15 NachbarG besteht nur, wenn die Absicht, das Recht auszuüben, dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten schriftlich angezeigt worden ist (§ 16 Abs. 1 NachbarG-NRW). Schaden, der in Ausübung des Rechts gemäß § 15 den zur Duldung Verpflichteten entsteht, ist ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen. Auf Verlangen ist in Höhe des voraussichtlichen Schadensbetrages Sicherheit zu leisten, die auch in einer Bankbürgschaft bestehen kann. Dann darf das Recht erst nach Leistung der Sicherheit ausgeübt werden. Eine Sicherheitsleistung kann nicht verlangt werden, wenn der voraussichtliche Schaden durch eine Haftpflichtversicherung gedeckt ist (§ 17 NachbarG-NRW). An eine erhöhte Nachbarwand darf auch angebaut werden (§ 15 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 Satz 1 NachbarG-NRW).

(Bauordnungsrechtliche Genehmigungs- und Anzeigepflichten gegenüber der Baubehörde nach der Landesbauordnung bleiben hiervon unberührt.)

Nach Ihrem Vortrag handelt es sich bei der alten Abschlusswand Ihres Hauses, die mittig auf der Grundstücksgrenze steht, um eine Nachbarwand. Diese dürfen Sie unter den Voraussetzungen der §§ 15 - 17 NachbarG-NRW ohne Zustimmung des Nachbarn erhöhen, allerdings nur die alte, bereits bestehende Nachbarwand.

Wenn Sie Ihr bestehendes Haus vorher abreißen, besteht keine Nachbarwand mehr. Wenn Sie dann wieder erneut eine Nachbarwand auf der Grundstücksgrenze errichten wollen, brauchen Sie die Einwilligung Ihres Nachbarn.

Ich hoffe, dass meine Ausführungen verständlich waren und wünsche auch Ihnen ein frohes Osterfest.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

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