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§35 BauGB - ehemaliger Telekommunikationsbunker

| 12.04.2014 00:36 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Zusammenfassung: Wohnnutzung eines Telekommunikationsbunkers im Aussenbereich- schwierig.

Hallo liebe Rechts- und Fachanwälte.

Bei mir in der Nähe steht ein ehemaliger Telekomunikationsbunker zum Verkauf. Der Besitzer ist Privatmann. Das Gebäude wurde nach Aufgabe der Nutzung vor über 10 Jahren von der deutschen Telekom verkauft. Es gibt einen kleinen überirdischen Bau und einen etwa 450 m2 großen unterirdischen Teil, alles mitten in einem kleinen Wald, etwa 300 m vom nächsten Wohnhaus entfernt, im Aussenbereich. Der Bau steht seit Demontage der Telefonnetzanlagen bis auf die technische Grundausstattung leer und wird nur gelegentlich vom Besitzer zur Entspannung und zum Grillen genutzt.

Das Gebäude verfügt über eine eigene Wasserversorgung mit Tiefbrunnen, einen großen Dieselgenerator aber auch örtlichen Netzstrom, Duschen, Toiletten, Schlafräume, Schutzräume, Lüftungsanlagen und ein drei Kammer Abwassersystem , dessen Grube gelegentlich vom örtlichen Entsorger abgepumpt werden muss.
Das Gebäude ist schlecht gepflegt, das Grundstück verwahrlost. Es müssten dringend einige Reparaturen durchgeführt werden und der Bau getrocknet werden, noch sind die besonderen technischen Einbauten anscheinend in einem Erhaltungswürdigen und vielleicht sogar funktionierendem Zustand.

Ich habe also Interesse am Objekt und dem 3000 m2 großen Grundstück.

Erste Frage:
Es gibt für diese Bauten meines Wissens eine Rückbauverpflichtung nach Aufgabe der eigentlichen Nutzung. Geht diese Rückbauverpflichtung auch nach 14 Jahren offensichtlicher Nichtbenutzung im eigentlich genehmigten Sinne trotzdem automatisch von Besitzer auf den neuen Käufer über? Kann die Stadt nach so langer Zeit plötzlich doch einen Rückbau vom neuen Besitzer verlangen? Die Rückbaukosten würden den Marktwert gigantisch übersteigen.
Ich vermute das sich daher die Telekom damals schnell dieses Problemchens entledigt hat.


Mein Wunsch für die zukünftige Nutzung wäre nach einer technischen und optischen Instandsetzung:
- eine Teilvermietung als Lagerfläche an Betriebe (mir gehört selbst ein Betrieb , aber nicht Land- oder forstwirtschaftlich)
- die Möglichkeit legal und gelegentlich am Wochenende dort zu übernachten, bzw es dafür zu vermieten
- noch besser die Möglichkeit eine dauerhafte Wohnerlaubnis zu erwirken, um zB eine besonders exklusive Wohnung dort einzurichten.

Daher meine zweite Frage:
Wie stehen die Chancen, nach dem Kauf eine Nutzungsänderung in Richtung meiner Wünsche per Bauantrag zu erwirken?
Laut Absatz (2) ist eine Prüfung und Zulassung im Einzelfall möglich, wenn die Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Es führen zwei teilgeschotterte Waldwege zum Grundstück. Ich würde per Baulast auf die nachträgliche erschließung per Straße zu Lasten der Stadt verzichten.

Aber es gibt glaube ich auch noch andere Schlupflöcher für eine legale Nutzungsänderung.
Sie wissen das besser als ich.

Leider scheinen die Entscheider im Bauamt nicht sonderlich innovativ und flexibel zu sein.
Bei einem sondierenden Besuch und Gespräch über mögliche Nutzungsänderungen wurden alle Vorschläge, auch das Vermieten von Flächen an einen Land/ Forstwirtschaftlichen Betrieb (befreundet aber einige Kilometer entfernt) als nicht möglich bzw. ablehnend bewertet.

Jetzt brauche ich Sie um mich mit guten Argumenten zu munitionieren und dem Amt bzw den Mitarbeitern die Möglichkeit zu geben mir legal und eine mögliche Nutzungsänderung genehmigen zu können. So, daß auch der Mitarbeiter im Amt vor seinen Vorgesetzten oder einer Überprüfung keine Angst haben muss. Ich glaube das ist der Hintergrund der Verhinderungspolitik.

Wenn Erfolg versprechende Lösungsmöglichkeiten bestehen würde ich eine intensivere Beratung durch Sie in Erwägung ziehen.

MfG,

Stefan

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die gestellte Frage, bei der ich versuche, Sie bestmöglich zu beraten.

Dies beinhaltet aber auch eine realistische Einschätzung der Lage, und die ist leider auf den ersten Blick wenig erfolgversprechend.

Aber nun im einzelnen:

I.) Die einschlägige Vorschrift, nach der sich Vorhaben im Aussenbereich beurteilen, ist- wie Sie richtig zitiert haben - § 35 BauGB.

http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html

Ihr Vorhaben ist dabei zunächst keine der im Gesetz genannten priviligierten Vorhaben gem. Abs. 1, insb. "dient" es nicht mehr der Telekommunikation nach I Nr.3. Dies hat die Errichtung seinerzeit möglich gemacht.

Sonstige Vorhaben sind nach Abs. 2 also nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Hier ist insbesondere die Rechtsprechung zu beachten.

Die Möglichkeit einer dauerhaften Bewohnung klingt zwar interessant, wird aber wohl nicht genehmigt werden. Gehen Sie davon aus, dass im Aussenbereich grds. keine Wohnerlaubnis erteilt wird, da dies nach der Rechtsprechung zu einer sogenannten Splittersiedlung führen kann. Zwar kann man argumentieren, dass keine vergleichbaren Bauten in der Umgebung sind, die die Gefahr einer zersplitterten Besiedlung aufkommen lassen, doch so einfach ist das leider nicht: "Splittersiedlungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht schon um ihrer selbst Willen zu missbilligen. "Zu befürchten" im Sinne von § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB ist die Entstehung, Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung nur, wenn das Vorhaben zu einer "unerwünschten Splittersiedlung" führt. Unerwünscht in diesem Sinne ist eine Splittersiedlung, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedelung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird (vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Mai 1967 - BVerwG 4 C 95.65 - BVerwGE 27, 137, 139; vom 3. Juni 1977 - BVerwG 4 C 37.75 - BVerwGE 54, 73, 76). Das anzunehmen, rechtfertigt sich in der Regel. Die Berechtigung einer solchen Annahme bedarf aber - zumindest in Fällen der Verfestigung - einer konkreten Begründung; sie rechtfertigt sich mithin auch in der Regel nicht einfach aus sich (vgl. BVerwGE 54, 73, 78; Urteil vom 3. Juni 1977 - BVerwG 4 C 37.75 - BauR 1977, 398, 401). Als Grund für eine Missbilligung kommt u.a. in Betracht, dass das Vorhaben eine weitreichende oder doch nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt und daher seine unabweisbare Konsequenz sein könnte, dass in nicht verlässlich eingrenzbarer Weise noch weitere Bauten hinzutreten werden. Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden könnten und dadurch der Außenbereich zersiedelt werden würde. " (zitiert aus der Entscheidung BVerwG 4 B 23.04)

Ihnen könnte hier allenfgalls nur geholfen werden, wenn bereits andere, vereinzelte Bauten zur Bewohnung in der Umgebung vorhanden wären:

"Die Verfestigung einer Splittersiedlung ist nicht im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB zu befürchten, wenn eine zwar unerwünschte, aber bereits verfestigte Splittersiedlung vorhanden ist und das Hinzutreten einer weiteren baulichen Anlage zu einer weiteren Verfestigung nichts mehr „beitragen" kann."

BVerwG, Beschluss vom 10.11.2010 - 4 B 45.10

Dieses Argument könnte für Sie sprechen, wiegt aber im Vergleich eher bescheiden. Man könnte der Behörde immerhin jedoch etwas "vorsetzen".

II. Ähnlich bescheiden in den Erfolgsaussichten verhält es sich mit Ihrem Wunsch nach Wochenend-Bewohnung und Vermietung. Dies ginge mit einer Nutzungsänderung einher, die ebenfalls schwer durchzusetzen sein wird. Zwar ist die örtliche Gegebenheit bereits mit allem versehen, was für eine "Wohnnutzung" nötig ist. Aber auch in einer lediglichen Nutzungsänderung kann nach obergerichtlicher (vgl. BayVGH vom 17.10.2007 - 1 ZB 06.3059 ) bzw. höchstrichterlicher Rechtsprechung (BVerwG vom 28.10.1983 - 4 C 70/78) eine im Hinblick auf den Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB negativ zu beurteilende, stärkere Inanspruchnahme des Außenbereichs liegen. Und die will der Gesetzgeber verhindern.

III. Insgesamt werden sich aber auch schon Probleme mit der Erschliessung ergeben, auf die Sie teilweise nicht wirksam verzichten können. Der teilgeschotterte Weg wird kaum eine Behörde überzeugen können. Wichtiger ist aber noch der folgende Punkt IV:

IV. Es drängen sich nämlich aufgrund der Fallgestaltung Belange des Tier- und Naturschutzes auf (BNatSchG usw.).

Diese Belange werden die Behören bei der Entscheidung berücksichtigen, und eine Ablehnung darauf stützen können- erst recht, wenn der Wald entsprechend als Schutzgebiet ausgewiesen sein sollte- siehe nur § 35 III Nr. 5 BauGB:

(3) Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet.

Bei den meisten von Ihnen anvisierten Nutzungen wird solch eine Beeinträchtigung wohl bejaht werden.

V.Leider sehe ich aufgrund der Lage im Wald und der Erschliessung auch eine Lagerfläche als kaum oder nicht genehmigungsfähig an.

Zum einen ist die Erschliessung offenbar nicht derart gesichert, dass das Grundstück entsprechend erreicht und benutzt werden könnte.

Zum anderen verweise ich auf Punkt IV.- aus naturschutzrechtlichen Gründen wird ein Lager im Wald in den seltensten Fällen gestattet werden können.

VI. Eine Rückbauverpflichtung ist nicht personengebunden, sondern hängt "an" dem Grundstück als eigene Last. Daher ginge im Fall eines Kaufes eine mögliche Rückbauverpflichtung auf den Neuerwerber über.Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde geführt-dort ist die Auskunft einholbar.Baulasten können aber auch wieder durch die Bauaufsichtsbehörde aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden. Ein Argument für Sie wäre die jahrelange Duldung, wobei man Ihnen als Erwerber aber kein Vertrauen auf den "negativen" Bestandsschutz gewähren wird.

Einen Versuch könnte man allenfalls hier wagen, da doch gewisse Argumente dafür sprechen, dass nicht mehr zurückgebaut wird.

Gegebenfalls spielen auch denkmalschutzrechtliche Erwägungen eine Rolle- als Käufer könnten Sie sich für eine Eintragung und pflege einsetzen und verpflichten! Mit der Eintragung in die Denkmalliste werden Objekte unter Denkmalschutz gestellt. Voraussetzung hierfür ist ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung, was freilich geprüft, beantragt und genehmigt werden muss. Diese Entscheidungen können oft politischer oder lobbyistischer Natur sein,als Schlupfloch käme es zumindest in Betracht.

Dass dieses nicht ganz aus der Luft gegriffen ist, zeigt das Beispiel aus Handorf. Vor zehn Jahren erwarb ein Verein einen alten Telekommunikationsbunker. Nach zahlreichen Umbau- und Renovierungsarbeiten wurde dieser zur Nutzung freigegeben (http://www.handorf-langenberg.de/index.php/chronikbhl). Allerdings sprechen wir dort nicht von einer "rein privaten" Nutzung, und erst recht nicht von einer gewerblichen.

Rechtlich ist eine Bauvoranfrage die einzig verlässliche Handhabe. In denkmalschutzrechtlicher Hinsicht wären Ihnen als Eigentümer natürlich auch teilweise die Hände gebunden, doch wären im Gegenzug auch Erleichterungen denkbar. Ein einfacher Weg ist das freilich nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und ausführlich beantwortet zu haben. Gerne stehe ich für weitere Fragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
RA Asthoff

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2014 | 16:46

Vielen Dank für die sehr schnelle Antwort.
Ich hatte mit zwei Tagen gerechnet, nicht mit zwei Stunden.

Das Grundstück liegt meines Wissens nicht in einem Naturschutzgebiet.

Laut Makler sind keine Baulasten eingetragen. Bedeutet das, es liegt keine Rückbauverpflichtung mehr vor?
Welche Nutzungen des Gebäudes wären denn dann überhaupt möglich, wenn es als Lager, Wochenendhaus, bzw vermietbare Fläche für (Land und forstwirtschaftliche?) betriebe nicht nutzbar ist?

Eine Einstufung als Denkmal würde wohl sehr schwer werden, und vermutlich mehr Probleme als Nutzen bringen...

Was wäre denn, wenn dort eine Funkstation mit Relaisfunktion als Reichweitenverlängerung für den zb. allgemeinen CB Funk eingerichtet würde? Wäre das nicht eine Nutzung im ursprünglichen Sinne? ;-)

In der öffentlichen Flurstückauskunft (interaktive Karte) steht für die Fläche unter
"verschlüsselte Lagebezeichnung" : Industrie und Gewerbefläche, Gebäude und Freifläche.
Und unter " tatsächliche Nutzung" steht: Versorgungsanlage, Funk und Fernmeldewesen

Hilft uns das weiter?

Grüße aus dem Sauerland.

PS: Ich bin gerne bereit sie angemessen zu bezahlen wenn Ihr Aufwand für eine fundierte Antwort das erfordert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2014 | 11:00

Die Idee ist nicht unbedingt verkehrt, wenn das der Telekommunikation "dient". Sicherlich wäre eine Nutzung an der Erlaubnis vorbei solange möglich, bis es dem zust.Bauordnungsamt auffällt...

Bewertung des Fragestellers 12.04.2014 | 16:48

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Stellungnahme vom Anwalt:
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