1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

bei Auszug Tapetenfrei ja oder nein

21.03.2014 12:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo!
In meinem Mietvertrag steht folgendes :

§4 Schönheitsreperaturen

1. Die Schönheitsreperaturen sind vom Mieter auf seine Kosten auszuführen.
2. Die Wohnung wird zum Zeitpunkt der Vermietung tapetenfrei übergeben, bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung taperenfrei zurück zu geben.

§14 Rückgabe der überlassenen Wohnung

1. Bei beendigung des Mietverhälnisses sind die üb erlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.
2. Die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wird abweichend von § 548 BGB auf ein Jahr nach Rückgabe der Mietsache verlängert.

--------------

Am 01.01.2013 habe ich die Wohnung mit einer Person bezogen, am 01.07.2013 wurde der Vertrag aufgelöst und ein neuer Vertrag mit mir und meinem Partner wurde geschlossen. (Ich selber war also immer mit Mieter vom 01.01. bis heute)

Bei Einzug am 01.01.13 wurde die Wohnung Tapetenfrei übernommen und auf unsere Kosten renoviert.

Im Flur ist eine hell Grüne Farbe, im Wohnzimmer eine Baige und im Kinderzimmer eine Rosane Wand, Kinderzimmer 2 hat 2 Rote Kreise.
Ein Übergabe Protokoll am 1.7.13 wurde nicht gefertigt und nur der neue Vertrag geschlossen mit den obigen Bedingungen.

Meine Frage nun, müssen wir die Wohnung Tapetenfrei übergeben oder können wir die Wohnung ohne zu Streichen oder die Tapeten zu entfernen übergeben?
An 2 Ecken an 2 Wänden hat unsere Katze kratzspuren hinterlassen, müssen diese von uns ausgebessert werden oder sind dies "abnutzungspuren"?

Bei §14 Punkt 2. Was bedeutet diese Verlängerung?Ich habe mich bereits versucht in einige Urteile einzulesen, da aber mein Vermieter nach Telefonischer Rücksprache diesbezüglich trotzdem darauf besteht, dass wir die Wohnung Tapetenfrei übergeben müssen, möchte ich wissen wie ich mich verhalten muss (Schriftlich etwas beim Vermieter anzeigen?) auch bei Übergabe.
Die Schönheitsreperaturen werden auch mit keinem Wort im Vertrag beschrieben, auch keine anderen Fristen zur Renovierung.

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Eingrenzung vom Fragesteller
21.03.2014 | 13:00

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich gehe bei meiner Antwort davon aus, dass die Klauseln im Mietvertrag nicht individuell zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt sondern einseitig vom Vermieter vorgegeben wurden.

Der BGH hat entschieden, dass, eine Formularklausel im Mietvertrag, nach der die Mieter verpflichtet werden, unabhängig vom Zustand sämtliche Tapeten beim Auszug zu entfernen, unwirksam ist (vgl. BGH VIII ZR 109/05 und BGH VIII ZR 152/05 ). Der BGH hat dazu u. a. ausgeführt, dass die Mieter zwar grundsätzlich beim Auszug wieder den Zustand herzustellen haben, der beim Einzug bestand, aber daraus keine Verpflichtung folgt, selbst angebrachte Tapeten wieder zu entfernen, wenn den Mietern die Schönheitsreparaturen auferlegt wurden.

Sie sind nach dem Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet worden, so dass der Vermieter nicht zusätzlich auch noch das Entfernen sämtlicher Tapeten beim Auszug verlangen kann.

Unabhängig davon sind Sie allerdings verpflichtet, vorhandene Schäden, die über normale Gebrauchsspuren hinaus gehen, beim Auszug zu beseitigen. Dazu gehört u. U. auch das Entfernen von bunten und ungewöhnlichen farblichen Gestaltungen der Wände, die keinen normalen Mietgebrauch mehr darstellen (zuletzt bestätigt von BGH VIII ZR 416/12 ). Hier kann der Vermieter einen neutralen Anstrich verlangen, wenn die Wohnung beim Einzug auch in neutralen Farben gehalten war. Aufgrund Ihrer Angaben zu der Farbgestaltung kann hier also durchaus ein Beseitigungsanspruch des Vermieters bestehen, so dass Sie die Wände ggf. in neutralen Farben streichen müssten. Auch die Kratzspuren der Katze müssten beseitigt werden, da diese ebenfalls keine normale Abnutzung mehr darstellen.

Was die Verlängerung der Verjährungsfrist angeht, so dürfte diese Klausel wohl ebenfalls unwirksam sein, wenn es sich nicht um eine Vereinbarung handelt, die Sie mit dem Vermieter individuell ausgehandelt wurde. So haben es jedenfalls das Landgericht Frankfurt (Urteil vom 24.2.2011- 2/11 S 309/10 -) und das Landgericht Dortmund (Urteil vom 17.03.2010 - 2 O 53/09 -) entschieden.

Wenn der Vermieter auf das Entfernen der Tapeten beim Auszug weiter besteht, sollten Sie den Vermieter rechtzeitig vor dem Auszug darauf hinweisen, dass er dies aus den oben von mir beschriebenen Gründen nicht verlangen kann. Darüber hinaus ist es angeraten, auch in dem Übergabeprotokoll noch einmal ausdrücklich aufzunehmen, dass Sie nicht verpflichtet sind, die Tapeten in der Wohnung zu entfernen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 22.03.2014 | 06:12

Hallo Frau Jacobi,
vielen Dank für die Antwort, Sie haben mir schon sehr weitergeholfen.

Wenn der Vermieter dies jetzt bemerken sollte, dass er auf eine Renovierung bestehen könnte, hebt sich dann dies nicht trotzdem auf?

Sie sagen ;
"Hier kann der Vermieter einen neutralen Anstrich verlangen, wenn die Wohnung beim Einzug auch in neutralen Farben gehalten war. Aufgrund Ihrer Angaben zu der Farbgestaltung kann hier also durchaus ein Beseitigungsanspruch des Vermieters bestehen, so dass Sie die Wände ggf. in neutralen Farben streichen müssten"

Die Wohnung war ja Nackt und ohne Farbe, also müsste ich die Wohnung ja wieder Nackt machen und das ist ja unwirksam geworden.
Könnte ich mich darauf dann berufen?

Es gäbe ja 2 Fälle, Fall 1., dass der Vermieter weiter auf die entfernung besteht, was ich ablehnen kann.
Fall 2., dass er dafür dann auf Renovierung besteht, was ich ablehnen wollen würde, da die Farben nicht unzumutbar sind (Schwarz z.B.) und bei Einzug keine Neutralen Farben vorhanden waren und dadurch keine Widerherstellung des Einzugszustandes möglich ist, da dies wieder unwirksam wäre, da Tapetenfrei bezogen wurde.

Kann ich mich so ausdrücken?

Herzlichen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.03.2014 | 17:15

Sehr geehrte Ratsuchende,

das Entfernen von unüblichen Farbgestaltungen fällt gerade nicht unter die Schönheitsreparaturen oder eine Endrenovierung, die das Entfernen der Tapeten bedeuten würde. Deshalb kann der Vermieter auch dann das Streichen in neutralen Farben verlangen, wenn er nicht das Entfernen der Tapeten oder eine Endrenovierung verlangen kann. Nackte Wände sind auch neutral gehalten, weil sie eben gerade keine starken Farbanstriche und Muster aufweisen und jeder Mieter die Wände nach seinen Wünschen gestalten kann.

Bei der Beseitigung von Farben geht es darum, dass eine Wohnung, die mit knalligen oder unüblichen Farben oder mit starken Mustern gemalert wurde, meist nicht mehr ohne weiteres neu vermietet werden kann. Bei einem rosa-gestrichenem Kinderzimmer und roten Kreisen wird evtl. der Vermieter erfolgreich darlegen können, dass es sich um eine Farbgestaltung handelt, die nicht mehr dem "Üblichen" entspricht. Bei den hellgrünen und beigen Wänden kommt es darauf an, inwieweit man dies noch als übliche und neutrale Anstriche konkret bewerten kann. Hier ist oft der Einzelfall entscheidend.

Es widerspricht sich daher nicht, dass Sie zwar nicht verpflichtet sind, die Tapeten zu entfernen, aber dennoch die Wohnung in einem vermietbaren Zustand zurückgeben müssen, wobei dies meist bedeutet, dass die Wohnung in neutralen Farben gestrichen ist. Insoweit habe ich Bedenken, dass Sie sich vollständig der Pflicht zum Streichen der Wände entziehen können. Dass die Kratzspuren der Katze zu beseitigen sind, gehört zu der Schadensbeseitigung, die ebenfalls unabhängig davon besteht, ob die Klausel über das Entfernen der Tapeten wirksam ist oder nicht.

Ich hoffe, damit Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 89398 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Dankeschön! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Meine Frage zum berüchtigt komplexen Erbrecht wurde sehr kompetent beantwortet – untermauert mit den relevanten §§ - hat der RA uns den Weg zum Vorgehen in der Lösung des Problems aufgezeigt und uns so die nächsten rechtssicheren ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Eine Antwort, die keine Erklärung braucht. Bin bereits heute dabei Ihre Ratschläge zu befolgen. Ich bedanke mich sehr für Ihre Antwort., Natürlich werde ich mich auf dem anderen Weg bei Ihnen melden. Es ist für mich eine schwere ... ...
FRAGESTELLER