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Dachgeschosswohnung mit Spitzboden (Sondereigentum) in WEG

19.03.2014 14:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Zusammenfassung: Zur Sonderrechtsfähigkeit einer Geschossdecke.

Guten Tag,

wir sind kurz davor eine Dachgeschosswohnung mit Sondereigentum an dem darüber liegenden Spitzboden (nur durch die Wohnung begehbar) zu erwerben (Bj 1907, 4 MFH). Das Sondereigentum (nicht Sondernutzungsrecht) am Spitzboden ist sowohl in der Teilungserklärung als auch im Grundbuch eingetragen. Da nur schwer Informationen über Rechte und Pflichten an Veränderungen des Spitzbodens im Sondereigentum (im Gegensatz zum Sondernutzungsrecht) zu finden sind, habe ich folgende Fragen. Weder das Dach noch die oberste Geschossdecke ist gedämmt. Ich weiß, das Dach ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Wie verhält es sich mit der obersten Geschossdecke? Wer trägt die Kosten an der Dämmung der obersten Geschossdecke, die WEG oder der Eigentümer der DG Wohnung (da Sondereigentum am Spitzboden)? Da laut EnEV vorgeschrieben, müsste doch eine dieser Maßnahmen durchgeführt werden. Könnte sich die WEG dagegen aussprechen? Welche zusätzlichen Rechte und Pflichten habe ich, wenn der Spitzboden in Sondereigentum (statt Sondernutzungsrecht) verwandelt wurde? Kann ich zum Beispiel ohne Einverständnis der anderen Eigentümer den Deckendurchbruch verlegen (statische Unbedenklichkeit natürlich vorausgesetzt) und den Raum als Hobbyraum ausbauen (ohne Eingriff in die Fenster und Dachkonstruktion, keine Umwandlung in Wohnraum)?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zur Abgrenzung von Sonder- zu Gemeinschaftseigentum empfiehlt sich die Faustformel, dass alles, was zur notwendigen Substanz des Gebäudes gehört (z.B. tragende Teile), nicht sonderrechtsfähig ist und somit nie in Sondereigentum stehen kann. Die übrigen Bestandteile des Gebäudes können dagegen durch Teilungserklärung oder auch WEG-Beschluss Sondereigentum zugewiesen werden. So steht bei einer dem Sondereigentum zugewiesenen Loggia beispielsweise die Fußbodenfliese im Sondereigentum, der darunter befindliche Estrich dagegen nicht.

Aus dieser Grunddefinition ergibt sich, dass Geschossdecken (da tragende Elemente) ebenfalls zwingend Gemeinschaftseigentum darstellen. Dies betrifft auch die einzelnen Bestandteile der GEschossdecke; bzgl. einer Feuchtigkeitsisolierung wurde dies bereits gerichtlich entschieden (OLG Köln NZM 2002, 125). Wurde in der Teilungserklärung die Isolierschicht explizit dem Sondereigentum zugewiesen, so führt auch dies nicht zu einer Begründung von Sondereigentum; durch Auslegung kann sich aber ergeben, dass der vermeintliche Sondereigentümer die Instandhaltungskosten tragen muss (OLG Hamm ZMR 1997, 193).

Sollte in Ihrer Teilungserklärung die Dämmung nicht explizit dem Sondereigentum zugewiesen sein, sind die Kosten für die Dämmung der Decke und/oder des Daches durch die WEG zu tragen. Die WEG hat aber darüber zu bestimmen, ob die Decke und/oder das Dach gedämmt werden.
Aufgrund der fehlenden Sonderrechtsfähigkeit der Decke setzen Veränderungen in deren BEstand ebenfalls einen WEG-Beschluss voraus. Mithin können Sie nicht "einfach so" den Deckendurchbruch verlegen, sondern müssen diese Maßnahme durch die WEG bestätigen lassen. Da Kosten für die VErlegung des Durchbruchs ebenfalls durch die WEG zu tragen wären, könnte ein positiver Beschluss ggf. dadurch gefördert werden, dass Sie eine Übernahme der entsprechenden Kosten zusagen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2014 | 17:12

Vielen Dank für Ihre Antwort! Den Unterschied von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht verstehe ich. Leider erschließt sich mir im Fall des Spitzbodens nicht der Unterschied von Sondereigentum zu Sondernutzungsrecht. Welche Rechte (bzw. Vorteile) habe ich, aufgrund der Tatsache, dass der Spitzboden zu Sondereigentum ernannt wurde statt „nur" Sondernutzungsrecht daran zu haben? Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2014 | 19:27

Der Vorteil liegt darin, dass Sie den Boden - von tragenden Elementen abgesehen - frei gestalten können und auch in der Nutzung frei sind.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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