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Mehrfamilienhaus zur Eigennutzung mit 2 Familien - Kündigung bestehende Mieter?

| 12.01.2014 18:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen


Wir möchten mit zwei Familien (Familie A: Eltern + 4 Wochen altes Kind, Familie B: Eltern + Schangerschaft mit Geburt im Sommer) ein Haus rund um Stuttgart kaufen um dort gemeinsam zu wohnen. Allerdings hat nur Familie B aktuell Eigenkapital - weswegen aus Finanzierungssicht nur eine Konstelleation möglich ist: Familie B kauft das Haus und vermietet an Familie A, sonst ist die Finanzierung wohl unmöglich.

Jetzt haben wir eine Doppelhaushälfte im Auge, 3 abgeschlossene Wohnungen:
- EG: 82 m2; 3 Zimmer
- OG1: 82 m2; 3 Zimmer
- OG2: 60 m2; 3 Zimmer + Kammer

Dies wäre für zwei Familien sehr gut ausgelegt. Ich arbeite als Selbstständiger viel von zu Hause aus und wir haben jeweils noch Kinder geplant. Für Büro und Kinderzimmer könnten wir dann also das OG2 gemeinsam nutzen und jede Familie bewohnt noch eine Wohnung (Wohnzimmer, Küche, Eltern, Babies) "alleine". Allerdings ist aktuell das EG noch vermietet (seit 1998) und die Mieter möchten nicht ausziehen bzw. der Verkäufer will sich darum nicht bemühen.

Jetzt die Frage:
- Eigenbedarf scheidet meiner Ansicht nach aus - oder gäbe es eine Variante bei der in der Konstellation zwar nur einer finanziert aber man diese Größe als Eigenbedarf beider Familien durchbekommt (entsprechendes Vertrauen bei den Familien vorausgesetzt)? Dem "Müncher Modell" über GBR wurde ja letztes Jahr auch gesetzlich ein Riegel vorgeschoben (Sperrfrist 3 Jahre) - damit habe ich keine sonstige Idee.
- Gibt es eine andere Möglichkeit die Mieter wirksam zu kündigen (wenn wir davon ausgehen dass er keinem Aufhebungsvertrag zustimmt)?

Ich suche hier also gezielt nach Ansatzpunkten für die obige Konstelleation.
--> Eine Bestätigung dass das Vorgehen nicht möglich ist brauche ich explizit nicht!

Ich bin auch gerne bereit deutlich mehr zu bezahlen wenn wirklich eine Lösung erarbeitet werden kann bei der wir das Haus kaufen und komplett mit Familie A zusammen eigen nutzen können (wie - ein Mietaufhebungsvertrag ist keine Option). Im Zweifel einfach melden!

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Eigenbedarf scheidet meiner Ansicht nach aus - oder gäbe es eine Variante bei der in der Konstellation zwar nur einer finanziert aber man diese Größe als Eigenbedarf beider Familien durchbekommt (entsprechendes Vertrauen bei den Familien vorausgesetzt)?

Eine derartige Möglichkeit sehe ich nicht, da Eigenbedarf für die andere Familie nicht angemeldet werden kann. Ich gehe davon aus, dass ein Verwandtschaftsverhältnis zwischen beiden Familien nicht besteht.

Wie Sie also schon selbst richtig einschätzten, kann mit Eigenbedarf nicht der gewünschte Erfolg erreicht werden.

- Gibt es eine andere Möglichkeit die Mieter wirksam zu kündigen (wenn wir davon ausgehen dass er keinem Aufhebungsvertrag zustimmt)?

Sofern die Mieter die Pflichten aus dem Mietvertrag stets ordnungsgemäß erfüllen (keine Störungen des Hausfriedens, Einhalten der Hausordnung, pünktliche Mietzahlung etc.), sehe ich keinen Kündigungsgrund.

Sofern also nur eine der beiden Familien finanziert, ist Ihr Vorhaben nicht in der gewünschten Weise umsetzbar.

Es blieben derzeit nur folgende Möglichkeiten:

Familie B kauft das Haus und vermietet an Familie B, wobei die im EG gelegene Wohnung nicht zur Verfügung stehen kann, weil dort Mieter leben. Es bliebe zunächst also nur, dass jede Familie eine Wohnung in den beiden OG´s bewohnt.

Familie A könnte ggf. dann einen Teil des Hauses von Familie B abkaufen, wobei die Finanzierung in Ratenzahlungen erfolgt und diese Raten der bislang zu zahlenden Miete entsprechen. Allerdings ist dies nur praktikabel, wenn absehbar ist, dass Familie A in naher Zukunft noch zu weiterem Kapital gelangt, da dieses Vorgehen sonst mehrere Jahre beanspruchen würde und wenig sinnvoll ist.

Möglich wäre auch, dass nach Bezug der beiden leerstehenden Wohnungen, von Familie B Eigenbedarf für die Wohnung im EG angemeldet wird. Hierbei wäre es sinnvoll, dass im Mietvertrag mit Familie A eine Klausel aufgenommen wird, wonach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs innerhalb der nächsten xx Jahre ausgeschlossen wird. Dann bliebe nur die Wohnung im EG, wobei der angemeldete Eigenbedarf natürlich entsprechend den gesetzlichen Vorschriften vollzogen werden müsste, d.h. nur Familie B kann dann zunächst die Wohnung im EG neben der eigenen bewohnten in einem der beiden OG´s nutzen.

Leider sehe ich keine anderen Möglichkeiten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniela Weise, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2014 | 08:09

Hallo Frau Weise.

Das Haus abzukaufen ist keine Option.

Zu folgendem Vorschlag eine Nachfrage: "Möglich wäre auch, dass nach Bezug der beiden leerstehenden Wohnungen, von Familie B Eigenbedarf für die Wohnung im EG angemeldet wird. Hierbei wäre es sinnvoll, dass im Mietvertrag mit Familie A eine Klausel aufgenommen wird, wonach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs innerhalb der nächsten xx Jahre ausgeschlossen wird. Dann bliebe nur die Wohnung im EG, wobei der angemeldete Eigenbedarf natürlich entsprechend den gesetzlichen Vorschriften vollzogen werden müsste, d.h. nur Familie B kann dann zunächst die Wohnung im EG neben der eigenen bewohnten in einem der beiden OG´s nutzen."

Ist das wirklich realtistisch machbar? Ich hatte die Variante innerlich ausgeschlossen, da doch auch ein Richter in diesem Fall "den Braten riecht" und eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässt. Immerhin steuern wir ja dann mit voller Absicht auf eine Situation zu indem wir den Freunden einen neuen Mietvertrag mit Ausschluß von Eigenbedarfskündigung geben. Und dann melden wir kurz darauf eben diesen Eigenbedarf an.

Also:
- Geht das wirklich? Hat das Aussicht auf Erfolg (falls sich die Mieter wehren)?
- Müsste man dazu eine angemessene Zeit vor der Eigenbedarfskündigung warten? Wenn ja - wie lange?
- Müssten Familie B (die kaufende) dann zuerst die kleinere Wohnung bewohnen oder spielt das keine Rolle? Könnten wir wirklich als Familie mit 2 Erwachsene + 1 Baby Eigenbedarf für 2 Wohnung anmelden?

Danke & Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.01.2014 | 10:05

Den Eigenbedarf müsste die Familie, die das Haus kauft natürlich begründen können, das heißt es muss konkret dargelegt werden, wieso die eine bewohnte Wohnung nicht ausreicht und die im EG gelegene Wohnung noch zusätzlich gebraucht wird. Welche Wohnung zunächst bewohnt wird, ist hierbei unerheblich. Insoweit ähneln sich die beiden Wohnungen ohnehin.

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf anmeldet, kann sich dieser aussuchen, welchem Mieter er kündigt, sodass streng genommen egal ist, ob ein Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde. Dies hat lediglich den Vorteil, dass man sich ggf. Rechtfertigungen, weswegen die Familie im EG „in Anspruch genommen wurde" erspart.

Wenn das Haus gekauft werden würde, müsste natürlich einige Zeit abgewartet werden müssen, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, da andernfalls der berechtigte Einwand erhoben werden würde, dass die andere Wohnung nicht hätte vermietet werden dürfen. Eine feste Zeitspanne gibt es hier nicht, sondern hängt vom Einzelfall ab. Zudem kann dann auch nur die Eigentümerfamilie diese Wohnung nutzen, da Eigenbedarf für die Mieterfamilie nicht geltend gemacht werden kann.

Es ist auch entscheidend, wie sich die räumlichen Gegebenheiten in den einzelnen Wohnungen gestalten. Die Eigentümerfamilie muss natürlich nachvollziehbar darlegen können, weswegen eine Wohnung allein nun doch nicht ausreicht.

Ich möchte abschließend darauf hinweisen, dass Sie nach Ansatzpunkten für eine Lösung gefragt haben. Ob die von mir dargelegte Möglichkeit letztlich so umsetzbar ist, lässt sich im Rahmen dieses Portals nicht abschließend klären.

In Anbetracht dessen, dass hier viele Faktoren eine wichtige Rolle spielen und ein wichtiger Faktor hier auch die Aufteilung der einzelnen Wohnungen ist, empfehle ich Ihnen einen Anwalt vor Ort zu beauftragen, der unter Einschluss der Wohnungsaufteilungen und –zuschnitte, die Angelegenheit nochmals prüfen kann.

Andernfalls bliebe Ihnen nur, ein anderes Haus zu suchen.

Bewertung des Fragestellers 13.01.2014 | 14:40

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"Leider wurde nicht wie gewünscht ein für uns gangbarer Lösungsweg aufgezeigt. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Leider sind die gesetzlichen Möglichkeiten in einigen Fällen begrenzt. Dass es in Ihrem Fall keine für Sie akzeptable Lösung gibt, kann ich nicht ändern. Schade, dass Ihre Bewertung davon abhängig gemacht haben, ob die gesetzliche Lage Ihren Wünschen entspricht oder nicht.
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