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Gewerbe im Aussenbereich

28.09.2013 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Zur baurechtlichen zulässigkeit der Wiederaufeinnahme einer gewerblichen Nutzung nach längerer Nutzungsunterbechung

Hallo,

wir haben ein Haus im Aussenbereich (Landkreis Wittmund, Niedersachsen) gekauft, das 1913 als Geschäftshaus gebaut
worden ist und wo bis 1980 eine Bäckerei drin war. Im Haus ist
seit dem nichts verändert worden. Man hat das Gefühl, als hätten
sie das Geschäft erst gestern aufgegeben.
Wir waren der festen Überzeugung, das es kein Problem sein
wird, unser Geschäft (Verkauf von Haushaltsgroßgeräten und Ersatzteilen) dort unterzubringen und haben es gekauft.
Doch beim Landkreis sagte man uns, das, spätestens nach 6 Jahren
die Gewerbegenehmigung wegfällt, wenn man sie nicht selbst
aufrecht erhält, was aber leider nicht der Fall ist.
Wir haben es jetzt schriftlich, das wir unser Gewerbe dort nicht
unterbringen dürfen und es auch keinen rechtlichen Weg gibt.
Man hört aber immer wieder, das es Ausnahmegenehmigungen
gibt bzw. Lücken im Gesetz.
Gibt es im Gesetz einen Paragraph bzw. gibt es Ausnahmegenehmigungen bzw. eine Möglichkeit doch noch
eine Genehmigung für Gewerbe zu bekommen.
Gibt es evtl. einen ähnlichen Fall, der vor Gericht verhandelt wurde
und positiv ausging.

28.09.2013 | 13:08

Antwort

von


(481)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0695050604431
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich ist im öffentlichen Recht bei Altbauten der fortwirkende Bestandsschutz anerkannt. Wenn eine bestimmte Nutzung eines Altbaus zum Zeitpunkt der Errichtung oder zu einem späteren Zeipunkt rechtmäßig war, verschafft sie dem Eigetnümer einen Anspruch auf Fortsetzung der Nutzung.

Der Bestandsschutz endet aber mit der endgültigen Aufgabe der Nutzung. Bei einer Nutzungsunterbrechung endet der Bestandsschutz nach der Rechtsprechung des BVwerwG in den von der Landes-Bauordnung gesetzten Grenzen (Urteil vom 18.05.1995 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=C%2020/94" target="_blank" class="djo_link" title="EuGH, Verfahren ohne Entscheidung beendet - C-20/94: Ras">C 20/94</a>). Danach erlischt die Wirksamkeit einer Baugenehmigung, die sich auf eine Nutzung bezieht, nach drei Jahren, wenn von der Genehmigung kein Gebrauch gemacht wird (z.B. § 77 Satz 1 Nds.BauO). Die Baugenehmigung kann einmal um weitere drei Jahre, auf insgesamt also sechs Jahre, verlängert werden (§ 77 Satz 3 Nds. BauO). Nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich kann einem Bauvorhaben im Außenbereich die Unvereinbarkeit mit einem Flächennutzungsplan nicht entgegen gehalten werden, wenn die Aufgabe der Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt.

Vorliegend ist das Gebäude seit 33 Jahren (1980 - 2013) nicht mehr gewerblich genutzt worden. Bei einer so langen Nutzungsunterbechung gibt es unter keinem Gesichtpunkt einen fortwirkenden Bestandsschutz mehr. Es gibt auch keine Gerichtsurteile, die dies bejahen.

Eine Wiederaufnahme der gewerblichen Nuzung ist in diesem Fall nur noch nach den allgemeinen baurechtlichen Vorschriften möglich, d.h. im Außenbereich nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich . Vorliegend könnte eine Wiederaufnahme der gewerblichen Nutzung nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich in Betracht kommen. Danach kann einem Vorhaben nicht entgegen gehalten werden, dass es Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, bei Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 29.09.2013 | 13:40

Hallo,
vielen Dank für ihre Antwort. Also besteht eigentlich keine Chance.
Könnten sie mir noch einmal verständlich erklären, was der § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich bedeutet?
Danke
MFG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.09.2013 | 19:04

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

im Außenbereich richtet sich die Zulässigkeit eines baurechtlichen Vorhabens, das auch die Wiederaufnahme einer Nutzung eines Gebäudes umfasst, nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich . Im Außenbereich ist eine bauliche Nutzung grundsätzlich unerwünscht; sie soll die Ausnahme bleiben.

Nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und ein Tatbestand gegeben ist, der im Katalog unter § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich aufgezählt ist (liegt hier nicht vor).

Vorhaben, die nicht unter den Katalog nach Absatz 1 Nr. 1 - 8 fallen, können nach Absatz 2 im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt, und ihre Erschließung gesichert ist.

Absatz 3 zählt beispielhaft auf, in welchen Fällen öffentliche Belange im Sinne des Absatzes 2 "insbesondere" beeinträchtigt werden, ein Vorhaben also unzulässig machen. Dazu gehört u.a., dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen.

In Absatz 4 wird wiederum aufgezählt, in welchen Fällen die Beeinträchtigung eines öffentlichen Belangs nach Absatz 3, wie er im vorigen Absatz im einzelnen aufgezählt wurde, nicht vorliegt. Da bei den nach Absatz 4 aufgeführten Tatbestandsgruppen eine Beeinträchtigung wichtiger öffentlicher Belange kraft Gesetzes ausgeschlossen ist, bestehen hier erhöhte Chancen einer Genemigung nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich .

Hierzu gehört der Fall des Absatzes 4 Nr. 4.

Er ist gegeben bei Änderung oder Nutzungsänderung

- von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden

- auch wenn sie aufgegeben sind

- wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Hebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient.

Typischer Fall ist das ungenutzte alte Fachwerkhaus, das wieder einer zweckmäßigen Nutzung zugeführt werden soll. Ob Ihr Gebäude erhaltenswert ist und das Bild der Kulturlandschaft prägt, kann nur ein Bausachverständiger zuverlässig beantworten. Bei einem im Jahr 1913 erbauten Geschäftsgebäude könnte es sich z.B. um ein erhaltenswertes Jugendstil-Gebäude handeln.

Wenn Sie diesen Punkt durch ein Sachverständigengutachten belegen können, dann haben Sie erhöhte Chancen, dass Ihr Vorhaben nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich genehmigt wird bzw. genehmigungsfähig ist.

Die Genehmigung eines Vorhabens nach § 35 BauGB: Bauen im Außenbereich liegt im Ermessen der Baubehörde: Sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen genehmigen, aber sie muss nicht. Bei einer Versagung der Genehmigung ist gerichtlich nur nachprüfbar, ob die Behörde ihr Ermessen in nachvollziehbarer Weise ausgeübt hat. Ein Anspruch auf Genehmigung liegt nur vor bei einer sog. "Ermessensreduktion auf Null", das ist der Fall, wenn bei pflichtgemäßer Ausübung des Ermessens keine andere Entscheidung als eine Genehmigung in Betracht kommt.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

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