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Prüfung 'Kauf- und Werklieferungsvertrages' auf übliche und nachteilige Klauseln

| 16.09.2013 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

als Kaufinteressent eines Einfamilienhauses bitte ich um eine überschlägige Prüfung des vorliegenden Kaufvertragsentwurfes auf die folgenden Punkte:
(Es handelt sich bei dem Einfamilienhaus um ein Teil eines Bauvorhabens des Bauträgers, der neben diesem ein Doppelhaus auf jeweils einem separaten Grundstück an zwei weitere Parteien verkauft. Die drei Grundstücke waren zuvor ein großes Grundstück, welches zum Zwecke des Bauvorhabens in drei Teile zerlegt wurde. Dieser Vertrag bezieht sich auf eines der Grundstücke und ein zu errichtendes Einfamilienhaus.)

1. Da es sich um ein Notarvertrag handelt, gehe ich prinzipiell davon aus dass keine gravierenden Mängel gibt, aber dennoch bitte ich um die Auskunft, ob der Vertrag eventuell zu sehr zu Lasten des Käufers formuliert ist. Sind die formulierten Klauseln üblich?

2. Des weiteren interessieren die folgende Punkte im Detail:
- ist es üblich die Grundschuld des gesamten Bauvorhabens (Doppelhaus+Einfamilienhaus) in diesem konkreten Kaufvertrag, der ja nur ein Teil des Bauvorhabens darstellt, zu übernehmen?
Weiterhin
- fehlt nicht eine Klausel zur Löschung der Grundschuld
- ist der Ausschluss von Mängeln/Gewährleistungen etc. so üblich, oder geht diese zu Lasten des Käufers

Beginn Vertrag:

Die Erschienenen baten um die Beurkundung des nachstehenden
Kauf- und Werklieferungsvertrages
und erklärten:
Präambel:
Mit Grundstückskaufvertrag vom 3. Dezember... des Notars..– hat der Verkäufer den im Grundbuch von ...Blatt ... verzeichneten Grundbesitz Gemarkung .... – Gebäude- und Freifläche, .... Straße .. – in Größe von ... qm erworben, um dort als Gesamtbauvorhaben 1 Doppelhaus und 1 Einfamilienhaus zu errichten und einzeln zu veräußern.
Die Eigentumsumschreibung auf den Verkäufer sowie die Verselbständigung des Flurstückes ... in die Flurstücke ... bis .... ist zwischenzeitlich erfolgt.

§ 1
Grundbuchstand
Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch von ... verzeichneten Grundbesitzes Gemarkung ... – Gebäude- und Freifläche, ... Straße – in Größe von ... qm.
Der vorbezeichnete Grundbesitz ist wie folgt belastet:
Abteilung II: Keine Eintragungen.
Im Zuge der Bebauung werden möglicherweise noch Dienstbarkeiten und ggf. Baulasten zu bestellen sein, die der Käufer als eigene übernimmt.

Abteilung III:
Lfd. Nr. 11:
100.000,00 € brieflose Grundschuld nebst Zinsen und Zwangsvollstreckungsklausel für die ...bank ...
Lfd. Nr. 12:
265.000,00 € brieflose Grundschuld nebst Zinsen für die ...bank ...

§ 2
Dienstbarkeiten/Baulasten
Der Verkäufer weist darauf hin, dass möglicherweise im Rahmen der Erschließung und der Bebauung des Gesamtobjektes noch Dienstbarkeiten und/oder Baulasten auch an dem mit diesem Vertrag verkauften Grundstück zu bestellen sein werden.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Käufer ohne Anrechnung auf den Kaufpreis eventuell zu bestellenden Dienstbarkeiten und Baulasten übernimmt und im Grundbuch duldet, die notwendig sind, um das gesamte Bauvorhaben genehmigungs- bzw. anzeigefähig zu machen und um hierfür eventuell gemachten Auflagen der zuständigen Behörden zu entsprechen sowie insgesamt durchzuführen. Diese Belastungen dürfen keine wertmindernden Rechte sein.
Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von § 181 BGB Vollmacht, alle Erklärungen auch gegenüber dem Grundbuchamt wie auch den Bauordnungsbehörden abzugeben und entgegenzunehmen, die zur Bestellung derartiger Rechte noch erforderlich und dienlich sind.

§ 3
Kaufgegenstand
Der Verkäufer verkauft mit dem vorliegenden Vertrag an den Erschienenen zu 2. – nachfolgend „der Käufer" genannt - das Flurstück ... in Größe von... qm, deren genaue Lage sich aus dem anliegenden Lageplan ergibt und grün umrandet ist, einschließlich eines darauf zu errichtenden Einfamilienhauses mit einer Wohn-/Nutzfläche von ca. qm zu Alleineigentum.

Das Gebäude wird nach Maßgabe der Bauleistungsbeschreibung errichtet, die der Verkäufer als Anlage 1 der Bezugsurkunde vom ...2013 – Ur. Nr. ... des Notars .... – beigefügt hat. Eine beglaubigte Abschrift dieser Bezugsurkunde liegt bei der Beurkundung vor; die Beteiligten erklärten, dass ihnen deren Inhalt bekannt ist und sie darauf verzichten, diese vorzulesen und als Anlage zur vorliegenden Niederschrift zu nehmen. Der Käufer erklärt, dass ihm eine beglaubigte Abschrift dieser Urkunde vor der Beurkundung des Kaufvertrages ausgehändigt worden ist. Der Notar belehrte die Beteiligten darüber, dass durch diese Verweisung der Inhalt der Urkunde mit den jeweiligen Anlagen zum Bestandteil des vorliegenden Vertrages wird.

§ 4
Kaufpreis
1.
Der Kaufpreis beträgt
....000,00 €
(in Worten: ....tausend Euro).
Der Kaufpreis gliedert sich auf in:
a) für Grund und Boden ... qm á ...,00 € ... €
b) für das Gebäude ...,00 €
Der Käufer versichert, dass die Zahlung des Kaufpreises gesichert ist.
2.
Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten für die Herstellung des Kaufobjektes gemäß der Bauleistungsbeschreibung.
Nicht im Kaufpreis enthalten sind die Hausanschlusskosten und die Baunebenkosten. Gleichfalls nicht im Kaufpreis enthalten sind insbesondere die bei dem Notar, Grundbuchamt und den Behörden anfallenden Kosten für Beurkundung und Durchführung dieses Vertrages einschließlich zu Finanzierungszwecken gewünschter Grundpfandrechte. Der Kaufpreis umfasst ebenfalls nicht die Kosten einer Kaufpreiszwischenfinanzierung durch den Käufer.
Die genannten Kosten trägt der Käufer selbst und gesondert.

§ 5
Kaufpreisfälligkeit
1.
Unabhängig von der Finanzierung legt der Verkäufer die vom Käufer zu zahlenden Raten gem. § 3 Abs. 2 MaBV in Verbindung mit § 632a Abs. 3 BGB nach seinem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den nachgenannten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und höchstens sie-ben Teilbeträge anfordern darf.
a) 25% des Kaufpreises - nach Beginn der Erdarbeiten;
b) 28% des Kaufpreises - nach Rohbaufertigstellung,
einschließlich Zimmererarbeiten;
c) 5,6% des Kaufpreises - für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen;
d) 2,1% des Kaufpreises - für die Rohinstallation der Heizungsanlagen;
e) 2,1% des Kaufpreises – für die Rohinstallation der Sanitäranlagen;
f) 2,1% des Kaufpreises - für die Rohinstallation der Elektroanlagen;
g) 7,0% des Kaufpreises - für den Fenstereinbau,
einschließlich Verglasung;
h) 4,2% des Kaufpreises – für den Innenputz,
ausgenommen Beiputzarbeiten;
i) 2,1% des Kaufpreises - für den Estrich;
j) 2,8% des Kaufpreises - für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich;
k) 8,4% des Kaufpreises - nach Bezugsfertigkeit
und Zug um Zug gegen Besitzübergabe;
l) 2,1% des Kaufpreises - für die Fassadenarbeiten;
m) 3,5% des Kaufpreises - nach vollständiger Fertigstellung;
n) 5% des Kaufpreises - für rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel.
Sofern einzelne dieser Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige Vom-Hundert-Satz auf die übrigen sieben Raten zu verteilen.
2.
Die Zahlungen haben zu erfolgen jeweils innerhalb von 10 Tagen, eingehend nach schriftlicher Bestätigung des Verkäufers, dass jeweils der genannte Bautenstand erreicht sei.

Sämtliche Zahlungen sind jedoch nicht fällig, bevor der beurkundende Notar den Vertragsparteien folgendes bestätigt hat, wozu die Vertragsparteien ihn hiermit beauftragen:
a)
Rechtswirksamkeit des vorliegenden Vertrages und Vorliegen der für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen,
b)
Eintragung der zugunsten des Käufers zu bestellenden Auflassungsvormerkung im Grundbuch,
c)
Vorlage der Erklärung eines Grundpfandrechtsgläubigers, der dem Verkäufer einen Kredit gewährt hat und ihn durch eine Grundschuld im Grundbuch absichert.
Die Fälligkeitsvoraussetzung nach Buchstabe a) bis d) sowie auch der jeweilige Bautenstand kann ersetzt werden durch eine selbstschuldnerische, unbedingte Bankbürgschaft, die den Voraussetzungen der Makler- und Bauträgerverordnung entspricht, in Höhe der jeweils angeforderten Zahlungen. Diese Bürgschaft ist durch den Verkäufer zu beschaffen. Aufgrund der vorstehenden Voraussetzungen braucht der Käufer mithin erst dann die jeweils vereinbarten Raten zu zahlen, wenn der Notar ihm bestätigt, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit mit Ausnahme des Bautenstandes vorliegen. Der Verkäufer ist berechtigt, gegebenenfalls mehrere der vorerwähnten Bankbürgschaften zu stellen und diese bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 Makler- und Bauträgerverordnung zurückzufordern.
Bezüglich einer etwaigen Bürgschaft wird vereinbart:
Die Bürgschaft ist dem Notar auszuhändigen, dem der Käufer hiermit Vollmacht zur Entgegennahme für ihn und Aufbewahrung erteilt. Der Notar übermittelt dem Käufer Kopien der Bürgschaft.
Will der Käufer eine Bürgschaft verwerten, so hat der Notar sie ihm auf erstes Anfordern unverzüglich zur Verfügung zu stellen.

Die Rückgabe von Bürgschaften an den Verkäufer bedarf der schriftlichen Zustimmung des Käufers, die bei Vorliegen der Voraussetzungen zu Ziffer 2 Buchstabe a) bis d) sowie des entsprechenden Bautenstandes zu erteilen ist. Wird diese nicht erteilt, obgleich nach Angaben des Verkäufers die Voraussetzungen für die jeweilige Rückgabe gegeben sind, kann der Verkäufer die Zustimmung des Käufers durch Vorlage des Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ersetzen, aus dem sich der maßgebliche Bautenstand ergibt, wenn und soweit auch die sonstigen Fälligkeitsvoraussetzungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung gegeben sind und somit die Notwendigkeit einer Bürgschaft entfallen ist (§§ 3 und 7 MaBV).
3.
Soweit der Käufer gegenüber einer Zahlungsverpflichtung ein Zurückbehal-tungsrecht geltend macht, kann der Verkäufer diese Geltendmachung durch Stellung einer Bankbürgschaft in Höhe des einbehaltenen Betrages abwenden.
4.
Gegenüber der Kaufpreisforderung kann der Käufer nur mit einer eventuellen Ge-genforderung aufrechnen, wenn und soweit diese unbestritten, rechtskräftig festge-stellt oder gerichtlich entschieden ist.
5.
Die Kosten der Bürgschaft trägt der Verkäufer; die Kosten der Treuhandtätigkeit des Notars gemäß § 147 Abs. 2 der KostO im Zusammenhang mit deren Verwah-rung trägt der Käufer.

§ 6
Verzugsfolgen, Rücktritt und Vollstreckungsunterwerfung
1.
Für den Fall, dass einzelne oder mehrere Kaufpreisraten nicht fristgemäß gezahlt werden - und zwar gleich aus welchem Grund - wird hiermit vereinbart, dass der Käufer den fälligen Betrag mit 5 % jährlich über dem jeweiligen Basiszinssatz, min-destens jedoch mit 6,5 % jährlich zu verzinsen hat. Dies bedeutet keine Stundung rückständiger Kaufpreisraten. Angefallene Zinsen sind jederzeit auf Anforderung fällig.
2.
Gerät der Käufer mit der Erfüllung fälliger Zahlungspflichten um mehr als 10 Kalen-dertage nach Mahnung in Verzug, so kann der Verkäufer ihm eine angemessene Nachfrist mit der Erklärung setzen, dass er die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehne. Nach erfolgtem Fristablauf kann der Verkäufer gemäß § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten und darüber hinaus gemäß § 325 BGB Scha-densersatz verlangen. Für den Fall des Rücktritts hat der Käufer eine Entschädigung in Höhe von 10 % des gesamten Kaufpreises zu zahlen.
3.
Wegen des vorstehend zu § 4 genannten Kaufpreises sowie des vorstehend zu Zif-fer 2 vereinbarten Schadensersatzes von 10 % hieraus und der Kosten der Zwangsvollstreckung unterwirft sich der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Die Beweislast bleibt unverändert.
Vollstreckbare Ausfertigung darf erteilt werden,
- nachdem der Notar die vorstehend vereinbarte Fälligkeitsbestätigung an den Käufer abgesandt hat (dies entfällt, wenn dem Käufer eine Bürgschaft gem. § 7 MaBV ausgehändigt wurde)
und
- soweit Baugenehmigung und Baufortschritt dem Notar durch die Bestätigung eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen nachgewie-sen sind, der vom Käufer benannt worden ist.

§ 7
Baubeschreibung
1.
Das Gebäude wird nach Maßgabe der Bauleistungsbeschreibung (Anlage 1 der Bezugsurkunde vom ...2013) sowie Grundrisspläne, Schnitte und Ansichten sowie Lageplan (Anlagen 2 bis 5 der Bezugsurkunde vom ...2013) errichtet.
Bei Abweichungen zwischen zeichnerischen Bauplan und textlicher Leistungsbe-schreibung geht letztere vor. Bestimmungen dieses Vertrages haben gegenüber beidem Vorrang. Soweit vom Verkäufer zu erbringende Leistungen in vorgenannter Leistungsbeschreibung nicht eindeutig bestimmt sein sollten, nimmt der Verkäufer die Bestimmung der Leistung nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) vor.
2.
Mit Änderungen der laut Leistungsbeschreibung vorgesehenen Ausführungen ist der Käufer im übrigen einverstanden, wenn und soweit diese Änderungen behördlich angeordnet oder technisch notwendig oder sonst zweckmäßig sind, sie keine Wert-minderung des Bauwerkes zur Folge haben und auch sonst für ihn zumutbar sind.
3.
Soweit der Käufer nach Vertragsbeurkundung durch Sonderwünsche Änderungen in der Bauausführung wünscht, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, diesen Wünschen zu entsprechen. Änderungswünsche des Käufers können ohnehin grundsätzlich nur berücksichtigt werden, wenn damit die Bauausführung - möglicherweise auch die Ausführung anderer, gleichzeitig ausgeführter Bauvorhaben - nicht verzögert wird und keine Mehrkosten entstehen, es sei denn, der Käufer übernimmt diese Mehr-kosten.
4.
Jede Abweichung von den in vorliegender Urkunde vereinbarten Leistungen bedarf einer einvernehmlichen Abstimmung zwischen Verkäufer und Käufer. Die Verein-barung über die Abweichung von diesen Leistungen bedarf zugleich einer Regelung, welche Kosten - Mehr- oder Minderkosten - damit verbunden sind. Diese Vereinba-rung ist mindestens privatschriftlich niederzulegen und zu unterzeichnen, sofern nicht eine notarielle Beurkundung wegen Änderungen des Vertrages erforderlich ist.
Der Notar hat die Vertragsparteien darüber belehrt, dass etwaige Mehr- oder Minderleistungen, die im Kaufpreis nicht enthalten sind, sich auf die Höhe der Grunderwerbsteuer auswirken können. Der Käufer verpflichtet sich, diese Mehr- oder Minderleistungen dem Finanzamt durch gesonderte Aufstellung mitzuteilen.
5.
Die Ausführung von Arbeiten durch den Käufer selbst ist vor Übergabe des Objektes nur in Abstimmung mit dem Verkäufer möglich. Er ist nicht berechtigt, den aus-führenden Werkunternehmern unmittelbar eigene Aufträge zu erteilen, es sei denn, der Verkäufer stimmt ausdrücklich zu.

§ 8
Rechte des Käufers
1.
Eine Haftung für Grund und Boden wird nicht übernommen; das Grundstück geht im vorhandenen Zustand auf den Käufer über. Für bestimmte Größe, Güte und Be-schaffenheit wird keine Gewähr geleistet, auch keine Haftung für Fehler oder Män-gel übernommen.
Der Kaufgegenstand wird lastenfrei und frei von Ansprüchen Dritter übertragen, soweit nicht Lasten oder Verpflichtungen in diesem Vertrag übernommen werden.
2.
Die Vertragsparteien vereinbaren für die Bauleistungen die Gewährleistung nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 634 a. BGB). Danach beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre; für bewegliche und feuerungstechnische Teile 1 Jahr.
Der Verkäufer tritt bereits hiermit seine Ansprüche an die am Bau beteiligten Handwerker an den Käufer ab, der die Abtretung hiermit annimmt. Der Verkäufer wird dem Käufer eine Liste der am Bau beteiligten Handwerker einschließlich der Gewährleistungsfristen zur Verfügung stellen. Dem Verkäufer ist bekannt, dass trotz der Abtretung seine Haftung gegenüber dem Käufer bestehen bleibt.
Der Verkäufer haftet bei Mangelfolgeschäden nur bei Vorliegen von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.
Mängel, die durch Eigenleistung des Käufers oder durch Arbeiten Dritter (z. B. Ver-sorgungsträger) entstehen, begründen keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.
Bei gescheiterter Mängelbeseitigung durch die am Bau beteiligten Handwerker ist der Verkäufer verpflichtet, Mängel nach Aufforderung durch den Käufer in ange-messener Frist zu beseitigen, sofern die Aufforderung zur Beseitigung innerhalb der Verjährungsfrist erfolgt.
3.
Der Verkäufer weist den Käufer darauf hin, dass eine Gewährleistung nur für solche Mängel in Betracht kommen kann, deren Ursache in der Errichtung des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Abnahme begründet ist. Sie gilt insbesondere nicht für normale Abnutzung oder Verschleiß. Es wird darauf hingewiesen, dass alle Bauteile einer laufenden Unterhaltung und Wartung in jeweils angemessenen Zeitabständen be-dürfen. Dies gilt speziell für solche Teile und Anlagen, die einem besonderen Ver-schleiß unterliegen, wie zum Beispiel Außenanstriche und Installationsanlagen.
Im Zusammenhang mit der Bauausführung werden dauerelastische Verfugungen zwischen Bauteilen ausgeführt. Diese Fugen können z. B. im Zusammenhang mit der Austrocknung der Bauteile reißen. Diese Abrisse sind in der Regel bei einem Neubau unvermeintlich und entstehen in den ersten Jahren nach Bezug. Dauer-elastische Verfugungen gehören deshalb zu den Wartungsfugen und unterliegen nicht der Gewährleistung.
Eine Zusicherung von Eigenschaften, auch Maßen, von Kaufgrundstücken ist nicht erfolgt.

§ 9
Übergabe
1.
Der Verkäufer erklärt, dass mit dem Bau nach Rechtswirksamkeit dieses Vertrages begonnen werden kann, sofern eine Finanzierungssicherstellung des Käufers vorliegt, die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen ist sowie vom Käufer unterschriebene und freigegebene Ausführungszeichnungen vorliegen.
Als Bauzeit wird ein Zeitraum von 6 Monaten ab Beginn der Erdarbeiten vereinbart.
Die Bauzeit verlängert sich durch Streik oder Aussperrung im Betrieb des Verkäu-fers oder eines der von ihm für dieses Bauvorhaben beauftragten Unternehmen, durch höhere Gewalt oder andere für den Verkäufer unabwendbare Umstände, wie auch Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit. Eine Verlängerung kann gleichfalls verursacht werden durch vom Käufer zu vertretende Umstände.
2.
Dem Käufer wird das Objekt nach Bezugsfertigkeit, zu der auch die Fertigstellung der Fassadenarbeiten gehört, Zug um Zug gegen Zahlung der zu § 5 Ziffer 1 l) die-ses Vertrages vereinbarten Rate zum Besitz übergeben.
Es wird hervorgehoben, dass die Außenanlagen nicht zur Bezugsfertigkeit gehören.
Die Außenanlagen sind nicht Vertragsgegenstand.
Der Verkäufer wird den Käufer vorab möglichst 2 Monate vorher darüber informie-ren, wann voraussichtlich mit der Besitzübergabe zu rechnen ist. Der Käufer wird von dem Verkäufer zur Besitzübergabe mit einer Frist von mindestens 14 Tagen eingeladen. Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht, so gilt die Besitzübergabe ohne seine Anwesenheit als erfolgt. Der Käufer hat jedoch die Möglichkeit, eine Verschiebung des Übergabetermins bis zu einer Woche zu verlangen oder einen Vertreter zu benennen.
Anlässlich des Übergabetermins findet eine Besichtigung des Objektes statt. Es wird eine Niederschrift aufgenommen, in die alle zu diesem Zeitpunkt erkennbaren Rest-arbeiten und Mängel bzw. evtl. gegenteilige Meinungen der Beteiligten hierüber aufzunehmen sind. Das Protokoll ist von allen Erschienenen zu unterzeichnen.
Die Besitzübergabe gilt auch als erfolgt bei eigenmächtiger Inbesitznahme des Ob-jektes durch den Käufer. In diesem Fall entfällt die Anfertigung einer Niederschrift.
3.
Mit der Besitzübergabe gehen alle mit dem Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Nutzungen, ebenso die Gefahr sowie die darauf haftenden oder damit verbundenen öffentlichen Lasten und Abgaben auf den Käufer über. Ihm obliegt die Verkehrssicherungspflicht, auch soweit sie den Eigentümer aufgrund öffentlicher Rechte treffen.
Der Verkäufer wird darauf hingewiesen, dass er bis zur Eigentumsumschreibung im Außenverhältnis für die Erfüllung dieser Pflichten verantwortlich bleibt und ihn ins-besondere eine Überwachungs- und Kontrollpflicht gegenüber dem Käufer trifft.
4.
Ab Besitzübergabe tritt der Käufer auch in die von dem Verkäufer in Bezug auf den Vertragsgegenstand bis dahin abgeschlossenen Verträge ein. Das gilt für die Ener-gielieferungsverträge oder Versicherungsverträge hinsichtlich Schäden aus Feuer, Leitungswasser oder Sturm usw..
5.
Nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstandes findet die Abnahme der vom Verkäufer zu erbringenden Leistungen durch den Käufer statt.

§ 10
Grundstücksbeleihung
Der Käufer wird zur Finanzierung Fremdmittel in Anspruch nehmen.
Zur Auszahlung der Darlehensvaluta bedarf es der Eintragung von Grundpfand-rechten im Grundbuch des Kaufgegenstandes. Zum Zwecke rechtzeitiger Kaufpreis-zahlung bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, die Eintragung von Grundpfand-rechten in beliebiger Höhe nebst bis zu 20 % Zinsen jährlich und einer einmaligen Nebenleistung von bis zu 10 % des Grundpfandrechtsbetrages noch zu seiner Eigentumszeit im Range vor der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Insbesondere ist er bevollmächtigt, den Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung gem. § 800 ZPO in den verkauften Grundbesitz zu unterwer-fen und entsprechende Anträge, Bewilligungen sowie auch Rangänderungserklärun-gen unter Befreiung von der Beschränkung aus der Vorschrift des § 181 BGB beim Grundbuchamt zu beantragen.
Der Verkäufer haftet nur zeitlich befristet bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer dinglich. Die persönliche Haftung übernimmt von vornherein ausschließlich der Käufer.
Der Käufer tritt bereits hiermit seinen Anspruch auf Auszahlung der Darlehens-summe in Höhe des noch zu zahlenden Kaufgeldes gegenüber dem Grundpfand-rechtsgläubiger an den Verkäufer ab und weist den Grundpfandrechtsgläubiger un-widerruflich an, Zahlung aus dem Darlehen ausschließlich auf das Konto des Ver-käufers zu leisten.

Der amtierende Notar wird beauftragt, das entsprechende Kreditinstitut über die erfolgte Abtretung zu informieren und die Anerkennung der Abtretung sicherzu-stellen.
Die Kosten der Grundpfandrechtsbestellung werden von dem Käufer getragen.
Die Vollmacht ist nur gegenüber den Notaren ... und ... bzw. deren Vertreter oder Rechtsnachfolger im Amt auszuüben.

§ 11
Auflassungsvormerkung
1.
Der Verkäufer bewilligt und beantragt zugunsten des Käufers eine Vormerkung zur Sicherung seines Anspruchs auf Übertragung des Eigentums aus diesem Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen.
Der Käufer b e w i l l i g t und b e a n t r a g t bereits jetzt
die Löschung der Auflassungsvormerkung bei Eigentumsumschreibung auf ihn, soweit keine Zwischeneintragungen erfolgt oder beantragt sind.
2.
Die Auflassung soll durch nachstehende Bevollmächtigte gegebenenfalls unter Festlegung der Identität des Kaufgrundstückes erklärt und zum Vollzug im Grund-buch eingereicht werden, sobald die grundbuchlichen Voraussetzungen hierfür ge-schaffen sind. Außerdem muss der Verkäufer dem Notar schriftlich den vollständi-gen Kaufpreiseingang einschließlich etwa angefallener Zinsen bestätigt haben und etwaige Bürgschaftsurkunden müssen zurückgegeben sein.
Jeder der Bevollmächtigten ist allein berechtigt, die Auflassung zu erklären. Er ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

§ 12
Vollmachten
Die Vertragsparteien bevollmächtigen hiermit die Rechtsanwalts- und Notar-fachangestellten
1. Frau ...,
2. Frau ...,
3. Frau ...
4. Frau ...,
sämtlichst dienstansässig ...
alle Erklärungen abzugeben, die der Durchführung des Vertrages dienen. Die Voll-macht umfasst auch alle Verfügungen für die Rückabwicklung im Falle der Nicht-durchführung des Vertrages (Rücktritt). Die Bevollmächtigten können weiterhin Baulasten erklären sowie Grunddienstbarkeiten bestellen und zur Eintragung brin-gen. Sie sind außerdem berechtigt, Rangänderungs-, Pfandentlassungs- und Löschungsanträge für Rechte in Abteilung II und III zu stellen. Die Vollmacht gilt außerdem für die Abgabe und Entgegennahme von Identitätserklärungen hinsich-tlich des Kaufgegenstandes sowie Erklärungen und Entgegennahme der Auflassung, wie auch für die Änderung aller in diesem Vertrag genannten Unterlagen. Die Voll-machten sollen durch den Tod des Auftraggebers nicht erlöschen und auch für die Erben und Rechtsnachfolger der Vollmachtgeber gelten. Die Vollmachten selbst können nur vor dem beurkundenden Notar ausgeübt werden. Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Jeder von ihnen kann alleine handeln.
Der Notar hat die Vertragsparteien über den Umfang und die Bedeutung der vor-stehenden umfassenden Vollmacht ausführlich belehrt. Die Vertragsparteien er-klärten ausdrücklich, dass sie die vorstehende Ausgestaltung der Vollmacht in vol-lem Umfang wünschen.

§ 13
Kosten
Die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer mit Ausnahme der Kosten für die Löschung eingetragener und nicht übernommener Belastungen. Diese fallen dem Verkäufer zur Last.

§ 14
Wirksamkeit des Vertrages
Die Parteien sind sich ausdrücklich darüber einig, dass sich ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes inhaltlich ausschließlich nach den in dieser Urkunde niedergelegten Bestimmungen richten.
Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird hierdurch die Gültigkeit der übrigen wie auch die Wirksamkeit des Vertrages insgesamt nicht berührt. Die Parteien werden in diesem Fall ersatzweise eine wirksame Regelung treffen, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmungen entspricht oder möglichst nahe kommt. Das gleiche gilt beim Auf-treten einer Lücke.

§ 15
Belehrungen
1.
Die Vertragsparteien sind darüber belehrt, dass die Eintragung der Eigentumsän-derung erst möglich ist, nachdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanz-amtes beigebracht ist, wobei kraft Gesetzes die Vertragsparteien ohne Rücksicht auf die vertragliche Regelung als Gesamt- bzw. Zweitschuldner zur Zahlung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden können. Der beurkundende Notar wird mit dem Vollzug der Urkunde beauftragt und bevollmächtigt, hierzu erforderliche Genehmigungen einzuholen und formlos entgegenzunehmen. Die Beteiligten erklä-ren unwiderruflich unter Verzicht auf ein eigenes Antragsrecht, dass alle Grund-buchanträge im Zusammenhang mit diesem Vertrag ausschließlich durch den beur-kundenden Notar gestellt werden sollen.

2.
Der Notar wies darauf hin, dass er für steuerliche Fragen nicht zuständig ist; er hat sich im Hinblick auf den hier beurkundeten Vertrag zu steuerlichen Fragen auch nicht geäußert. Es wurde anheim gestellt, hinsichtlich eventueller steuerlicher Fra-gen im Zusammenhang mit diesem Vertrag einen steuerlichen Berater zu konsul-tieren, soweit noch nicht geschehen, doch wünschten die Parteien die heutige Be-urkundung.

§ 16
Grundbucheinsicht und Baulastenverzeichnis
Der Notar hat das elektronische Grundbuch am ...2013 eingesehen und dessen Inhalt mit den Vertragsparteien erörtert.
Der Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen. Er hat die Vertragspar-teien auf ihr eigenes Einsichtnahmerecht hingewiesen.

Das
P r o t o k o l l
wurde den Erschienenen vorgelesen, der Plan zur Durchsicht vorgelegt, von ihnen genehmigt und von ihnen sowie dem Notar eigenhändig - wie folgt - unterschrieben:m Notar eigenhändig - wie folgt - unterschrieben:


Einsatz editiert am 16.09.2013 22:44:14

Einsatz editiert am 17.09.2013 18:36:54
Eingrenzung vom Fragesteller
16.09.2013 | 22:53
Eingrenzung vom Fragesteller
17.09.2013 | 18:47

Sehr geehrter Ratsuchender,


obwohl Ihnen das Risiko der ERSTberatung mitgeteilt worden ist und man nicht nur eine Kurzberatung ohne den notwendigen Dialog wählen sollte, war es Ihr ausdrücklicher Wunsch einer solchen überschlägigen rechtlichen Beurteilung.

Wenn es denn so sein soll:


1. Da es sich um ein Notarvertrag handelt, gehe ich prinzipiell davon aus dass keine gravierenden Mängel gibt, aber dennoch bitte ich um die Auskunft, ob der Vertrag eventuell zu sehr zu Lasten des Käufers formuliert ist. Sind die formulierten Klauseln üblich?



Auch notarielle Verträge sind keineswegs immer fehlerfrei, was die jährlichen Haftpfichtverfahren gegen die Kollegen deutlich zeigen.

Der Vertrag ist zu Lasten des Käufers formuliert, wobei die Klauseln zwar fast alle so üblich verwendet werden, aber die einseitige Belastung der Käuferseite dadurch eben besteht.


Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers haben Sie als Käufer keinerlei Absicherungen. Zu der Frage der notwendigen Bürgschaften verweise ich auch auf

http://ra-bohle.blog.de/2013/04/12/baurecht-gewaehrleistungsbuergschaften-15748009/

in der die durchzuführenden Maßnahmen gegen die Risiken aufgezeigt werden.


Die Außenanlagen sind nicht Vertragsgegenstand


Bauleistungsbeschreibung liegt nicht vor, aknn also nicht geprüft werden.


Der Käufer übernimmt ohne Anrechnung auf den Kaufpreis eventuell zu bestellenden Dienstbarkeiten und Baulasten = ein Freibrief für den Verkäufer, "seine" DHH über Ihr Grundstück komplett zu erschließen. Im Zuge der Bebauung werden möglicherweise noch Dienstbarkeiten und ggf. Baulasten zu bestellen sein, die der Käufer als eigene übernimmt.

Die Kosten dafür trägt dann auch noch der Käufer? Eigentlich schon ein starkes Stück.


Ab Besitzübergabe tritt der Käufer auch in die von dem Verkäufer in Bezug auf den Vertragsgegenstand bis dahin abgeschlossenen Verträge ein.

Die Verträge werden nicht bezeichnet; der Käufer übernimmt also blind (und blöd) ihm unbekannte Verträge? So etwas kann nicht ernsthaft unterzeichnet werden.


Der Käufer tritt bereits hiermit seinen Anspruch auf Auszahlung der Darlehens-summe in Höhe des noch zu zahlenden Kaufgeldes gegenüber dem Grundpfand-rechtsgläubiger an den Verkäufer ab und weist den Grundpfandrechtsgläubiger un-widerruflich an, Zahlung aus dem Darlehen ausschließlich auf das Konto des Ver-käufers zu leisten.

Und was, wenn der Käufer Gegenansprüche gegen den Verkäufer hat? Nach dieser Klausel musste er aufgrund der Abtretung dann gesondert Gegenansprüche durchsetzen.


Für den Fall des Rücktritts hat der Käufer eine Entschädigung in Höhe von 10 % des gesamten Kaufpreises zu zahlen.

Diese Klausel könnte dann auch beim berechtigten Rücktritt des Käufers anfallen, was so nicht sein kann.



Als Bauzeit wird ein Zeitraum von 6 Monaten ab Beginn der Erdarbeiten vereinbart.

Das ist keine verbindliche Festlegung des Fertigstellungstermines ( sollte darauf Wert gelegt werden).



2. Des weiteren interessieren die folgende Punkte im Detail:

- ist es üblich die Grundschuld des gesamten Bauvorhabens (Doppelhaus+Einfamilienhaus) in diesem konkreten Kaufvertrag, der ja nur ein Teil des Bauvorhabens darstellt, zu übernehmen?

Üblich ist es, wenn es zuvor EIN Grundstück gewesen ist.

Aber besser wird die Situation des Käufers bei eoner solchen "Üblichkeit" nicht, da er eben haftet. Wieso der Käufer eines Grundstückes für ein anderes, fremdgenutztes Grundstück haften soll, sit dann schleierhaft, wenn der Kaufpreis gezahlt werden soll, ohne dass zuvor diese Grundschulden abgelöst werden.


Weiterhin
- fehlt nicht eine Klausel zur Löschung der Grundschuld

Nein; denn die Löschung kann nur durch Löschungszustimmung erfolgen.


- ist der Ausschluss von Mängeln/Gewährleistungen etc. so üblich, oder geht diese zu Lasten des Käufers


Es geht zu Lasten des Käufers. Insoweit verweise ich auf die obigen Ausführungen.





Schade, nun neigt sich die von der Plattform zur Beantwortung vorgegebene Zeit, wobei Sie auf die Problematik ja hingewiesen worden sind.

Ohne eine Interessenangleichung unter Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse sollten Sie den Vertrag so keinesfalls unterzeichnen. Insoweit sollten Sie sich auch nicht unter einen Zeitdruck setzen lassen, da Zeitdruck - siehe hiesiges Beispiel - meistens ein schlechter Ratgeber ist, wenn es um mehr als die berühmten peanuts geht.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2013 | 21:21

Hallo Herr Bohle,

danke für die Antworten und Anmerkungen. Meine Fragen wurden beantwortet (bis auf eine), meine Bedenken gestärkt. Wenn sie ihre Anmerkung zum Punkt "Ausschluss von Mängeln/Gewährleistungen etc. so üblich, oder geht diese zu Lasten des Käufers" etwas präzisieren könnten, wäre ich voll und ganz zufrieden. Was genau geht zu Lasten des Käufers?

Mit freundlichsten Grüßen,
Der Fragesteller.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2013 | 21:36

Sehr geehrter Ratsuchender,



Eine Haftung für Grund und Boden wird nicht übernommen; das Grundstück geht im vorhandenen Zustand auf den Käufer über. Für bestimmte Größe, Güte und Be-schaffenheit wird keine Gewähr geleistet, auch keine Haftung für Fehler oder Män-gel übernommen.


Danach soll sogar die Haftung für arglistige Täuschungen ausgeschlossen werden, was nach dem Gesetz so nicht zulässig ist.

Der Kaufgegenstand wird lastenfrei und frei von Ansprüchen Dritter übertragen, soweit nicht Lasten oder Verpflichtungen in diesem Vertrag übernommen werden.

"Soweit" ist nicht einschätzbar, wenn der Käufer unbekannte Verträge übernimmt.


2.
Die Vertragsparteien vereinbaren für die Bauleistungen die Gewährleistung nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 634 a. BGB). Danach beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre; für bewegliche und feuerungstechnische Teile 1 Jahr.

Ein Jahr? Zumindest bei uns im Norden muss es dann offenbar ein anderes BGB geben, als beim Notar. ;-)




Mängel, die durch Eigenleistung des Käufers oder durch Arbeiten Dritter (z. B. Ver-sorgungsträger) entstehen, begründen keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.


Der Käufer hat aber keine vertragliche Beziehung zu diesen Dritten, kann dann also Ansprüche nicht geltend machen, wenn die Haftung zum Verkäufer (=Vertragspartner) ausgeschlossen werden soll.


3.
Der Verkäufer weist den Käufer darauf hin, dass eine Gewährleistung nur für solche Mängel in Betracht kommen kann, deren Ursache in der Errichtung des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Abnahme begründet ist.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Bewertung des Fragestellers 17.09.2013 | 21:46

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