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Kündigung meines Mieters wegen aggressiven und gewalttätigen Nachbarn rechtmäßig?

| 12.09.2013 09:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Kündigung des Mieters wegen Störung des Hausfriedens des Nachbarn. Schadensersatzpflicht bei mutwilliger Beschädigung.

Hallo,

Ich bin Eigentümer eines Studentenappartements in einer Anlage mit mehr als 200 Wohnungen.

Ende Februar 2013 hat sich mein langjähriger Mieter bei mir, bzw. bei der von mir beauftragten Mietverwaltung massiv über seinen Nachbarn beschwert.

Damals schrieb er eine Mail mit folgendem Inhalt (von mir anonymisiert):

„seit geraumer Zeit fühle ich mich in meiner Wohnqualität eingeschränkt durch andauernde extreme Lärmbelästigung sowie Bedrohung durch den Mietmieter, Herrn XXXXX Appartmentment XX ...

In der Vergangenheit kam es zu folgenden Vorfällen:

- in der Nacht vom 21.01. zum 22.01.2013 andauernde Lärmbelästigung durch laute Musik, Schreien, Türenknallen.Desweiteren schlug und trat er mehrmals an die türe das ich befürchtete das er gleich in meinem Appartment steht.Wegen Herrn XXXXX sind schon einige Mieter ausgezogen.Ich bin nicht der einzige wo unter seinen Agressionen leiden muss.Er hat schon mehrere Mieter auf dem besagen Sockwerk ähnlich agiert ,egal ob männlich oder weiblich,dazu ist er sehr vulgär,den Wortlaut Möchte ich lieber nicht wiedergeben.
.Habe schon mehrere Anzeigen gegen ihn erwirkt aber leider alle ohne Erfolg,wäre mir sehr recht wenn sie etwas dagegen unternehmen könnten.

Durch die genannten Vorfälle ist es abends kaum noch möglich  die Fenster zu öffnen . Auch der Gang durch das Treppenhaus von und zur Wohnung gleicht einem Spießrutenlauf, muss man doch immer Angst haben, diesem Herrn zu begegnen und "eine aufs Maul" zu kriegen.Er hat mich auch schon mehrmals körperlich angegangen,das muss endlich ein Ende haben.
.Meine Tür ist mittlerweile schon sehr in Mitleidenschaft gezogen worden.Weiterhin schrie Herr XXXXX vor der Tür„Haltdie Fresse,sonst kriegste eine aufs Maul,nachdem ich durch die Tür rief er solle endlich Ruhe geben,ansonsten würde ich die Polizei rufen,was ich auch dann tat .Zur Info,wegen seinen extremen Ausfällen musste ich in letzer Zeit schon 4 mal die Polizei kommen lassen., Er hat mich auch schon mehrmals körperlich angegangen,das muss endlich ein Ende haben.

Ich sehe durch das Verhalten dieses Nachbarn das Mietverhältnis als schwer geschädigt an und betrachte die hierdurch entstehenden Einschränkungen in meinem Wohn- und Mietrecht als schwerwiegenden Mangel meiner Wohnqualität.

Aus diesem Grunde fordere ich sie auf, umgehend Maßnahmen zu ergreifen, die ein normales Wohnen wieder möglich machen und setze hierzu eine Frist bis spätestens zum 28.02.2013.
März eine Mietminderung in Höhe von 35 % geltend zu machen, wobei ich mich am Mittelwert der folgenden Gerichtsentscheidungen orientiere:
50 % durch das AG Braunschweig, Urteil vom 03.08.1989 - 113 C 168/89 (9), WM 1990, S. 147 (Lautstarke Musik durch eine Wohngemeinschaft im selben Haus)

35 % durch das AG Chemnitz, Urteil vom 29.06.1993 - 4 C 1080/93, WM 1994, S. 68 und Vergleich vor dem LG Chemnitz, Protokoll der Sitzung vom 07.10.1993 - 6 S 3680/93, WM 1994, S. 68 (Erhebliche Lärmbelästigung durch einen Nachbarn).

20 % durch das AG Kerpen, Urteil vom 14.09.1993 - 3 C 181/83, WM 1987, S. 272 (Ständige nächtliche Lärmbelästigung durch andere Mieter).

Ich bitte um Verständnis, daß ich nicht mehr bereit bin, die gegebenen Umstände weiter hinzunehmen. Ich bitte um vertrauliche Behandlung dieser Beschwerde - und insbesondere um Wahrung meiner Anonymität gegenüber Herrn XXXXX..., da ich ansonsten vermutlich weitere Drohungen oder möglicherweise sogar Tätlichkeiten über mich ergehen lassen müsste.Ich möchte Im Einvernehmen mit Ihnen diese Zwangsmassnahme vermeiden und hoffe auf ihre Unterstützung.Ich sehe im Moment wirkich ansonsten meine Möglichkeiten als erschöpft an gegen Herrn XXXXX vorzugehen."

Aufgrund diesen Briefes war meine Mietverwaltung damals an den Eigentümer der Nachbarwohnung herangetreten und hatte ihn über die Verhältnisse informiert.

Danach haben wir zunächst nichts mehr gehört, außer dass der Eigentümer seinem Mieter zwischenzeitlich gekündigt hat. Die in der Email angekündigte Mietminderung hat mein Mieter bis heute nicht umgesetzt.

Heute hat mich meine Mietverwaltung darüber informiert, dass mein Mieter zum 30.09.2013 gekündigt hat, weil er sich noch immer durch „Ruhestörung, Beleidigungen und auch schon mehrere tätliche Angriffe" seines Nachbarn gestört und bedroht gefühlt hat und noch immer fühlt.

Außerdem hat dieser Nachbar - nach Aussage meines Mieter – das Wohnungsschloss meiner Wohnung mit Klebstoff unbrauchbar gemacht, so dass ein Schlüsseldienst angefordert werden musste, der das Schloss getauscht hat. Die Rechnung werde ich zunächst einmal bezahlen müssen.

Das gesamte Kündigungsschreiben vom 5. September 2013 kann ich Ihnen gerne als Anhang zur Verfügung stellen.

Diese „Erschwernisse" kommen dazu:

Das Nachbarappartement wird nicht von „meiner" Mietverwaltung verwaltet, der „Zugriff" auf den Mieter ist also nicht so einfach
Der Eigentümer der Nachbarwohnung lebt in Ungarn

Folgende Fragen habe ich:

1. Ist die Kündigung meine Mieters „aus wichtigem Grund" rechtmäßig ?
2. Kann mein Mieter Ansprüche gegen mich geltend machen ?
3. Habe ich gegebenenfalls Anspruch auf Schadenersatz für entgangene Miete, und wie ist die Situation hinsichtlich der Rechnung vom Schlüsseldienst ? Gegen wen richte ich meine Forderungen, den Mieter oder den Eigentümer der Nachbarwohnung ?
4. Wie konkret raten Sie mir als nächstes vorzugehen ?

Ich würde mich wirklich sehr freuen, wenn Sie mir hierzu Erfolg versprechenden Rat aus Ihrer täglichen Praxis geben würden.

Herzlichen Dank im Voraus und viele Grüße !!
12.09.2013 | 11:30

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,


hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

Zu 1: Ohne den Inhalt des Kündigungsschreibens zu kennen, kann ich leider keine Aussage über ihre Wirksamkeit machen. Vielleicht sind Sie so freundlich, hierzu im Wege der Nachfrage noch ergänzend Stelllung nehmen.

Zu 2: Ihr Mieter kann wegen eines Mangels grundsätzlich Ansprüche auf Schadensersatz und/oder Minderung geltend machen. Für einen Schadensersatzanspruch sehe ich hier keine Anhaltspunkte. Minderungsansprüche können nur binnen sechs Monaten geltend gemacht werden, also jetzt nicht mehr wegen des geschilderten Sachverhalts vom Januar.

Zu 3: Den Schadensersatzanspruch wegen des beschädigten Schlosses müssten Sie direkt gegenüber dem Mieter der Nachbarwohnung geltend machen. Wegen eines etwaigen Mietausfalls müssten Sie zumindest votragen und gegebenenfalls auch bewiesen, dass Sie in der Kürze keinen anderen Mieter gefunden haben. Weiterhin müsste dann die Kündigung Ihres Mieters wirksam sein und ein Verschulden des Mieters der Nachbarwohnung vorliegen und gegebenenfalls auch nachgewiesen werden können. Um dies zu beurteilen, müsste ich ebenfalls Kenntnis des Inhalts des Kündigungsschreibens haben.

Zu 4: Bezüglich des beschädigten Schlosses würde ich den Nachbarmieter zur Zahlung der Reparaturrechnung auffordern.
Bezüglich der übrigen Fragen kann ich zu einem weiteren Vorgehen erst raten, wenn ich den Inhalt des Kündigungsschreibens kenne.


Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen





Astrid Hein

Rechtsanwältin

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Tel.: 0 81 31/33 39 36 1

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Mobil: 0171/84 18 0 21

E – Mail: rahein@ra-hein.de

www.ra-hein.de


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