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2 Personen besitzen ein altes Haus zu gleichen Teilen und wohnen getrennt darin.

| 22.08.2013 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Vorweggenommene Erbfolge/Schenkung und Auflösung von Miteigentum/Mietregelung

Besitzer 1 = A
Besitzer 2 = B

Das Haus wurde vor 9 Jahren vom Elternteil überschrieben. Der zweite Elternteil lebt nicht mehr.
Es hat 3 getrennte Wohnungen, 3 Etagen, keine getrennten Wasserzähler, keine Heizkostenzähler. Das Haus mit Grundstück hat einen Gesamtwert von ca. 200.000,- €. Das neuere Haus kann nicht getrennt bewohnt werden, Gesamtwert mit Grundstück ca. 300.000,- €
A und B wohnen im alten Haus, ein Elternteil wohnt in einem neueren, wertvolleren Haus.

Fall 1: Gesetzt der Fall A möchte ausziehen und seine "Haushälfte" (jedem gehört alles) vermieten und keine Berührungspunkte mit der Hausverwaltung (Kosten für Reparaturen, Renovierung etc.) haben.
A bietet B die Wohnung zur günstigen Miete an, z.B. 1/2 oder 1/3 vom Preis der gängigen Warmmiete unter der Bedingung, dass B für alle Lasten (Kosten und Pflichten die mit dem Haus zusammenhängen) aufkommt. Lässt sich so ein Mietvertrag abschließen und wenn ja, muss dieser notariell beglaubigt werden?

Fall 2: Gesetzt der Fall A möchte ausziehen und seine "Haushälfte" (jedem gehört alles) verkaufen. Kann B eigentlich den Kaufpreis bestimmen, da er der einzige Käufer sein wird? Ist A gezwungen beim unbedingten Willen zu verkaufen einen sehr niedrigen Preis zu akzeptieren? Wie lange würde eine Zwangsversteigerung dauern und welche Kosten wären in etwa damit verbunden? Gibt es eine alternative Möglichkeit?

Fall 3: Gesetzt der Fall A möchte ausziehen und seine Wohnung an B verschenken, unter der Bedingung, dass B bereit ist auf sein Erbe (das neuere Haus) zu verzichten. Der Elternteil überschreibt A das neuere Haus und A zahlt B die Wertdifferenz aus und Besitzer des Hauses (=Elternteil) erhält ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht.
A lebt in Miete an einem anderen Ort bis der Elternteil verstirbt und das Haus frei wird.
Ist es möglich, dass der Elternteil verpflichtet werden kann, auf sein 10-jähriges Recht zur Rückforderung zur verzichten, damit ausgeschlossen werden kann, dass für A der Verlust der Immobilie entsteht?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Auskunft.

Einsatz editiert am 22.08.2013 19:06:06

Einsatz editiert am 22.08.2013 19:13:12

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Ja, dieses wäre schon regelbar und denkbar - jedenfalls in rechtlicher Hinsicht (nicht unbedingt in tatsächlicher):

Zunächst vorab zur Form: Mietverträge - und ein solcher wäre es aller Voraussicht nach - müssen nicht notariell beglaubigt werden.

Allerdings rate ich dringend dazu an, dieses von einem Anwalt Ihrer Wahl ausarbeiten zu lassen:

- es besteht die Gefahr, dass unwirksame Regelungen, einseitige Klausel und/oder Vereinbarungen, im Vertrag stehen;

- die vielseitige und zahlreiche Rechtsprechung vor diesem Hintergrund nicht hinreichend beachtet wird;

- alle rechtlich möglichen Gestaltungsspielräume ausgeschöpft werden.

Insbesondere können Instandhaltungspflichten nur durch individual-vertragliche Vereinbarung übertragen werden und auch dieses müsste rechtlich einwandfrei geregelt werden.

2.
Zunächst gilt auch hier der Grundsatz der Vertragsfreiheit, was in ihrem Fall heißt, dass man eine Einigung über den Kaufpreis finden muss, wenn man dieses vertraglich regeln will.

Nur wenn das Miteigentum aufgelöst werden soll, gilt folgendes (als einzige Alternativen):
Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses.

Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern.

Dieser steht in den §§ 749 ff.; 752, 753 BGB.

Insofern ist das schon richtig, dass man sich einigen sollte, dieses aber jedoch nicht um jeden Preis.

Der dazu kann eben die Teilung oder der Verkauf/Zwangsversteigerung stattfinden.

Die dazugehörigen Kosten kann ich im Rahmen dieser ersten Beratung nur sehr schwer schätzen, sie dürften aber mindestens im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich liegen.

3.
Auch hier ließe sich meines ersten Erachtens durchaus eine tragfähige rechtliche Lösung finden, die die Interessen aller Parteien berücksichtigt.

Die wohl von Ihnen gemeinte Regelung in §§ 528 f. BGB (Zehnjahresfrist für die Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers) ist jedoch nach meiner Recherche unabdingbar, es wäre nämlich sittenwidrig, wenn man diesbezüglich zulasten der Allgemeinheit einen Sozialgrund schafft.

Insofern wäre eine notarielle Regelung zu treffen, wenn es um eine Schenkung geht.

Im Hinblick darauf wird der Notar zusammen mit dem Schenker eine Lösung finden können, die auch für den Beschenkten in Betracht kommen kann.

Eine anwaltliche/notarielle Regelung - für welchen Fall auch immer - kann ich nur dringend anraten, insbesondere zudem in steuer- und erbrechtlicher Hinsicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2013 | 09:50

Hallo,

bezüglich Ihrer Antwort auf Frage 3 habe ich folgende Frage: würde wirklich zulasten der Allgemeinheit einen Sozialgrund geschaffen? Person A und B als "Kinder" müssten ja im Fall der Fälle für die Pflege des Elternteils aufkommen. Meiner Ansicht nach würden dann A und B auch ohne Überschreibung den Besitz des Elternteils verwalten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2013 | 09:58

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Leider ist diese nach meiner Recherche die wohl herrschende Meinung in der Rechtsprechung und Rechtsliteratur.

Wie gesagt, konstruktive und tragfähige Lösungen gibt es durchaus, wie z. B. ein (auch von Ihnen angesprochenes) Nießbrauch/Wohnrecht im Gegenzug zur Schenkung, was schon ausreichen sollte.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.09.2013 | 23:16

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"Sorry, auf "Wie ausführlich war die Arbeit?" hätte ich "kurz" eintragen sollen. Da ich aber die Standards hier hicht kenne und eine Antwort für 35 Euro in einer Kfz-Betrugssache mir schon wesentlich ausführlicher schien, sehe ich mich geneigt, so zu urteilen. Wenn: dem Einsatz angemessen heißen soll: ich antworte knapp, da ich den Einsatz für zu niedrig halte, sollte der Kunde zuvor eine Warnung erhalten."