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Leitungs- und Wegerecht Rheinland-Pfalz

18.08.2013 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Henry Naeve


Zusammenfassung: Zur Frage der Verweigerung eines Wege- und Leitungsrechts für ein hinten gelegenes Grundstück.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich möchte eine Haushäfte kaufen, in dessen Grundbuch laut Grundbuchamt keine Einträge stehen. Dieses Haus erreicht man von der Ortsstrasse durch eine Zufahrt, die den Besitzern der anderen Hälfte sowie eines Hauses direkt an der Strasse, gehört. Diese Nachbarn haben bereits angekündigt, dass sie dem neuen Eigentümer weder die Zufahrt zum Grundstück (Hof, Garage, Scheune) noch die Abwasserentsorgung, die zur Strasse hin unter dieser Einfahrt hindurch führt, gestatten werden (was sie den bisherigen Besitzern bisher gestattet haben). Da eine Umleitung des Abwassers sicher mit hohen Kosten verbunden ist (Haus unterhalb Kanal, Umleitung übers ganze Grundstück zum anderen Stadtanschluss: ca.50m), würde ich gerne wissen, ob die Geltendmachung eines Notwege- bzw. Notleitungsrechts möglich wäre bzw. ob hier nicht öffentlich-rechtl. Interesse besteht, die Erschließung des Grundstücks zu gewährleisten (Haus ist etwa 80 Jahre alt). Ungeklärt ist auch, wie es mit der Wasserversorgung aussieht - der jetzige Besitzer sagt, sei vorhanden, die Nachbarn sagen, müsste auch verlegt werden?). Natürlich mache ich mir nun auch Gedanken, ob es bei Strom, Wasser und Telekommunikation Probleme geben wird). Wer kann mir hier weiterhelfen bzw. rechtlich sicher Auskunft geben? Gewährt man mir hier Einsicht oder erst nach Hinzuziehen eines Notars? Ich bedanke mich herzlich bereits jetzt für die Möglichkeit, mich über diese Plattform an kompetente Berater wenden zu können, und bedanke mich bereits jetzt, dass Sie sich die Zeit genommen haben, mein Anliegen zu lesen sowie für Ihren Rat. Mit freundlichen Grüßen, ebird23

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie schreiben in Ihrer Frage, dass im Grundbuch keine Eintragungen vorhanden sind. Normalerweise müsste eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) - hier in Form eines Wege- und Leitungsrechts - für das hintere Grundstück eingetragen sein.

Laut Ihrer Schilderung hatten die Nachbarn (die Eigentümer des sogenannten „dienenden" Grundstücks, welches überfahren werden muss um zu dem hinten gelegenen Grundstück zu kommen) den jetzigen bzw. früheren Eigentümern gestattet, das Grundstück zu überfahren.

Unabhängig davon, ob der Nachbar dies mit dem jetzigen bzw. früheren Eigentümer ausdrücklich bzw. schriftlich vereinbart hat oder es nur stillschweigend geduldet hat, handelt es sich hierbei um ein Rechtsverhältnis, das nur zwischen dem Nachbarn und dem jetigen bzw. früheren Eigentümer besteht und auf das Sie sich als Erwerber grundsätzlich nicht berufen könnten.

Bei einer Grunddienstbarkeit ist das anders. Diese besteht nicht zwischen zwei Parteien, sondern „klebt" gewissermaßen an dem Grundstück selbst.

Das Gesetz sieht für eine solche Situation ein sogenanntes Notwegerecht vor. Es ist in § 917 BGB geregelt, der lautet:

„(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.

(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung."

Wenn Sie das hintere Grundstück erwerben, stünde Ihnen also zumindest ein Notwegerecht im o.g. Sinne zu. Sie müssten jedoch gemäß Abs. 2 eine angemessene „Geldrente" dafür bezahlen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, müsste der Umfang des Wegerechts durch Urteil bestimmt werden.

Zutreffend ist auch Ihre Einschätzung, dass ein öffentliches Interesse an der Erschließung besteht. Aus §§ 30, 34 BauGB folgt, dass bei jedem Grundstück die Erschließung gesichert sein muss. Hierzu zählen die Befahrbarkeit aber auch die von Ihnen genannten Leitungsrechte (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon).

Sofern das Grundstück nachträglich geteilt worden ist, wäre dies an sich nur zulässig gewesen, wenn die Erschließung des hinteren Teils durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert worden wäre.

Weiterhin haben Sie in Ihrer Frage geschrieben, dass der Eigentümer und die Nachbarn Ihnen widersprüchliche Auskünfte über die Wasserversorgung gegeben haben und Sie fragen, wer Ihnen hierzu eine rechtssichere Auskunft geben kann.

Wenn Sie das Haus tatsächlich kaufen wollen, dann werden Sie es doch vorher besichtigen dürfen und dabei selbst prüfen können, wie die Wasserversorgung beschaffen ist. Wenn der Eigentümer Ihnen eine Besichtigung nicht gestattet (was er natürlich nicht muss), befürchte ich, dass er das Haus überhaupt nicht an Sie verkaufen will. Hiergegen gäbe es dann in der Tat keine rechtliche Handhabe.

Alles in allem stellt sich mir die Frage, warum die Nachbarn das Wegerecht (jetzt) verweigern wollen? Wollen sie verhindern, dass (gerade) Sie das Grundstück erwerben? Wollen die Nachbarn das Grundstück womöglich selbst erwerben?

Vor dem Hintergrund, dass Sie in jedem Fall das o.g. Notwegerecht haben, ist es vielleicht möglich (notfalls gegen Zahlung eines Geldbetrags), die Nachbarn dazu zu veranlassen, eine Grunddienstbarkeit zu bestellen und damit für Rechtssicherheit zu sorgen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Henry Naeve, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2013 | 17:40

Sehr geehrter Herr Naeve,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort. Eine Besichtigung hat stattgefunden und das Haus steht seit Jahren leer, der Verkäufer wäre froh, es endlich los zu sein, wie er sagt. Nur konnte ich bei der Besichtigung nicht feststellen, über welche Grundstücke die Wasserleitungen verlaufen. Der Verkäufer sagte mir, Wasser würde funktionieren, sei aber momentan abgestellt - ich gehe davon aus, dass spätestens durch den Notar eine Falschaussage diesbezüglich offengelegt würde, oder der Verkäufer später evtl. hierfür haftbar gemacht werden kann, wenn er bewußt falsche Angaben macht.
Den Nachbarn wurde das Grundstück sogar angeboten, sie wollen es aber nicht. Die Nachbarn hätten damals zum jetzigen EIgentümer - wenn man seiner Aussage glauben darf - gesagt: "wir sorgen dafür, dass ihr nicht verkauft". Ich habe dem Nachbarn bereits ein Nutzungsgeld für Durchfahrt und Abwasser angeboten, dies hat er aber abgelehnt mit der Begründung, dass er nichts ins Grundbuch eintragen lassen wolle.

Wo ausser beim Grundbuchamt finde ich alle Fakten betreffs des Hauses, und erhalte ich auch ohne Notar diese Auskünfte? Wie erlange ich Einblick ins Grundbuch der Nachbarn - evtl. ist dort ja entgegen deren Behauptung eine Grunddienstbarkeit eingetragen.

Nochmals herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2013 | 20:43

Das Grundbuchblatt des Nachbarn können Sie beim zuständigen Grundbuchamt einsehen. Erforderlich ist dafür nur ein "berechtigtes Interesse" (§ 12 GBO), was bei Ihnen als Kaufinteressenten vorliegt.

Darüber wo genau die Wasserleitungen verlaufen müsste Ihnen meines Erachtens an sich der Verkäufer Auskunft erteilen bzw. sich darum kümmern, diese Information zu beschaffen.

Ansonsten fallen mir als Ansprechpartner das Bauamt und das Wasserwerk ein. Das Bauamt hat eine Akte, in der sich auch eine Planzeichnung des Hauses befinden sollte. Dort könnten die (Haupt)Wasserleitungen eingezeichnet sein. Ggf. haben auch die Stadtwerke einen Plan der Wasserleitungen. Als möglicher Erwerber haben Sie ein berechtigtes Interesse, so dass Ihnen diese Stellen Auskunft erteilen könnten.

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