Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:
Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG sind bestehende Miet- und Pachtverträge auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, sofern das Grundstück dem Mieter bereits vor Beschlagnahme überlassen war. Der Verwalter ist nach § 154 Abs. 1 ZVG für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich, tritt also grundsätzlich in die Rechtsposition des Vermieters ein. Daher obliegt der Abschluss neuer Mietverträge dem Zwangsverwalter, der sich von seiner Schadensersatzpflicht nach § 154 ZVG gerne weitestgehend frei zeichnen möchte.
Daher ist in Ihrem Mietvertrag geregelt, dass Sie keine Rechte aus dem Mietvertrag ableiten können (z.B. auf Überlassung der Wohnung oder Schadensersatz wegen Nichtbezug), sollte das zur Wohnung gehörende Grundstück zwangsversteigert werden, bevor Ihnen die Wohnung überlassen wird. Hiermit ist ein großes Risiko für Sie verbunden.
Sie selbst können das Mietverhältnis nach Unterzeichnung des Mietvertrages innerhalb gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen (vorbehaltlich anderweitiger Regelungen im Mietvertrag). Diese Fristen bestimmen sich grundsätzlich danach, ob Sie einen befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag haben. Mangels näherer Angaben in Ihrem Sachverhalt kann ich hierzu jedoch keine abschließende Stellungnahme abgeben.
Bitte beachten Sie unbedingt, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der Ersteher der Wohnung ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG bzw. § 111 InsO hat. Sie können vom Ersteher der Wohnung daher grundsätzlich unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden (auch wenn in Ihrem Mietvertrag eine längere Mietdauer vereinbart ist).
Daher sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie dieses Risiko tatsächlich eingehen wollen, da mit dem Einzug in eine neue Wohnung ja auch nicht unerhebliche Kosten verbunden sein können, die Ihnen nicht erstattet werden, wenn Sie nach Zuschlag an den Ersteher wieder ausziehen müssen.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.
Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen