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Modernisierung vor Mietbeginn begonnen, Mieterhöhung möglich?

30.06.2013 17:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters nach § 559 BGB.

Ich habe eine leerstehende Wohnung besichtigt, die ich gerne mieten würde. Bei der Besichtigung war deutlich erkennbar, dass an der Außenwand des Hauses zur Zeit Modernisierungsarbeiten (energetische Sanierung -> Wärmedämmung) durchgeführt werden.
Wenn ich nun einen Mietvertrag mit der Nettokaltmiete X unterschreibe, kann der Vermieter die Miete dann im Anschluss nach § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, obwohl die Modernisierungsarbeiten schon begonnen wurden und die damit verbundenen Kosten vor dem Beginn des Mietverhältnisses feststanden? Oder wäre der Vermieter verpflichtet gewesen, die Anpassung der Kaltmiete vor dem Beginn eines neuen Mietverhältnisses vorzunehmen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

30.06.2013 | 19:18

Antwort

von


(175)
Ginsterweg 1D
31582 Nienburg
Tel: 05021-6071434
Tel: 0160-91019085
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs teile ich mit, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in Ihrem konkreten Fall ohne die Kenntnis des Inhalts des Mietvertrags, den Sie abschließen wollen, schwer möglich ist. Daraus können sich dann hinsichtlich der Mieterhöhung individuelle Vereinbarungen ergeben.

Grundsätzlich kann ein Vermieter, wie Sie richtig erkannt haben, gemäß § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen den Mietzins aufgrund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen , 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. In diesem Fall darf die Miete bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Ich gehe aufgrund Ihrer Angaben davon aus, dass die Maßnahmen, die durchgeführt werden, unter die aufgezählten Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen , 3, 4, 5 oder 6 BGB fallen.

In Ihrem Fall kommt es auf den Zeitpunkt der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen an. Eine Erhöhung ist grundsätzlich nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten möglich.

Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, der nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahme datiert und das Mietverhältnis auch nach der Beendigung der Maßnahme beginnt, dann liegen die Voraussetzungen der Mieterhöhung deshalb nicht vor, weil der Vermieter dann ja keine Modernisierungsmaßnahme während des Mietverhältnisses „durchgeführt hat". Außerdem setzt § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen voraus, dass der Mietzins, an den bei der Berechnung der Erhöhung angeknüpft wird, erhöht werden kann. Einen solchen gibt es vor Beginn des Mietverhältnisses jedoch noch nicht. Das für § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen erforderliche Verhältnis Mieter und Vermieter ist dann noch gar nicht vorhanden.

Die Maßnahme wäre folglich vor Beginn des Mietverhältnisses beendet, so dass der Vermieter im Rahmen seiner Vertragsfreiheit den Mietzins hätte höher ansetzen können, ohne dass es hierfür einer Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bedurft hätte. Das hat er aber nicht getan, so dass er bei einem Mietverhältnis nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten den Mietzins nicht nach § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen erhöhen darf.

Sollte das Mietverhältnis begonnen haben, bevor die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, dann kann der Mietzins entsprechend durch den Vermieter erhöht werden.

Hätten Sie im Mietvertrag einen festen Mietzins vereinbart und damit Mieterhöhungen ausgeschlossen, dann könnte der Vermieter den Mietzins grundsätzlich nicht erhöhen. Hier kommt es wie gesagt auf den genauen Wortlaut des abzuschließenden Vertrags an, sollte die Vereinbarung als Pauschalmiete ausgelegt werden können, dann könnte eine Mieterhöhung unter Umständen dauerhaft ausgeschlossen sein. Sollten die Kosten des Modernisierung bereits im Kostenplan festgelegt worden und absehbar gewesen sein, so dass der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss die Miete durchaus unter Berücksichtigung der Modernisierungskosten hätte ansetzen können, dies aber nicht getan hat, dann kann sich aus diesen Umständen nach § 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz ein Ausschluss ergeben. Auf der anderen Seite können im abzuschließenden Mietvertrag Vereinbarungen getroffen worden sein, die sich derart auslegen lassen, dass Sie eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zugestimmt haben. Eine Erhöhung aufgrund von § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen wäre beispielsweise ausgeschlossen, wenn eine Staffelmiete vereinbart worden wäre, vgl. § 557a BGB: Staffelmiete .

Ich würde Ihnen daher dringend anraten, den Mietvertrag durch einen Rechtsanwalt vor Ort durchprüfen zu lassen, bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen, erst dann wird eine abschließende Beurteilung möglich sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Pilarski

ANTWORT VON

(175)

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