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Wohnungsverkauf: GEWINN steuerfrei?

29.06.2013 21:52 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom Kaufmann Peter Fricke


Guten Tag,
wir werden meine Wohnung mit Gewinn zum damaligen Kaufpreis von vor 7 Jahren verkaufen.

Wir wohnten in dieser Wohnung zuerst 2 Jahre als Mieter, anschliessend 5 Jahre als Eigentümer, und nach dem Verkauf werden wir max. 1 Jahr wieder als Mieter in der Wohnung wohnen.

Muss ich den Gewinn versteuern, da weniger als 10 Jahre Eigentümer?

Kann ich das Geld problemlos auf das Konto meiner Ehefrau überweisen lassen?

Dankeschön

Sehr geehrter Rechtssuchender,

die Veräußerung von Immobilien unterfällt nach § 23 I Nr. 1 EStG den zu versteuernden Einkünften, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Eigentumserwerb ( nicht Nutzung als Mieter und bloßer Besitzer ) wieder veräußert wird. Die spätere Nutzung als Mieter bleibt hierbei außer Betracht.

Der Mehrerlös zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungspreis wäre der Gewinn, der zu Ihrem individuellen Steuersatz versteuert werden würde. Zu Ihren Einkünften aus selbständiger / unselbständiger Arbeit zusätzlich.

Sie schreiben, Sie würden nach 7 Jahren die Wohnung mit Gewinn verkaufen. Wegen dieser Frist wäre die Differenz steuerpflichtig.

Wenn Sie das Geld auf das Konto Ihrer Frau überweisen lassen, muss beachtet werden, daß es sich hierbei um einen Schenkungsakt handeln würde, wenn nur Ihre Frau eine Verfügungsbefugnis über dieses Konto hat.Diese Schenkung müsste versteuert werden nach dem Erbschaftssteuergesetz. Da die Freibeträge für Ehefrauen jedoch 500.000 Euro erreichen, wird hier eine Steuer nicht anfallen. Dennoch müßte die Schenkung beim Finanzamt deklariert werden, weil das Finanzamt wegen der erneuerbaren Freibeträge mit den aktuellen Schenkungen auf dem Laufenden gehalten werden möchte.

Kurzum, der Verkauf ist zu versteuern. Die Zahlung auf das Konto Ihrer Frau ist durchaus vorzunehmen, aber der Verkaufspreis zur Differenz der Anschaffung fällt in Ihrer Person ( Sie sind der Eigentümer ? ) an. Wenn Ihre Frau eine besserer Steuerklasse hat, müsste dieser erst das Haus geschenkt werden, damit sie dann den Veräußerungserlös selber zu versteuern hätte. Dabei würden sich aber Besonderheiten beim Wertansatz der Schenkung geben, was hier aber nicht weiter ausgeführt werden kann.

Ich hoffe, hiermit eine Erstauskunft gegeben zu haben. Diese ersetzt jedoch nicht eine individuelle Beratung mit Ihrem Steuerberater oder einem Rechtsanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Fricke
Rechtsanwalt & Diplom - Kaufmann

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2013 | 09:34

Sehr geehrter Herr Fricke,
Ihre Antwort sorgt für einige Unruhe. Meiner Meinung nach gibt es bei der Immobilienversteuerung eine grosse Ausnahme:

Hinweis: Es fällt keine Steuer beim Hausverkauf oder beim Verkauf einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Beispiel: Wird eine Immobilie in 2008 gekauft und ab Dezember 2010 selbst bewohnt und im Januar 2012 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen. Die Regelung gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen.

Deshalb meine Nachfrage, ob sich in den letzten Wochen etwas geändert hat!

Eine sehr unzufrieden stellende Antwort!

Ich bitte nochmal um Bestätigung, ob der Hinweis weiter oben noch seine Gültigkeit hat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2013 | 12:25

Sehr geehrter Rechtsanwender,

natürlich hat sich in den letzten Wochen nichts geändert und Ihre Ausführungen zur privaten Nutzung sind prinzipiell richtig.

Ich bin aber von folgender Annahme ausgegangen, die ich der Vorsicht nach so erst einmal interpretieren musste.

Sie haben das Haus vor 7 Jahren gekauft, dann 2 Jahre als Mieter benutzt und dann 5 Jahre als Eigentümer selber bewohnt. Dann würde nach Verkauf wieder das / ein Mietverhältnis aufleben. Es liegt hier nahe, daß hier die private Nutzung und die Rückausnahme aus § 23 I Nr. 1 Satz 3 EStG geschickt kombiniert wurde. Kauf, Miete, Verkauf, weitere Miete werden hier derart nahe ( personenbezogen ) zusammen liegen, daß meiner Auffassung nach das Geschäft eher steuerpflichtig ist, als steuerfrei.

Der vorsichtigere Rat ist hier der Hinweis zur Steuerpflicht, um Ihre Vorsicht zu schärfen.

Bei diesen Geschäften ist der Streit mit Finanzämtern erheblich und vorprogrammiert. Wesentlich wäre eine weitere Information in Ihrer Ausgangsfrage gewesen. Wer hat Ihnen vor 7 Jahren das Haus verkauft und war dann Ihr Vermieter, bis Sie dann als Eigentümer selber das Haus genutzt haben? Welche Zeiten überschneiden sich hier in welcher Rechtsposition? Und, wem haben Sie nun die Immobilie wieder ( zurück ) verkauft? Ist der Kreis der Beteiligten ein geschlossener Kreis, unter anderem aus einer Familie?

Über diese Rückausnahme sind schon mehrere "private Nutzer" gestolpert. Legen Sie die gesamten Unterlagen einem Rechtsanwalt zur Prüfung bitte vor. Derartige Auskünfte auf dieser Plattform sind Ersthinweise, die abschließend und verlässlich niemals beantwortet werden können. Übrigens, selbst die rechtstreue Gestaltung von Mietverträgen, Verkaufsverträgen, und späteren erneuten Mietverträgen wird bei einer damit bezweckten Steuerumgehung schnell als Gestaltungsmißbrauch aus § 42 AO angesehen.

Ihre Vorgehensweise ist klug, aber die Finanzverwaltung dürfen Sie nicht unterschätzen. In Ihrem Modell ist irgendein Schwachpunkt, den ich aber aufgrund weiterer Information natürlich nicht kenne.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Fricke
Rechtsanwalt & Diplom Kaufmann

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