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Termin Bezugsfertigkeit - was tun?

| 23.06.2013 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


18:53

Zusammenfassung:

Hält der Bauunternehmer eine vertragliche Frist zur Bezugsfertigkeit nicht ein, gerät er in Verzug. Der Auftraggeber kann dann den ihm durch den Verzug entstehenden Schaden gegen den Unternehmer geltend machen und nach erfolgloser Nachfristsetzung vom noch nicht erfüllten Vertragsteil zurücktreten.

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt/ sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

ich habe einen Bauvertrag (nach BGB) zur Erstellung eines Wohnhauses abgeschlossen. Im Werkvertrag ist die Fertigstellung folgendermaßen definiert:

„Baubeginn erfolgt spätestens drei Monate nach Vorliegen der bestandskräftigen Baugenehmigung und Auszahlungsreife des ersten Kaufpreisteils gem. Mitteilung des Notars. Die Bezugsfertigkeit muss sodann nach 12 Monaten, die vollständige Fertigstellung (Außenanlagen, soweit geschuldet) nach weiteren vier Monaten gegeben sein."

(Anmerkung: die Auszahlungsreife des ersten Kaufpreisteils ist fällig sobald die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen oder ihre rangsichere Eintragung gem. Bestätigung des Notars sichergestellt ist.)

In meinem Fall können folgende Termine genannt werden:
- Die Baugenehmigung liegt seit 05.01.2012 vor.
- Der Baubeginn (Ausheben der Baugrube) war am 06.07.2012.
- Die Auflassungsvormerkung wurde am 12.07.2012 im Grundbuch eingetragen.
- Die Auszahlungsreife (Mitteilung des Notars) erfolgte am 27.08.2012.

Nach aktuellem Stand kommt es zu erheblichen Verzögerungen im Bauablauf.

Meine Frage ist, wie der oben genannte Vertragstext auszulegen ist:
Zu welchem Zeitpunkt muss die Bezugsfertigkeit tatsächlich gegeben sein?
(12 Monate nach Baubeginn? 12 Monate nach Eintragung im Grundbuch? 12 Monate nach Auszahlungsreife? Oder 12+3 Monate nach Auszahlungsreife?)

Wie sollte ich reagieren wenn der vertraglich festgelegte Fertigstellungszeitunkt vom Bauunternehmer überschritten wurde?

Ist es üblich, dass der Notar erst nach ca. 1,5 Monate die Auszahlungsreife bestätigt?


Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.

23.06.2013 | 15:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Vertrag ist nach meiner Auffassung so auszulegen, dass die Bezugsfertigkeit zwölf Monate nach tatsächlichem Baubeginn gegeben sein muss, also 06.07.2013 (Baubeginn: 06.07.2012 + 12 Monate). Die Bezugsfertigkeit knüpft an den Baubeginn an. Dieser hätte zwar nach dem Vertrag theoretisch auch bis drei Monate nach Auszahlungsreife der 1. Kaufpreisrate erfolgen können; hiervon ist jedoch kein Gebrauch gemacht worden. Im Vertragstext heißt es außerdem "spätestens nach...". Es handelt sich hier hinsichtlich des Baubeginns um Höchstfristen, die unterschritten werden dürfen. Ist einmal mit dem Bau begonnen worden, dann beträgt die Frist bis zur Bezugsfertigkeit zwölf Monate.

Es ist nicht üblich, dass der Notar die Auszahlungsreife erst nach 1,5 Monaten bestätigt, wenn diese tatsächlich schon früher gegeben ist. In einem gut geführten Notariat kann man die Bestätigung schon innerhalb weniger Tage bis einer Woche erwarten.

Wenn der Fertigstellungszeitpunkt, der sich ab Baubeginn nach dem Kalender berechnen lässt, vom Bauunternehmer überschritten wird, gerät er in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ).

Entsteht Ihnen hierdurch ein Schaden, können Sie diesen Schaden vom Unternehmer erstattet verlangen oder gegen offene Vergütungsansprüche des Unternehmers aufrechnen (Ein Schaden liegt etwa dann vor, wenn sie Ihre alte Wohnung bereits gekündigt haben und infolge des Verzugs in ein Hotel ziehen müssen, oder wenn Sie in Ihrer alten Wohnung zunächst länger bleiben und länger Miete zahlen müssen, oder Mietausfälle, falls Sie das Wohnhaus vermieten wollen. Ein Schaden kann auch in Bereitstellungszinsen Ihrer Bank liegen, die anfallen, weil Sie die Vergütung für den Bauunternehmer erst später abrufen.) Allerdings muss ein Schaden konkret nachgewiesen werden, falls nicht im Vertrag eine Vertragsstrafenklausel enthalten ist, die eine pauschalisierte Geltendmachung von Schadenersatz zulässt.

Alternativ hierzu haben Sie die Möglichkeit, dem Unternehmer eine angemessene Nachfrist zur Herstellung der Bezugsfertigkeit zu setzen. Nach fruchtlosem Fristablauf können Sie hinsichtlich der noch nicht erbrachten Teile der Bauleistungen den Rücktritt vom Vertrag erklären (§ 323 Abs. 5 Satz 1 BGB ) und Mehrkosten (i.e. Kosten, die über diejenigen Kosten hinausschießen, die Sie dem Unternehmer hätten zahlen müssen), die durch die Beauftragung eines Dritt-Unternehmens zwecks Fertigstellung entstehen, gegen den Erst-Unternehmer als Schadenersatz geltend machen.(Hinzu kommen die o.g. Schadenpositionen.)

Für die erstgenannte Vorgehensweise spricht, dass Sie sich dadurch die Möglichkeit erhalten, mit Ihren eigenen Schadenersatzansprüchen gegen Vergütungsansprüche des Unternehmers aufzurechnen. Im anderen Fall müssen Sie den Ersatzunternehmer erst einmal aus eigener Tasche voll bezahlen und dann Mehrkosten und den übrigen Schadenersatz gegen den Alt-Unternehmer gerichtlich durchsetzen, falls dieser den geltend gemachten Schadenersatz nicht freiwillig begleicht.

Für einen Prozess müssten Sie die Kosten erst einmal vorschießen, und ein solcher Prozess kann sich - ggfs. über mehrer Instanzen - über längere Zeit hinziehen.

Ein (Teil)rücktritt vom Vertrag empfiehlt sich dann, wenn Sie auf eine Bezugsfertigkeit des Wohnhauses dringend angewiesen sind, und sich der Bauunternehmer als so inkompetent erweist, dass mit einer baldigen Fertigstellung nicht zu rechnen ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 23.06.2013 | 17:05

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für die schnelle und kompetente Beantwortung meiner Frage!

Sehen Sie einen Auslegungsspielraum in dem Vertragstext?
Also könnte der Bauunternehmer den Vertragstext auch anders interpretieren und auf eine Fertigstellung erst 12 Monate nach Auszahlungsreife des ersten Kaufpreisteils verweisen?

Oder ist die Formulierung des Vertragstextes aus juristischer Sicht eindeutig?

Besten Dank noch mal!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.06.2013 | 18:53

Sehr geehrter Fragesteller,

nach meiner Auffassung bezieht sich das Wort "sodann" im Vertragstext auf den Baubeginn als Subjekt des vorhergehenden Satzes. Der Bauunternehmer kann natürlich versuchen, es so hinzustellen, dass sich der Beginn der Ausführungsfrist auf alle Merkmale beziehe, die im ersten Satz genannt sind, also Vorliegen der Baugenehmigung + Auszahlungsreife der 1. Kaufpreisrate gem. Mitteilung des Notars + 3 Monate. 100%-ig eindeutig ist der Vertragstext nicht, allerdings ist die gegenteilige Sicht nicht überzeugend. Der Baubeginn ist ohnehin immer erst nach Vorliegen der Baugenehmigung zulässig, und die Drei-Monats-Wartefrist wurde insoweit auch eingehalten. Der Bauunternehmer hätte es außerdem in der Hand gehabt, die Mitteilung über die Auszahlungsreife bzw. die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins (öffentlich einsehbare) Grundbuch abzuwarten. Dadurch, dass er schon früher mit dem Baubeginn angefangen hat, hat er auf diese Kriterien selbst verzichtet. Der Unternehmer würde treuwidrig handeln, wenn er sich entgegen seines eigenen Verhaltens im nachhinein auf das Nichtabwarten der Auszahlungsreife beruft.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.06.2013 | 20:40

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