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Notwendige Nutzungsänderung einer Wohnung durch tätigen Steuerberater?

| 28.05.2013 22:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir besitzen eine 110 qm große 5 Zimmer-Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Düsseldorf (NRW), die wir bislang an eine Familie fremd vermietet haben, die aber kürzlich ausgezogen ist. Neuer Nachmieter ist ein Steuerberater, der in der Wohnung lebt, als auch dort freiberuflich arbeitet. Er wird tagsüber von 2 fest angestellten Mitarbeiterinnen bei seiner Arbeit unterstützt. Nach der gültigen Teilungserklärung darf die Wohnung sowohl für Wohn- als auch gewerbliche Zwecke genutzt werden. Im Haus selbst kommt es zu keinen Beeinträchtigungen oder Beschwerden der Mitbewohner, da der Steuerberater still und leise im EG wohnt/arbeitet und nur gewerbliche Kunden betreut, so dass nahezu kein Besucherverkehr stattfindet.

Unsere aktuellen rechtlichen Fragen:

1) Liegt hier ein Sachverhalt vor, der die Genehmigung einer Nutzungsänderung durch das Bau(aufsichts)amt erforderlich macht?
2) Falls eine solche Genehmigung notwendig sein sollte: Von welchen wesentlichen Faktoren ist die Genehmigung in der Regel abhängig?
3) Sofern der Antrag genehmigt worden ist für diese neue Nutzungskonstellation: Könnte danach auch wieder ein "normaler" privater Mieter darin wohnen, oder ist eine nochmalige Nutzungsänderung "rückwärts" notwendig?

Nach unserem gegenwärtigen Kenntnisstand werden Gewerbe und Freiberufler (wie ein Steuerberater) in dieser Hinsicht sehr unterschiedlich gehandhabt wie aus dieser Quelle hervorgeht:
http://www.hannover.ihk.de/ihk-themen/standort-branchen/planen-bauen/bau-und-planungsrecht/beim-start-up-in-der-wohnung-auf-genehmigung-achten.html

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Zwar wäre nach § 63 BauO NRW die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig. Nach § 2 des Bürokratieabbaugesetzes ist für die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage aber nur noch eine Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich.

Die Nutzung dürfte weiterhin den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen. Nach § 13 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind jedoch sowohl in Kleinsiedlungsgebieten nach § 2 BauNVO, in reinen Wohngebieten nach § 3 BauNVO und in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 BauNVO Räume für freiberuflich Tätige zulässig. Da die Wohnung auch nach der Teilungserklärung sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt werden darf, wäre eine Nutzung für die freiberufliche Tätigkeit daher auch zulässig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2013 | 10:17

Guten Tag, sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage zu so später Uhrzeit. Ihr Feedback hat mir in jedem Falle bereits sehr weitergeholfen, - hierfür herzlichen Dank!

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist diese gemischte Nutzung mit Wohnen und freiberuflicher Arbeit incl. seiner 2 Angestellten also im Prinzip zulässig.

Gibt es darüber hinaus festgelegte Kriterien oder Einschränkungen hinsichtlich der Aufteilung der gesamten Wohnung (Flächenanteile für Wohnen und Arbeit) und der Anzahl der Beschäftigten?

Konkrete Situation: Neben Wohnküche und Bad existieren 4 Zimmer im EG und ein separates Mansardenzimmer, das zur Wohnung gehört.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2013 | 17:09

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe anhand Ihrer Schilderung davon aus, dass die freiberufliche Nutzung der Wohnung durch den Steuerberater in dem beschriebenen Umfang zulässig ist. So kann sich der Begriff "Räume" in § 13 BauNVO bei Häusern mit mehr als einer Wohnung auch auf die gesamte Wohnung beziehen. Freie Berufe sind demnach in Wohnungen zulässig, wenn diese Nutzung die Wohnnutzung des Gebäudes nicht dominiert. Dadurch soll die
Eigenart des Gebietes gewahrt und die Wohnnutzung geschützt werden. Nicht zulässig ist
daher die Berufsausübung, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widerspricht oder wenn von
der Nutzung unzumutbare Belästigungen und Störungen ausgehen. Dabei werden bis zu 10 Beschäftigte noch als zulässig angesehen. Störende berufsbedingte Emissionen von Maschinen oder andere laute Nutzungen liegen nicht vor. Des weiteren dürfte der Publikumsverkehr noch als wohnähnlich angesehen werden. Letztlich kommt es darauf an, dass der Wohncharakter des Gebietes nicht gestört wird. Hierfür gibt es in Ihrem Fall aber keinerlei Anhaltspunkte. Die Tätigkeit des Steuerberaters sollte daher zulässig sein.

Ich musste aber leider feststellen, dass das Bürokratieabbaugesetz zum 31.12 2012 außer Kraft getreten ist. Dies bedeutet daher leider, dass Sie doch tatsächlich für die Nutzungsänderung eine Baugenehmigung beantragen müssten. Diese wäre jedoch wegen der Zulässigkeit der freiberuflichen Nutzung zu erteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Fragen nun zu Ihrer Zufriedenheit beantworten und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 30.05.2013 | 19:01

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