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Zwangsvollstreckung bei Grundschuld für Fremdkredit

| 25.04.2013 12:08 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um grundsätzliche Fragen rund um die Kreditsicherung eines sog. Mobilheims. Sicherungsabrede der Grundschuld.

Guten Tag,

mein Lebensgefährte ist recht wohlhabend und hatte mir zugesagt, mir ein Mobilheim zu finanzieren als meine Altersabsicherung, da er nicht wollte, dass ich irgendwelche Ansprüche an seinem Grund und Boden bekomme. Für das Mobilheim habe ich auf meinen Namen von der Bank einen Kredit bekommen, der durch eine Grundschuld meines Lebensgefährten abgesichert wurde. Die Rückzahlung des Kredites wurde auf hohe Rückzahlungsraten angelegt, da den größten Teil der Tilgung mein Lebensgefährte leisten wollte. Jetzt kriselt es bei uns und ich habe Angst, dass mein Lebensgefährte sozusagen aus Rache einfach den von ihm versprochenen Anteil nicht mehr zahlt. Ich wäre mit den hohen Tilgungsraten finanziell absolut überfordert, da ich nur eine kleine Rente beziehe.

Nun wollte ich von meiner Bank rein hypothetisch (!) wissen, ob mein Lebensgefährte – falls ich die Raten nicht zahlen könnte – zur Zahlung aufgefordert würde oder ob zunächst bei mir Zwangsvollstreckungsversuche unternommen würden und zu welchem Zeitpunkt auf seine Grundschuld zurückgegriffen würde. Die Bank hat aber aggressiv reagiert und mir nur mitgeteilt: „…Welche Maßnahmen wir bei vertragswidrigem Verhalten ergreifen und ob und in welcher Weise wir die gestellten Sicherheiten verwerten liegt in unserem Ermessen. Wir werden Ihnen über interne Verfahrensweisen keine Auskunft geben…Sollte es, wovon wir nicht ausgehen, zu Zahlungsrückständen kommen, werden wir unsere weitere Vorgehensweise vor diesem Hintergrund entsprechend bewerten."

Meine Frage an Sie ist nun, ob die Bank ein Recht hätte, trotz der Absicherung durch die Grundschuld zunächst gegen mich ein Mahnverfahren einzuleiten und ggf. zwangszuvollstrecken oder ob sie sozusagen verpflichtet ist, sich an die Grundschuld zu halten. Und könnte mir das Mobilheim (nur 40 qm) bei einer Zwangsvollstreckung weggenommen werden, obwohl ich dort wohnen werde und das Wohnen dort preiswerter wäre als in einer Mietwohnung?

Vielen Dank für Ihre Antwort


Einsatz editiert am 25.04.2013 12:14:40

Nach § 4 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz "muss" die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung u. Haftungsrisiko des Anwaltes stehen. Nach § 34 RVG kann als Richtwert € 250 netto gelten.
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Sie stellen 2 Fragen bei verringertem Einsatz, wünschen mithin eine geringe Detailtiefe.Dennoch will ich mich bemühen, auch ohne Einblick in die vertraglichen und tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort die Situation zu skizzieren:

Ihre Frage 1.) „Hätte die Bank ein Recht, trotz der Absicherung durch die Grundschuld zunächst gegen mich ein Mahnverfahren einzuleiten und ggf. zwangszuvollstrecken oder ob sie sozusagen verpflichtet ist, sich an die Grundschuld zu halten?"
Grundsätzlich ja, es sei denn, Ihr Darlehensvertrag – der mir nicht vorliegt – würde anhand der konkreten Sicherungsabrede, etwa bezogen auf die Grundschuld, eine andere Reihenfolge bestimmten oder zumindest zulassen. Äußerstenfalls könnte der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB gegenüber Ihrem Lebensgefährten und/oder der Bank für Sie sprechen.

Ihre Frage 2.) „Und könnte mir das Mobilheim (nur 40 qm) bei einer Zwangsvollstreckung weggenommen werden, obwohl ich dort wohnen werde und das Wohnen dort preiswerter wäre als in einer Mietwohnung?"

Es kommt auf Ihr konkretes Mobilheim an. Grundsätzlich ist ein Mobilheim eine bewegliche, sonderrechtsfähige Sache, vgl. etwa BGH, 15.04.2004, VII ZR 291/03 , sofern als Bauwerk nicht fest mit dem Grundstück verbunden. Wenn Sie Eigentümerin des Mobilheims sind, wäre Ihre Frage also leider mit grundsätzlich ja zu beantworten.
Als Mieter einer im Wege der Zwangsversteigerung veräußerten, mieterschutzfähigen Wohnung kann der Ersteher nach Zuschlagerteilung bei Mietverhältnissen über Wohnraum den ersten zulässigen Kündigungstermin gemäß § 573 d Absatz 2 BGB spätestens der dritte Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats wahrnehmen. Als Mieterin von Wohnraum wären Sie vor willkürlichen Kündigungen geschützt, es sei denn, der Kündigung liege ein berechtigtes Interesse zugrunde. Der Eigentumswechsel durch Zuschlag allein stellt kein berechtigtes Interesse dar. Häufig wird hier Eigenbedarf durch den Ersteher angemeldet, der jedoch nur unter strengen Voraussetzungen als Grund anerkannt ist. In Härtefällen können Sie der außerordentlichen Kündigung des Erstehers widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.


Ohne Einsicht in die bilateralen Vertragsunterlagen bzw. Sicherungsabreden und auch ohne konkrete Kenntnisse über das mobile Wohnobjekt, ist leider eine abschließend verlässliche Auskunft nicht möglich.



Es würde mich freuen, wenn ich Ihnen weiterhelfen konnte.

Stellen Sie bei Bedarf eine kostenlose Nachfrage zum Verständnis und nutzen gerne auch die Bewertungsfunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Burgmer
- Rechtsanwalt

Allg.- u. bes. Bedingungen für Fernberatung unter www.rechtsanwalt-burgmer.de

Rückfrage vom Fragesteller 25.04.2013 | 16:12

Ich bin Eigentümerin des Objektes. Bedeutet ihr "Ja", dass die Bank sich frei für eine Zwangsvollstreckung gegen mich entscheiden kann und dass sie dabei auch das Mobilheim pfänden kann?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.04.2013 | 17:16

Sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Leider ist bei einer Zwangsvollstreckung der Eigentümer eines dem Wohnungsrecht im weiteren Sinne unterfallenden Objekts in einer schlechteren Position, als etwa ein Mieter, der den von mir skizzierten Mieterschutz auch bei Zwangsvollstreckung in Anspruch nehmen kann. Denken Sie etwa sinngemäß an den Satz: "Kauf bricht nicht Miete."

Ob sich die Bank "frei für eine ZV gegen Sie entcheiden kann", entnehmen Sie bitte meiner bereits erteilten Antwort: Leider ja, vorbehaltlich meiner dort skizzierten Vorbehalte. Das Innenverhältnis zu Ihrem Lebensgefährten, der - wie Sie schreiben -"recht wohlhabend (sei) und Ihnen zugesagt hatte, Ihnen ein Mobilheim zu finanzieren als Ihre Altersabsicherung" ist wieder eine andere Sache. Hier käme es auf konkrete (und beweisbare) Vereinbarungen - auch ggü. der Bank an, wenn sich dies auf die Mittel der ZV durch die Bank auswirken soll. In der Praxis kann die Bank den sichersten und leichtesten Weg gehen: Das wäre dann die ZV in die Grundschuld; aber leider hat sie die Wahl.
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.04.2013 | 11:46

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