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Wert eines Wohnhauses bestimmen / Kosten bei Schenkung

19.04.2013 15:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Bewertung für das Entstehen der Erbschafts- und Schenkungssteuer

Meine Eltern wollen mir, als vorgezogenes Erbe, ein Wohnhaus vermachen (Schenkung).

Die Freibeträge (400.000 Euro pro Kind oder 200qm bei selbstgenutztem Wohneigentum) für die Erbschaftsteuer sind mir bekannt.

Frage 1a: Angenommen, der Wert des Wohnhauses beträgt 300.000Euro – wie beweise ich das dem Finanzamt gegenüber? (also dass ich keine Erbschaftssteuer zahlen muss).

Das Wohnhaus ist momentan vermietet. Ich habe in den nächsten Jahren nicht vor selber dort zu wohnen. Trotzdem ist das Verhältnis zu den Mietern etwas „kompliziert" - und ich will sie nicht unnötig verschrecken.

Was mich zu Frage 1b bringt: Wie lässt sich der Wert des Wohnhauses am besten bestimmen, ohne das die Vermieter dies mitbekommen? Muss dazu ein Immobiliensachverständiger vor Ort kommen – oder geht das auch anders?

Frage 1c: Wie wird der Wert einer Immobilie üblicherweise bestimmt?

Frage 1a-1c halt immer in Hinsicht auf Finanzamt, Notar, usw. – ich selber bin an dem konkreten Wert des Hauses nicht wirklich interessiert.

Frage2: Angenommen, der Wert des Hauses beträgt 300.000Euro. Mit welchen Kosten (in Summe) ist - in etwa! - zu rechnen? Also wer hält alles die Hand auf? Notar? Grundbuchamt? Katasteramt? Finanzamt?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. a)
Nach § 12 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz - Bewertung - gilt dafür:

"(1) Die Bewertung richtet sich, soweit nicht in den Absätzen 2 bis 7 etwas anderes bestimmt ist, nach den Vorschriften des Ersten Teils des Bewertungsgesetzes (Allgemeine Bewertungsvorschriften).

[...]

(3) Grundbesitz (§ 19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes) ist mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes auf den Bewertungsstichtag (§ 11) festgestellten Wert anzusetzen."

Das Bewertungsgesetz enthält insofern dezidierte Verfahrensweisen, was von der Finanzbehörde selbst angestoßen wird:

1. b)
§ 29 des Bewertungsgesetzes - Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen - regelt dazu:

"(1) Die Eigentümer von Grundbesitz haben der Finanzbehörde auf Anforderung alle Angaben zu machen, die sie für die Sammlung der Kauf-, Miet- und Pachtpreise braucht. Bei dieser Erklärung ist zu versichern, dass die Angaben nach bestem Wissen und Gewissen gemacht sind.

(2) Die Finanzbehörden können zur Vorbereitung einer Hauptfeststellung und zur Durchführung von Feststellungen der Einheitswerte des Grundbesitzes örtliche Erhebungen über die Bewertungsgrundlagen anstellen. Das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) wird insoweit eingeschränkt."

Eine Immobilienbesichtigung ist also denkbar - darüber ist nach pflichtgemäßen Ermessen der Behörde zu entscheiden.

Es wird davon abhängen, über welche Unterlagen Sie verfügen bzw. ob und wie andere Daten etc. für eine schlüssige Bewertung schon hinreichend sind.

1. c)
Das Bewertungsgesetz ist daher zunächst das Mittel der Wahl und wird Ihnen von der Finanzverwaltung auferlegt.

Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.

Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

2.
Notar und Grundbuchamt rechnen wie folgt ab:

- Werte bis 300.000: (ca./mindestens) 507 € Notarkosten;

- die Hälfte davon beim Grundbuchamt;

Die Einschaltung des Katasteramts wird meiner ersten Meinung nach nicht notwendig sein - aller Voraussicht nach.

Hinsichtlich der weiteren Schritte wäre unbedingt eine anwaltliche/notarielle Beratung angezeigt, hinsichtlich der erbrechtlichen Notwendigkeiten usw.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2013 | 10:40

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Was aus Ihrer Antwort allerdings nicht so klar hervorgeht ist der eigentliche Kern meiner Frage.
Dieser ist:
"Wie lässt sich der Wert eines Hauses bestimmen ohne dass die jetzigen Bewohner (Mieter) etwas davon mitbekommen - und zwar so, dass diese Wertbestimmung auch vom Finanzamt anerkannt wird."
Könnten Sie darauf bitte noch etwas detaillierter eingehen?

Was ich auch nicht ganz verstanden haben ist (2). Sie schreiben:
- Werte bis 300.000: (ca./mindestens) 507 € Notarkosten;
- die Hälfte davon beim Grundbuchamt;

Also 507 € in Summe, oder 760 € (507 € + 1/2* 507 €)? Sind knapp 507 € (oder 760 €) wirklich die Gesamtsumme an Kosten die bei der Schenkung einer Immobilie in dieser Größenordnung (300.000 €) anfallen? Diese Summe erscheint mir etwas niedrig.


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2013 | 10:50

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Leider kann unter Umständen es nicht verhindert werden, dass die Finanzbehörden Zutritt zu der Immobilie verlangen (s. o.).

Dieses lässt sich hier nur schwer prognostizieren.

Es hängt aber davon ab, inwieweit die sonstigen Bewertungsgrundlagen (Unterlagen, Statistiken vor Ort etc.) zur alleinigen Bewertung auslangen.

2.
Da ich im Rahmen einer reinen Erstberatung wie hier die Kosten nur grob schätzen, ist es leider nicht ausgeschlossen, dass diese höher ausfallen (vielen Dank für Ihr Verständnis).

Sie können dieses aber unverbindlich beim entsprechenden Notar/Grundbuchamt kostenlos anfragen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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