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Stress mit der Vermieterin

24.01.2013 13:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Problem:
Ich bin Mieter einer Wohnung. Der Mietvertrag wurde zum 01.12.2010 abgeschlossen, zum 01.02.2011 wechselte der Vermieter durch Hausverkauf.
Bei Unterzeichnung des Mietvertrages wurde dem ehemaligen Vermieter eine Lohnabrechnung vorgelegt.
An den aktuellen Vermieter wurde im Dezember keine Miete gezahlt. Seit dem 28.12.2012 berechnet er 4% Verzugszinsen. Am 03.01.2013 erhielt ich die fristlose Kündigung der Wohnung. Die Januarmiete wurde vollständig bezahlt.
Nun fordert der Vermieter eine aktuelle Lohnbescheinigung und besteht darauf, die Wohnung zur Überprüfung ihres Zustandes zu besichtigen. Ein Termin wurde vereinbart, dieser jedoch vom Mieter krankheitsbedingt abgesagt (der Termin wäre heute). Vermieter will die Wohnung nun am Wochenende besichtigen, Mieter hat in der Terminabsage angegeben, dass nach Genesung der Termin kurzfristig nachgeholt werden kann.
Zudem hat der Mieter noch ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2011.
Dieses wurde vom Vermieter noch nicht ausgezahlt, Vermieter sagt, er tut dies erst wenn die kompletten Mietrückstände beglichen wurden (also in diesem Fall die Dezembermiete 2012).
Wie verhalte ich mich nun richtig?
Muss der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Termin akzeptieren?
Muss der Mieter den Vermieter aus o.g. Grund in die Wohnung lassen? Was passiert, wenn er ihm den Zutritt verweigert?
Steht dem Vermieter eine Lohnabrechnung zu? Oder reicht, dass dem alten Vermieter bei Einzug eine Abrechnung vorgelegt wurde?
Was ist bezüglich des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung möglich? Darf es mit laufenden Nebenkosten verrechnet werden oder muss es angemahnt werden?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.

Ich versuche dabei, Ihre Fragen in einer sinnvollen Abfolge zu beantworten.

"Muss der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Termin akzeptieren?"

Nein, grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, den Besichtigungstermin anzukündigen. Dies muss in den ortsüblichen Besuchszeiten geschehen, was in der Regel von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr angenommen wird.

"Muss der Mieter den Vermieter aus o.g. Grund in die Wohnung lassen? Was passiert, wenn er ihm den Zutritt verweigert?"

Der Vermieter hat ohne besonderen Grund ein periodisches Besichtigungsrecht in Zeitabständen von 1 bis 2 Jahren, Anwaltshandbuch Mietrecht, Lützenkirchen, S. 988, Rn. 232. Besondere Gründe können auch ein kurzfristiges Besichtigungsrecht begründen. In Ihrem Fall gehe ich davon aus, dass dem Vermieter bereits das ordentliche Besichtigungsrecht derzeit zusteht. Auf kurzfristige Gründe wie z.B. Krankheit muss der Vermieter Rücksicht nehmen. Im Übrigen könnte er sein Besichtigungsrecht auch klageweise geltend machen.

"Steht dem Vermieter eine Lohnabrechnung zu? Oder reicht, dass dem alten Vermieter bei Einzug eine Abrechnung vorgelegt wurde?"

Dies richtet sich nach den Regelungen des Mietvertrags. Sie sollten dies in Ihrem Mietvertrag nachlesen oder von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Ist im Mietvertrag die Pflicht zur Vorlage von Lohnabrechnungen nicht bestimmt, so kann der Vermieter dies von Ihnen grundsätzlich nicht verlangen. Im Übrigen wäre eine solche Klausel auf Ihre Wirksamkeit zu überprüfen.

"Was ist bezüglich des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung möglich? Darf es mit laufenden Nebenkosten verrechnet werden oder muss es angemahnt werden?"

Wenn Ihnen mit Sicherheit ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung zusteht, so können Sie grundsätzlich Zahlung des Betrags an Sie verlangen. Da der Vermieter ebenfalls noch Ansprüche gegen Sie hat, bietet sich eine Aufrechnung an. Die Aufrechnung wird oftmals im Mietvertrag geregelt. Sollte dies der Fall sein und die Aufrechnung Ihnen erschwert sein, so bestimt § 556b II BGB , dass Sie gegen eine Mietforderung wegen Zuvielzahlung aufrechnen können, wenn Sie dies Ihrem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit zumindest in Textform (und am besten beweisbar!) anzeigen.

"Wie verhalte ich mich nun richtig?"

Sie sollten versuchen, sich mit dem Vermieter auf einen Besichtigungstermin zu verständigen. Er hat - wie aufgezeigt - grundsätzlich einen Anspruch darauf, die Wohnung zu besichtigen. Wenn Sie zudem in der Wohnung verbleiben möchten und der Vermieter von der Wirksamkeit der Kündigung ausgeht, so sollten Sie mögliche noch bestehende Rückstände begleichen. So wäre es aller Voraussicht nach möglich, die Wirksamkeit der Kündigung zu beseitigen. Es könnte sich in Ihrem Fall auch lohnen, einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Dies kann eine persönliche Beratung regelmäßig nicht ersetzen.

Mit freundlichen Grüßen

- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 24.01.2013 | 15:52

Vielen Dank für die bisher ausführliche Antwort.

Eins verstehe ich jedoch nicht so ganz, da ich bei Recherchen im Internet folgendes Urteil gefunden habe, bezüglich des Besichtigungsrechts:

"Gericht:
LG München II
Aktenzeichen:
12 S 1118/08
Datum:
11. Juli 2008
Art der Entsch.:
Beschluss
Vorinstanzen:
1 C 2201/07 AG Fürstenfeldbruck

Der Kläger beruft sich auf sein Besichtigungsrecht gemäß § 14 des Mietvertrags. Diese Klausel im Mietvertrag verstößt jedenfalls in deren, Ziffer 1 gegen § 307 Abs. 2 BGB und ist daher unwirksam. Ziffer 1 der Klausel, auf die sich der Kläger beruft, gestattet dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung. Außerdem sind bestimmte Uhrzeiten und bestimmte Tage zum Betreten der Mietsache angegeben.

Nach überwiegender Auffassung ist diese Klausel unwirksam. Zum einen ist der angemessene Zeitabstand nicht definiert. Insoweit ist die Klausel zu unbestimmt. Zum zweiten sind Routinekontrollen zum Zwecke Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig (vgl. zu diesem Problemkreis Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rdziffern 178 f; 190 m. w. N.).

Im vorliegenden Fall hat der Kläger in seinem Schreiben vom 26. 9. 2007, in dem er für einen bestimmten Zeitpunkt die Wohnungsbesichtigung ankündigt, keinerlei Grund für diese Besichtigung angegeben. Auch im nachfolgenden Schreiben vom 14. 11. 2007 wird keinerlei nachvollziehbarer Grund genannt. Nunmehr trägt er vor, er habe die Wohnung auf den Allgemeinzustand und im Hinblick auf evtl. sich abzeichnende Mängel auch an Elektrogeräten überprüfen wollen. Eine derartige Kontrolle ist nach überwiegender Ansicht unzulässig (vgl. Schmidt/Futterer a. a. O.).

Der Kläger hätte dem Beklagten in jedem Fall auf dessen Schreiben vom 8. 11. 2007, worin der Beklagte ausdrücklich darauf hinweist, dass keine schriftliche Begründung des Klägers für die Wohnungsbesichtigung genannt wurde, über den Grund der Besichtigung informieren müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen. Vielmehr hat S der Kläger daraufhin mit der Einschaltung eines Rechtsanwalts ... gedroht, falls der Beklagte angebotene Termine zur Wohnungsbesichtigung nicht annimmt.

Da dem Kläger somit kein Recht zur Wohnungsbesichtigung zustand, wäre die Berufung begründet gewesen mit der Folge, dass der Kläger nunmehr die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat."




Bei mir im Mietvertrag steht lediglich, dass der Vermieter oder sein Beauftragter die Mieträume in angemessenen Abständen zur Prüfung Ihres Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten betreten darf.


Ändert das etwas am Sachverhalt?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.01.2013 | 17:02

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Wie Sie sehen gehen hier die Meinungen in Literatur und Rechtsprechung etwas auseinander.

Wenn und soweit ein Besichtigungsrecht vereinbart ist (wie wohl in Ihrem Fall), auch durch Formularmietvertrag, gehen von einem Besichtigungsrecht des Mieters u.a. aus: Franke DWW 98, 298; Lützenkirchen NJW 07, 2152; AG Münster WuM 09, 112 ; Palandt, § 535, Rn. 82.

Ohne Vereinbarung soll eine Duldungspflicht bestehen zur Feststellung des Zustands der Räume u.a. nach Schlüter NZM 06, 681; Herrlein ZMR 07, 247; AG Münster WuM 09, 112 ; Palandt, § 535, Rn. 82.

Natürlich kann ein Gericht im Streitfall dies auch ablehnen. Ich rate Ihnen aus Gründen der anwaltlichen Vorsicht aber, sich mit dem Vermieter zu verständigen. Dies würde auch Ihrem "Verhältnis" mit dem Vermieter vermutlich besser tun. In Ihrem Fall kommt noch hinzu, dass der Vermieter als damaliger Käufer die Wohnung möglicherweise noch nie gesehen hat. Sollte dies der Fall sein, kann ich mir nicht vorstellen, dass ein Gericht ihm den Zugang zu der Wohnung verwehren würde.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt

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