Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen gern beantworte. Aus gegebenem Anlass möchte ich darauf hinweisen, dass sich die rechtliche Beurteilung durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen, die für Sie evtl. unerheblich scheinen, noch deutlich ändern kann.
Dies vorangeschickt, komme ich zu Ihren Fragen:
1. Verjährung von Schadensersatzansprüchen
Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache, so dass hier der Beginn am 30.06.2012 anzunehmen wäre. Die Verjährung würde also am 30.12.2012 eintreten, wenn die Schadensersatzforderung bis dahin nicht gerichtlich tituliert ist oder bis dahin nicht wenigstens die Klage oder der Mahnbescheid an die Mieter zugestellt wurde.
Die einfache Geltendmachung durch einen Einschreibebrief würde grundsätzlich den Eintritt der Verjährung am 30.12.2012 nicht verhindern. Die von Ihnen genannten Umstände für die Verzögerung sind ebenfalls nicht geeignet, um die Verjährung zu hemmen oder zu unterbrechen.
Über die Kaution ist in der Regel spätestens nach 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen.
Es ist unter gewissen Umständen möglich, die Kaution auch nur teilweise auszuzahlen, wenn Gegenansprüche des Vermieters entweder bereits konkret beziffertund festgestellt werden können oder aber hinreichend geschätzt werden können (z. B. bei Nachzahlungen auf die Betriebskosten anhand früherer Rechnungen).
Um die Kaution ganz oder teilweise einbehalten zu können, müssten Sie also die zu erwartende Schadenssumme angeben und belegen können z. B. durch einen Kostenvoranschlag. Ferner müsste natürlich grundsätzlich feststehen, dass die Mieter überhaupt für den Schaden haften.
Nur wenn Sie tatsächlich einen Schadensersatzanspruch wegen der Schimmelbeseitigung gegen die Mieterhaben und diesen Anspruch ausreichend beziffern können, hätten Sie die Möglichkeit, diesen Betrag von der Kaution einzubehalten und insoweit u. U. auch die Verjährung noch zu verhindern. Sie müssten dann allerdings dafür sorgen, dass die Kautionsabrechnung den Mietern spätestens am 30.12.2012 zugegangen ist.
Nach Ihren Angaben sind aber sowohl Ursache als auch Schadenshöhe noch nicht konkret feststellbar, so dass noch nicht einmal hinreichend geklärt ist, ob überhaupt ein Schadensersatzanspruch gegen die Mieter besteht. Vor diesem Hintergrund ist auch ein Einbehalt der Kaution - ganz oder teilweise - problematisch und Sie müssten gerade auch bei einer ungerechtfertigten Einbehaltung damit rechnen, dass die Mietern die Auszahlung fordern, ggf. durch Mahnbescheid oder Klage.
Eine Möglichkeit wäre es, wenn Sie den Mietern mitteilen, dass die Ermittlung der Schadensursache und Höhe noch andauert und dass die Mieter ausdrücklich und vor allem schriftlich! auf die Einrede der Verjährung sowie auf die Rückforderung der Kaution verzichten.
Erfahrungsgemäß sind solche Vereinbarungen mit den Mietern aber nicht ganz einfach und ich habe Zweifel, ob Sie die Mieter bis zum 30.12.2012 noch von einer solchen Vereinbarung überzeugen können.
2. neue Anschriften der Mieter
Sie können natürlich versuchen, die Mieter unter den Ihnen noch bekannten Anschriften zu erreichen.
Um eine neue Anschrift zu ermitteln, können Sie beim Einwohnermeldeamt der Stadt, in der die Mieter während der Mietzeit bei Ihnen angemeldet waren, eine Einwohnermeldeanfrage zu stellen. Sofern sich die Mieter ordnungsgemäß um- und abgemeldet haben, kann Ihnen von dort die neue Anschrift mitgeteilt werden. Als Vermieter können Sie auch das notwendige rechtliche Interesse an der Auskunft geltend machen. Die Einwohnermeldeanfrage ist schriftlich oder in einigen Gemeinden auch vor Ort, z. B. im Bügerbüro zu stellen, wobei Sie auch das rechtliche Interesse nachweisen müssen. In der Regel fallen für die Auskunft pro Mieter Gebühren von ca. 7 Euro an, die Sie u. U. von den Mietern erstattet verlangen können. Wenn die Anfrage schrifltich gestellt wird, wird die Auskunft meist erst nach Einzahlung der Gebühren erteilt. Sie müssen also u. U. von einer Bearbeitungszeit von bis zu 2 Wochen rechnen.
3. Welche Bewohner haften?
Grundsätzlich haften die Bewohner, die nur 6 Monaten in der Wohnung gewohnt haben, genauso wie die anderen Mietern. Etwas anderes gilt nur, wenn z. B. einem Mieter speziell die Schadensverursachung nachgewiesen wurde oder wenn sicher auszuschließen ist, dass bestimmte Mieter als Verurscher ausscheiden müssen.
Die nächste Frage ist, ob die Mieter als Gesamtschuldner haften oder jeder Mieter nur allein. Dies könnte sich u. U. aus dem Mietvertrag ergeben. Eine gemeinschaftliche Haftung scheint hier bei der gemeinsamen Nutzung der Räumlichkeiten aber durchaus wahrscheinlich.
Grundsätzlich müssten aber erst einmal alle Mieter angeschrieben werden. Wenn ein Mieter - trotz Ermittlung der aktuellen Anschrift - nicht rreicht werden kann, ist tiefergehend zu klären, ob die anderen Mieter zur Durchsetzung der Ansprüche ausreichend belastbar sind. Auf jeden Fall sollten Sie sich in diesem Fall erst einmal an diejenigen Mieter halten, die Sie per Einschreiben erreicht haben.
Voraussetzung ist natürlich auch hier, dass die Mieter überhauot für den Schaden haften.
4. Schlüssel und verspätere Rückgabe
Sofern die Mieter eigenmächtig ein Schloss austauschen, müssen sie beim Auszug grundsätzlich das alte Schloss wieder einbauen und die Schlüssel herausgeben. Bei einem Einbau eines neuen Schlosses kommt es darauf an, weshalb das Schloss ausgetauscht wurde. Es kann daher möglich sein, dass der Mieter einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter hat, wenn Letzterer eigentlich für den Schlossaustausch verantwortlich gewesen wäre. Hier müssten also die Gründe für den Schlosstausch tiefergehend geklärt werden, um die Frage endgültig zu beantworten.
Bei der 2. Mieterin kommt ein Anspruch wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache in Betracht. War die Rückgabe am 08.12.2012 vereinbart, hätte die Mieterin diese Frist einhalten müssen. Wenn die Wohnung erst am 16.12.2012 zurückgegeben wird, käme also ein Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB für die verspätete Rückgabe in Betracht. Sie könnten also für die 8 Tage die anteilige Miete von der Mieterin fordern.
5. Aussagen des Vermieters
Schimmelbefall stellt im allgemeinen einen Mangel an der Mietsache dar und fällt damit grundsätzlich nicht unter die Schönheitsreparaturen.
Ob die Reinigung der Lüftung wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde oder ob es sich dabei um eine Instandhaltungspflicht des Vermieters handelt, lässt sich nur anhand des Mietvertrags zuverlässig beantworten. Es ist aber denkbar, diese Reinigungspflicht grundsätzlich auf den Mieter abzuwälzen, wenn die Reinigung mit wenigen Kosten oder durch den Mieter selbst vorgenommen werden kann.
Wäschetrocknen in der Wohnung entspricht dagegen meist nicht mehr dem üblichen Wohngebrauch. In den meisten Mietverträgen ist das Wäschetrocknen - ausgenommen Kleinteile - grundsätzlich verboten worden. Durch regelmäßiges Wäschetrocknen in der Wohnung kann es tatsächlich leichter und häufiger zu Schimmelbildung kommen.
Ob noch eine vertragsgemäße Nutzung vorliegt, lässt sich ohne weitere Prüfung und Detailkenntnis nicht abschließend beurteilen. Auch wenn der Vermieter grundsätzlich der Untervermietung zugestimmt hat, kann z. B. durch Überbelegung o. ä. eine nicht mehr vertragsgemäße Nutzung der Wohnung vorliegen. Auch z. B. Wäschetrocknen in der Wohnung trotz Verbots stellt eine nicht mehr vertragsgemäße Nutzung dar. Hier müsste also geklärt werden, worin genau die Vertragsverletzungen liegen und ob diese ursächlich für die Schimmelbildung sein können.
Grundsätzlich ist allerdings der Vermieter beweispflichtig dafür, dass der Schimmel durch eine nicht vertragsgemäße Nutzung (unzureichendes Lüften und/oder Heizen, Wäschetrocknen usw.) durch den Mieter verursacht wurden. Da zwischen den Untermietern und dem Vermieter keine Vertragsbeziehungen bestehen, sind Sie im Verhältnis zum Vermieter die richtige Anspruchsgegnerin. Sie können u. U. wiederum die Untermieter in die Haftung nehmen.
Die Aussagen des Vermieters können daher zutreffen oder aber auch nur Schutzbehauptungen sein.
Erst wenn die Ursache für die Schimmelbildung geklärt ist, lässt sich auch beurteilen, ob Sie bzw. die Untermieter für die Verusachung haften und die Kosten für die Beseitigung ganz oder anteilig zu tragen haben. Sollte die Schimmelbildung dagegen auf einem Baumangel beruhen, ist der Vermieter allein für die Beseitigung verantwortlich und muss auch die Kosten dafür übernehmen.
Nach meinen Erfahrungen liegt allerdings sehr häufig eine Kombination aus Baumangel und Fehlverhalten des Mieters vor, was dann auf eine Kostenaufteilung hinauslaufen würde.
Auf jeden Fall sollten Sie sich bis zum 30.12.2012 um eine möglichst genaue Bezifferung des möglichen Schadens benühen und die Kaution entsprechend abrechnen. Können Sie den Schaden annähernd genau beziffern und die Haftung der Untermieter plausibel begründen, wäre insoweit ein (Teil-)Einbehalt der Kaution möglich. Die Kautionsabrechnung müsste den Mietern dann bis spätestens zum 30.12.2012 inklusive der Mitteilung des Einbehalts zugegangen sein, wobei die Zustellung möglichst per Einschreiben erfolgen sollte.
Sollte sich später herausstellen, dass die Untermieter nicht für die Schimmelbildung verantwortlich sind, müssten Sie natürlich umgehend die restliche Kaution auszahlen.
Bei einem Einbehalt der Kaution, egal ob ganz oder nur teilweise müssen Sie zudem immer damit rechnen, dass die Mieter die (restliche) Rückzahlung, z. B. durch einen Mahnbescheid geltend machen. Dann müsste gerichtliche die Rechtmäßigkeit des Einbehalts geklärt werden, wozu dann natürlich auch die Klärung der Haftungsfragen gehört.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit einen ersten Überblick für das weitere Vorgehen geben und wünsche Ihnen frohe Festtage.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin