Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:
Ihre Frage bezieht sich auf die Wirksamkeit von AGB in Mietverträgen.
Es ist korrekt, daß die Rechtsprechung eine ganze Reihe von AGB der Vermieter für unwirksam erklärt haben, weil Sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Dies bezieht sich auf die Regelungen in §§ 307 ff BGB
, die eine Reihe von Klauseln verbieten und in § 307 Abs. 1 BGB
generell festlegen:
„Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen."
Allerdings ist ein Zustimmungs- oder Erlaubnisvorbehalt wie Sie ihn zitieren nicht generell unwirksam.
Entscheidend ist hier was in Nr. 1 des Mietvertrages alles der Zustimmung des Vermieters unterworfen wird.
Ein gängiges Beispiel ist die Tierhaltung in Mieträumen.
Eine solches Erfordernis der Zustimmung des Vermieters in Formularverträgen ist nach dem Urteil der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig (BGH NJW 08, 218
; Hamm ZMR 81,153).
Mit anderen Worten: Es ist grundsätzlich zulässig, daß der Vermieter z.B. die Tierhaltung nach der zitierten Klausel unter den Vorbehalt seiner Zustimmung stellen darf.
Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Mieter dem Vermieter ausgeliefert wäre, bzw. der Vermieter einseitig festlegen darf, was wichtige Gründe sind.
Eine verweigerte Zustimmung des Vermieters ist gerichtlich überprüfbar.
Wenn der Vermieter z.B. willkürlich ein – offensichtlich nichtstörendes – Aquarium in der Wohnung verbieten würde, dann könnte der Mieter gegen dieses Verbot – bzw. die verweigerte Zustimmung – vor Gericht klagen.
Ein Gericht würde dann nachfolgend mit Sicherheit entscheiden, daß „andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen", da eine Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters nicht ersichtlich sind.
Daher ist als Fazit festzustellen, daß die Klausel an sich voraussichtlich wirksam ist.
Jedoch kann die verweigerte Zustimmung des Vermieters im Einzelfall unzulässig sein und daher gerichtlich angefochten werden.
Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
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Diese Antwort ist vom 17.12.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
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Sehr verehrter Herr Mack,
ich danke Ihnen für Ihre Ausführungen, habe jedoch hinsichtlich der gestellten Fragen nochmals eine ergänzende Verständigungsfrage.
Mir geht es nicht darum, dass ein Zustimmungs- oder Erlaubnisvorbehalt generelle unwirksam sei, sondern lediglich um die dafür gewählte Formulierung und dessen Auswikrung.
Sie teilten mit, dass Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Weitergehend teilen Sie mit, dass der Vermieter nicht einseitig festlegen darf, was wichtige Gründe sind und eine verweigerte Zustimmung des Vermieters gerichtlich überprüfbar ist.
Aber genau hierin liegt doch bereits die unangemessene Benachteiligung. Der Vermieter kann „wichtige Gründe" einseitig erfinden und der Mieter ist dann gezwungen, dagegen gerichtlich vorzugehen, wenn die Zustimmung verweigert wurde. Der Mieter wird doch zwangsläufig durch Tätigwerden müssen und Kostenvorschüsse unangemessen benachteiligt. Oder sehe ich das falsch?
Und wenn aufgrund eines Passus innerhalb einer Klausel, dieser Passus unwirksam ist, wäre dann nur der Passus oder automatisch die gesamte Klausel unwirksam (offen gebliebene Beantwortung einer meiner Fragen)?
Nochmals herzlichen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Sie haben Recht, diese Klausel führt dazu, daß der Mieter gegen das jeweilige Verbot gerichtlich vorgehen muß. Nach den oben zitierten Urteilen, ist darin alleine jedoch keine unangemessen Benachteiligung des Vermieters zu sehen.
Wenn der Vermieter „wichtige Gründe" erfindet und nachfolgend einen Prozeß verliert, muß er die Prozeßkosten bezahlen. Daher wird er sich dies wohl gut überlegen, wenn er klug ist.
Selbst wenn keine solche Klausel enthalten wäre und der Vermieter solche Verbote, Abmahnungen etc. ausspricht, würde Ihnen ein gerichtliches Vorgehen unter Umständen nicht erspart bleiben.
Die Formulierung würde ich daher nicht als unwirksam ansehen, da bei Verträgen oftmals unbestimmte Rechtsbegriffe wie z.B. "Störung des Hausfriedens" o.ä. verwendet werden müssen.
Wenn eine Klausel teilweise unwirksam ist, dann ist die Klausel nach der Rechtsprechung insgesamt nichtig (BGH NJW 86, 297). Dies ist das sogenannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.
Der Vermieter trägt hier also das Risiko, daß eine Klausel insgesamt für ungültig erklärt wird.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt