Unangemessene Benachteiligung des Mieter?

Question

Sehr verehrte Damen und Herren,

ich hoffe, dass Sie mir nach Schilderung des Sachverhaltes und Stellung meiner Fragen weiterhelfen können.

In meinem Wohnungsmietvertrag sind allgemeine Vertragsvereinbarungen beigeheftet. Mir ist bekannt, dass der Vermieter diese auch bei anderen Mietern verwendet hat. U.a. ist ein § für Zustimmungsbedürftige Handlungen des Mieters enthalten. Unter lfd. Nr. 1 sind eine Reihe von Handlungen aufgezählt.

In lfd. Nr. 2 steht folgendes:

„Der Vermieter wird eine Zustimmung nicht verweigern, wenn Belästigungen anderer Mieter und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind oder andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen"

Unter lfd. Nr. 3 steht folgendes:

„Der Vermieter kann eine Zustimmung widerrufen, wenn Auflagen nicht eingehalten, das Haus oder andere Mieter gefährdet, andere Mieter oder Nachbarn belästigt oder sich Umstände ergeben, unter denen eine Zustimmung nicht mehr erteilt würde"

Meine nachstehenden Fragen zielen primär auf den Nachsatz unter lfd. Nr. 2 „(…) oder andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen" und sekundär auf den Nachsatz unter lfd. Nr. 3 „(…) oder sich Umstände ergeben, unter denen eine Zustimmung nicht mehr erteilt würde" ab.

Ich habe einmal gelesen, dass wenn vertragliche Vereinbarungen so gestaltet sind, dass diese den Mieter unangemessen benachteiligen bzw. für den Mieter unbillig sind, diese dann unwirksam sind. Liegt mit dem Nachsatz „(…) oder andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen" nicht bereits eine solche Benachteiligung zulasten des Mieters vor? Mit dieser Formulierung kann doch nur alleine der Vermieter bestimmen, was andere wichtige Gründe sind. Der Mieter hat ja überhaupt keine Möglichkeit Einfluss auf solche „wichtige Gründe" zu nehmen bzw. kennt diese „wichtigen Gründe" nicht. Der Mieter ist hier dem Vermieter vollständig ausgeliefert.

Stimmt diese Ansicht?

Wenn ja, dann stellt sich die Frage, ist nur der entsprechende Nachsatz unwirksam oder nur die gesamte lfd. Nr. 2 oder sogar der gesamte § mit den lfd. Nrn. 1 bis 3?

Auf welche gesetzliche Regelung kann ich mich hiernach berufen?

Gibt es hierzu bereits Urteile (bitte Gericht, Aktenzeichen und evtl. Fundstelle nennen)?

Würde auch der Nachsatz in lfd. Nr. 3 zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen? Auch hier kann ja alleine nur der Vermieter die Umstände bestimmen.

Ich hoffe, dass Sie mir weiterhelfen können und bedanke mich bereits jetzt recht herzlich.

Rechtsanwalt Thomas Mack · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Ihre Frage bezieht sich auf die Wirksamkeit von AGB in Mietverträgen.

Es ist korrekt, daß die Rechtsprechung eine ganze Reihe von AGB der Vermieter für unwirksam erklärt haben, weil Sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Dies bezieht sich auf die Regelungen in §§ 307 ff BGB , die eine Reihe von Klauseln verbieten und in § 307 Abs. 1 BGB generell festlegen:

„Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen."

Allerdings ist ein Zustimmungs- oder Erlaubnisvorbehalt wie Sie ihn zitieren nicht generell unwirksam.
Entscheidend ist hier was in Nr. 1 des Mietvertrages alles der Zustimmung des Vermieters unterworfen wird.

Ein gängiges Beispiel ist die Tierhaltung in Mieträumen.

Eine solches Erfordernis der Zustimmung des Vermieters in Formularverträgen ist nach dem Urteil der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig (BGH NJW 08, 218 ; Hamm ZMR 81,153).

Mit anderen Worten: Es ist grundsätzlich zulässig, daß der Vermieter z.B. die Tierhaltung nach der zitierten Klausel unter den Vorbehalt seiner Zustimmung stellen darf.
Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Mieter dem Vermieter ausgeliefert wäre, bzw. der Vermieter einseitig festlegen darf, was wichtige Gründe sind.
Eine verweigerte Zustimmung des Vermieters ist gerichtlich überprüfbar.

Wenn der Vermieter z.B. willkürlich ein – offensichtlich nichtstörendes – Aquarium in der Wohnung verbieten würde, dann könnte der Mieter gegen dieses Verbot – bzw. die verweigerte Zustimmung – vor Gericht klagen.
Ein Gericht würde dann nachfolgend mit Sicherheit entscheiden, daß „andere wichtige Gründe nicht entgegenstehen", da eine Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters nicht ersichtlich sind.

Daher ist als Fazit festzustellen, daß die Klausel an sich voraussichtlich wirksam ist.

Jedoch kann die verweigerte Zustimmung des Vermieters im Einzelfall unzulässig sein und daher gerichtlich angefochten werden.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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Unangemessene Benachteiligung des Mieter?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Thomas Mack

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