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Sanierung: Muss der Mieter (so lange) raus?

06.10.2012 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Guten Tag, ich brauche für folgendes Problem eine kleine Hilfestellung.

Meine Mutter (76J.) besitzt eine Doppelhaushälfte mit wiederum 2 Wohneinheiten. Eine Wohnung ist seit 9 Jahren vermietet, die zweite Wohnung bewohnt sie selbst. Das Haus ist erheblich sanierungsbedürftig. Neue Heizung, neue Fenster, Dachdämmung etc.

Ich muss das Haus eigentlich abreißen und komplett neu mit insgesamt 4 Wohnungen aufsetzen. Danach bekommt Mutter eine seniorengerechte Wohnung und meinetwegen der alte Mieter auch wieder eine Wohnung, aber streng genommen nicht mehr "das selbe" wie vorher. Und schon gar nicht zum selben Preis.

Meine Fragen:

Die rechnerische Kündigungsfrist des Mieters beträgt 9 Monate. Gilt das auch, wenn ich sanieren muss, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses eigentlich gar nicht möglich ist?

Wenn ich ihm nicht kündige und statt dessen die Fortführung des Mietverhälnisses anstrebe, muss er während des Umbaus "sofort" raus? Anders geht's nämlich nicht.

Kann ich ihm die stark veränderte Mietsache überhaupt so anbieten?

Und - last not least - ist meine Mutter als Bewohnerin und Vermieter rechtlich besser gestellt, als ich, wenn ich das Haus kaufe und nicht Bewohner bin?

Im Wissen um die rechtlichen Rahmenbedingungen möchte ich mit dem Mieter eine Verhandlungslösung finden.

DS

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Wenn Sie bzw. Ihre Mutter eine Kündigung aussprechen wollen, dann brauchen Sie normalerweise ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages.

Eine Kündigung des Mieters könnte nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht kommen:

2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
....

...
3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will."

Nach der Rechtsprechung des BGH erfaßt dieser Tatbestand auch den Fall, wenn ein Haus abgerissen und neu gebaut wird (BGH NJW 09,1200).

Laut dem o.g. Urteil des BGH ist die Kündigung gerechtfertigt, wenn z.B. die Sanierung ggü. einem Abriß nicht wirtschaftlich wäre, also erheblich höhere Kosten verursachen würde.

Bzgl. der Voraussetzung „erheblicher Nachteil" ist nach dem BGH erforderlich, daß das Mietobjekt in einem lediglich sanierten Zustand einen wesentlich geringeren Ertrag bringt, als ein Abriß und Neubau.

Es wird also eine Betrachtung angestellt, ob das Fortbestehen des Mietverhältnis die wirtschaftliche Verwertung einen erheblichen Nachteil bedeutet.

In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen: Sollten Sie die DHH von Ihrer Mutter kaufen so würde der Kauf eines vermieteten Objekts bei der o.g. Betrachtung berücksichtigt werden und könnte sich nachteilig auswirken. Daher wäre dieses Vorgehen eher nachteilig.

Zur Kündigungsfrist: Es besteht bei dieser Art der Kündigung die normale Kündigungsfrist, also 9 Monate.

Wenn Sie „nur" sanieren, muß dem Mieter während der Zeit der Sanierung eine Ersatzwohnung gestellt werden. Eine Modernisierung ist nach § 554 Abs. 3 BGB 3 Monate vorher anzukündigen.

Eine weitere Kündigungsmöglichkeit würde für Ihre Mutter nach § 573 a BGB bestehen:

„§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate."

Die Voraussetzung dieser Vorschrift liegen nach Ihrer Schilderung vor, da es sich um ein Gebäude mit 2 Wohnungen handelt, von denen eine Ihre Mutter bewohnt (Einliegerwohnung). Ihnen würde diese Möglichkeit nicht zustehen, da Sie das Haus nicht bewohnen.

In diesem Fall ist ausnahmsweise kein berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich, allerdings ist die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert, beträgt also in Ihrem Fall 12 Monate.

Das sind also die gesetzlichen Möglichkeiten.

Natürlich können Sie auch außerhalb der vorgenannten Regelungen mit dem Mieter eine Vereinbarung treffen, etwa einen früheren Auszug und im Gegenzug einen Mietvertrag über die neu herzustellende Wohnung.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2012 | 21:20

Hm. Die Antwort ist dann eher allgemein gehalten und unvollständig, man könnte sagen mangelhaft.

Ich weiß selbst, wie ich geschrieben habe, dass ich kündigen kann (mit Frist 9 Monaten). Die Frage lautete, wie die Kündigungsfrist zu handhaben ist, wenn eine Fortsetzung faktisch unmöglich wird? Muss er sofort raus (natürlich muss ich Ersatz zahlen). Während ich saniere, kann der Mieter nämlich nicht dort wohnen bleiben. Wenn ich saniert habe, kann er zurück, bekommt aber eine "andere" Mietsache.

Diese Fragestellung hatten Sie nicht beantwortet.

Im Rahmen meiner Nachfragemöglichkeit möchte ich gerne wissen, ob die Frist läuft, wenn er in einer Ersatzwohnung lebt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2012 | 21:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

offensichtlich habe ich mich nicht klar genug ausgedrückt.

Gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten und versuchen es Ihnen noch einmal mit anderen Worten zu erklären:

Wenn Sie den Mietvertrag kündigen gilt die o.g. Kündigungsfristen, also 9 Monate oder 12 Monate.

Ansonsten ist der Abriß nicht möglich, da der Mieter laut Mietvertrag Anspruch auf die Wohnung hat.

Sofort muß der Mieter also in keinem Fall die Wohnung verlassen, sondern frühestens nach der gesetzlichen Kündigungsfrist, es sei denn Sie treffen eine andere Vereinbarung mit dem Mieter. Dabei ist es unerheblich, ob die Fortsetzung unmöglich wird.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist muß der Mieter die Wohnung verlassen und kann in die „neue Wohnung" nur einziehen, wenn er mit Ihnen einen neuen Mietvertrag abschließt.

Bei der Modernisierung – d.h. einer Sanierung der alten Wohnung – besteht der alte Mietvertrag fort. Sie können dann höchstens die Miete nach der Modernisierung erhöhen. Gleichzeitig müssen Sie während der Sanierung eine Ersatzwohnung bezahlen, was bei der Kündigung natürlich nicht der Fall ist.

Eine Modernisierung ist – wie oben ausgeführt – 3 Monate vorher anzukündigen. Auch in dieser Variante muß der Mieter nicht sofort die Wohnung verlassen.


Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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