Wieviel Maklerprovision, wenn sich Kaufpreis später erhöht?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe einen Kaufvertrag unterschrieben in dem ich für Bauerwartungsland (Ackerland) 100.000 € zahlen muss. Dafür werde ich ins Grundbuch eingetragen.

Sachstand ist, dass es schon einen rechtskräftigen B-Plan gibt, gegen den aber eine Normenkontrollklage beim Verwaltungsgerichtshof eingereicht wurde. Diese soll Anfang 2013 entschieden werden. Der Umlegungsplan ist noch nicht beschlossen und somit nicht rechtskräftig. Deshalb ist es noch kein richtiges Bauland.

Ein weiterer Passus im Vertrag besagt, dass ich weitere 100.000 € zahlen muss, wenn innerhalb von 10 Jahren die Städtebauliche Planung abgeschlossen ist und mir eine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt.

Im Vertrag steht also:

"§ xy Kaufpreis
1. Der Kaufpreis beträgt 100.000 €.
2. Der Kaufpreis erhöht sich um weitere 100.000 €, wenn bis zum xx.xx.2022 die städtebauliche Planung für das zukünftige Baugebiet abgeschlossen ist und dem Käufer eine bestandskräftige Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses vorliegt.
Bei nicht rechtzeitigen Eintritt der vorgenannten Bedingungen besteht kein Anspruch auf Erhöhung des Kaufpreises."

Ursprünglich sollte der Kaufpreis 200.000 € für das Ackerland betragen. Erst durch Verhandlungen mit dem Verkäufer wurde dies wie oben beschrieben so ausgehandelt.

Jetzt kommt die eigentliche Frage: Auf welchen Betrag der Kaufsumme ist Maklerprovision zu zahlen. Der Makler stellte mit eine Provision in Rechnung über die kompletten 200.000 €. Ich bin aber der Meinung, dass ich erst mal nur für die jetzt zu zahlenden 100.000 € Maklerprovision zahlen muss, da der Vertrag damit ja erfüllt und abgeschlossen ist. Sollte ich bei Erfüllung der vorgenannten Bedingungen die zweiten 100.000 € zahlen müssen, könnten evtl. noch eine Provision für die zweiten 100.000 € fällig werden, wenn überhaupt. Es könnte ja sein, dass ich nie die zweiten 100.000 € zahlen muss, weil die Bedingungen (wird kein Bauland innerhalb der nächsten 10 Jahre) nie erfüllt werden.
Das FA schickt mir übrigens auch einen vorläufigen Bescheid, durch den ich erst mal nur für die ersten 100.000 € Grunderwerbssteuer zahlen muss. Evtl. später noch für die zweiten 100.000 €.

Es sollte noch erwähnt sein, dass ich nie einen Maklervertrag unterschrieben habe, keine Exposé gesehen habe und es im Kaufvertrag auch keine entsprechende Maklerklausel gibt.

Zusammenfassend möchte ich wissen:

1. Muss ich Maklerprovision nur auf die jetzt zu zahlenden 100.000 € zahlen?
2. Wäre in so einen Fall später überhaupt noch Provision für die zweiten 100.000 € fällig?
3. Oder muss ich doch für die gesamten 200.000 € Provision zahlen?
4. Muss ich vielleicht gar keine Maklerprovision zahlen, da ja ursprünglich 200.000 € zu zahlen waren (so stand es im ersten Vertragsentwurf) und ich jetzt nur 100.000 € zahlen muss. D.h. fehlt es hier an wirtschaftlicher Gleichwertigkeit (Kongruenz)?

Über klärende Antworten mit Hinweisen auf anzuwendende Gesetze würde ich mich sehr freuen. Da der Makler mir schon mit Klage gedroht hat, würde mir eine Empfehlung, ob ich mich auf eine Klage einlassen sollte, sehr hilfreich sein.
Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Peter Eichhorn · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt. Eine umfassende Beratung und Prüfung kann dieses Forum nicht bieten.

Einen Anspruch des Makler besteht dem Grunde nach nur, wenn Sie - neben weiteren Voraussetzungen - einen Maklervertrag geschlossen haben. Dies kann auch mündlich und sogar stillschweigend geschehen.

Da Sie nicht schildern, wie der Kontakt mit dem Makler zustande gekommen ist, kann hier nicht entschieden werden, ob der Makler überhaupt einen Anspruch Ihnen gegenüber hat. Es kann durchaus sein, dass Sie keine Provision zahlen müssen.

2)
Unterstellt der Makler hat einen Anspruch, fragen Sie, ob sich die Provision nach den kaufvertraglich auf jeden Fall zu zahlenden 100.000 € oder aber nach den 200.000 € richtet.

Die Provision entfällt nicht automatisch dadurch, dass es an der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit fehlt, weil der Kaufpreis sich geändert hat. Es handelt sich ja um dasselbe Grundstück.

Die Provision richtet sich nach dem aktuell fälligen Kaufpreis.
Mit der Kaufpreiserhöhungsklausel entsteht die Pflicht zum höheren Kaufpreis erst, wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen.

Die Wirkungen der Einigung auf 100.000 soll - wenn überhaupt - erst später eintreten. Es liegt eine aufschiebende Bedingung vor (§ 158 Abs. 1 BGB ).

Ein aufschiebend bedingter Vertragsschluss führt nicht zum Entstehen des Provisionsanspruchs (§ 652 ABs. 1 S. 2 BGB (BGH NJW-RR 1998, 1205 [Bebauungsfähigkeit des Grundstücks]).

In Ihrem Fall ist nicht der gesamte Vertragsschluss aufschiebend bedingt, aber ein Teil des Vertrages.

Die Erhöhung des Kaufpreises ist von einer Genehmigung abhängig, damit entsteht die Provision erst mit der Genehmigung (vgl. BGH NJW 2002, 50).

Sie müssen nicht auf die gesamten 200.000 Provision zahlen.
Ob Sie überhaupt Provision zahlen müssen, hängt von den Gesamtumständen ab.

Hier sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der umfassenden Prüfung beauftragen.
Erst danach kann seriös beantwortet werden ob, wie die Erfolgsaussichten bei einer Klage stehen.

Gern können Sie mich mit der Prüfung bzw. Vertretung beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Radeberger Str. 2K
01796 Pirna

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E-Mail: RA@RA-Peter-Eichhorn.de
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Wieviel Maklerprovision, wenn sich Kaufpreis später erhöht?

Vertragsrecht

Rechtsanwalt Peter Eichhorn

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