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Bauen mit Abweichung vom Bauantrag

22.08.2012 19:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,

für das Erteilen der Baugenehmigung wurde uns eine große Designänderung am Dach unseres Hauses aufgezwungen. Diese Änderung bestimmt den gesamten Charakter des Hauses. Da diese Designänderung sehr teuer ist, wollen wir sie erst später nach Einzug umsätzen.
Was kann uns passieren, wenn wir unser Haus in 2 Bauabschnitte mit einigen Jahren Pause in der Bauausführung bauen?
Kann es zum Baustopp bereits während des Baus kommen?
Wie hoch wäre eine mögliche Strafe?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Viktoria

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


1.

In Bezug auf die Planungsänderung am Dach handelt es sich, so wie ich Ihren Fall sehe, um eine Auflage zur Erteilung der Baugenehmigung. Diese besagt, dass die Baugenehmigung nur dann als rechtmäßig erteilt gilt, wenn das von Ihnen geplante und zu errichtende Haus auch tatsächlich so umgesetzt wird, wie es der Auflage entspricht.


2.

Ihr Vorschlag, die Designänderung erst nach Einzug umzusetzen ist insoweit problematisch, als der Einzug erst nach Bezugsfertigkeit erfolgen kann. Sie würden also bis zur Umsetzung der verändert genehmigten Dachkonstruktion praktisch auf, bzw. in einer Baustelle wohnen. Hinzu kommt, dass Sie ohne Dach den verschiedensten Witterungseinflüssen ausgesetzt sind und auch ökonomisches Heizen im Winter nicht möglich ist. Schließlich könnte die Baugenehmigungsbehörde Ihnen die Nutzung des nur halb fertigen Hauses untersagen und den Einzug so lange verbieten, bis eine öffentlich – rechtliche Bauabnahme durch fachkundiges Personal des Bauordnungsamtes erfolgt ist. Dieses müsste feststellen, dass den durch die Genehmigung gestellten Anforderungen an die Bauausführung entsprochen und Ihr Haus nach den genehmigten Bauplänen errichtet wurde, nachdem Sie die von Ihnen beabsichtigte Nutzung gemäß Art. 78 BayBO gegenüber der Genehmigungsbehörde angezeigt haben.


3.

Nach Maßgabe dieser Ausführungen haben Sie die Möglichkeit, den Bauablauf hinauszuzögern und langsamer als ursprünglich gedacht umzusetzen. Eine solche Verschiebung hätte bspw. den Vorteil, dass Sie zwischenzeitlich neue Einnahmen erhalten und so die Finanzierung der teuren Änderungen sicherstellen können. Dies ist möglicherweise wirtschaftlicher als eine Umfinanzierung, auch wenn die Baumaßnahme wegen der damit verbundenen Verzögerung erst später fertig gestellt und im Ergebnis teurer wird. Sollte die Baupause allerdings zu lange dauern, kann dies dazu führen, dass die bestehende Bausubstanz marode wird und möglicherweise einzustürzen droht. Gegebenenfalls müssten dann ein (teilweiser) Rückbau und eine Neuerrichtung erfolgen.



4.

Abzuraten ist in jedem Fall von einer Bauausführung, die nicht der von der Behörde genehmigten Planung entspricht und unter Verstoß gegen die örtlichen Bauvorschriften erfolgt. Ein solches Verhalten kann gemäß Art. 79 BayBO mit einer Geldbuße von bis zu 500.000,00 € belegt werden. Im Ergebnis wären also dann noch höhere Kosten zu erwarten, als bei einer Ausführung entsprechend der erteilten Baugenehmigung. In Bezug auf die Höhe des Bußgeldes wird zu berücksichtigen sein, dass auch dieses innerhalb eines angemessenen Rahmens bleibt. Dementsprechend dürfte der Wert der zu erbringenden Bauleistungen durch das Bußgeld nicht überschritten werden. Auch sollte sich eine etwaige Geldbuße an dem mit der Nutzung des nicht genehmigten Hausteils verbundenen Interesse orientieren.


5.

Sollten Sie von den Vorgaben der Baugenehmigung abweichen kann die Baugenehmigungsbehörde entweder auf eigene Initiative hin oder auf Antrag eines im selben Bebauungsplangebiet wohnenden Nachbarn einschreiten und einen Baustopp verhängen, Art. 75 BayBO. Zwar wäre als weniger einschneidendes Mittel auch die Gestattung von Abweichungen denkbar. Eine solche käme in Ihrem Fall allerdings nicht in Betracht, weil sich die Behörde ja schon im Vorfeld, bei Erteilung der Baugenehmigung, festgelegt und die Baugenehmigung überhaupt nur unter wesentlichen Änderungen des Dachdesigns erteilt hat.


6.

Als weitere Mittel, etwa für den Fall, dass die Abweichungen erst nach der Fertigstellung des Neubaus bei der Behörde bekannt werden, kommt anstelle des genannten Baustopps neben dem schon oben angesprochenen Bußgeld auch eine Nutzungsuntersagung in Bezug auf die nicht genehmigten Hausbereiche in Betracht, sie könnten den Neubau dann gegebenenfalls nur teilweise nutzen, Art. 76 BayBO. Nach dieser Vorschrift ist es auch möglich, eine Rückbauverfügung zu erlassen, die den Abriss des der erteilten Baugenehmigung widersprechenden Teils des Neubaus anordnet. Diese wäre allerdings das letzte Mittel. Es wäre von der Behörde zu ergreifen, wenn weder Bußgeld noch Nutzungsuntersagung zur Herstellung baurechtmäßiger Zustände genügen können.


7.

Grundsätzlich hat die Baubehörde in Bezug auf ihr Einschreiten einen Ermessensspielraum, den sie ausfüllen kann. Auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Belage und zur Vermeidung eines negativen Vorbildwirkung kann es jedoch geboten sein, eine schwere Entscheidung zu treffen und z.B. eine Rückbauverfügung zu erlassen, wenn es sich um das einzig taugliche Mittel zur Erreichung der von der Behörde beabsichtigten Zwecke ist.


8.

Zusammenfassend kommt in Ihrem Fall also entsprechend Ihrer Anfrage eine verzögerte Bauausführung in Betracht. Parallel dazu könnten Sie die Auffassung vertreten, dass es sich bei den seitens der Behörde vorgegebenen Veränderungen am Dach um eine selbständig anfechtbare Auflage zur Baugenehmigung handelt, diese also in einen rechtmäßigen Teil und in einen rechtswidrigen Teil spaltbar ist. Gegen den rechtswidrigen Teil (Auflage zur Dachänderung) könnten Sie dann notfalls gerichtlich vorgehen und die Baugenehmigung im Übrigen wirksam bestehen lassen. Die Erfolgsaussichten eines solchen Vorgehens schätze ich auf etwa 30 %.


Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2012 | 19:32

Sehr geehrter Herr Koerentz,

vielen Dank für ihre sehr ausführliche Antwort.

Sie haben die Designänderung falsch verstanden, es handelt sich dabei lediglich um Sichtbalken über unserer Terasse. Durch ein Weglassen wurde die Gebrauchsfähigkeit des Hauses in keiner Weise eingeschränkt. Darum frage ich Sie, können wir in das Haus auch ohne die Balken einziehen?
Wir haben bereits Angebot für die nachträgliche Aufbau dieser Dachkonstruktion. Können also nachweisen, dass wir das Haus entsprechend der Baugenehmigung aufbauen wollen. Reicht das für das Bauamt um sie von anderen Schritten (Baustopp, Bußgeld, Nutzungsuntersagung) abzuhalten?

Vielen Dank im Voraus

Viktoria

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.08.2012 | 09:21

Unter diesen Voraussetzung sollte dem Bau- bzw. der Nutzung (Ihrem Einzug) nichts entgegen stehen.

Sofern Sie allerdings Auflagen zur Baugenehmigung unbeachtet lassen und diese ein Handeln (aktives Tun) Ihrerseits voraussetzen, kann die Behörde die an sich von Ihnen geforderten Maßnahmen (Designänderung) jedoch im Wege der Ersatzvornahme veranlassen und z.B. eine Firma mit der Ausführung beauftragen.

Diese Maßnahme, bzw. die seitens der Behörde veranlsste Designänderung haben Sie dann zu dulden.

Ferner würde Sie nicht nur mit den Kosten dieser Maßnahme (Designänderung im Wege der Ersatzvornahme) selbst belastet, sondern auch mit den durch die behördliche Veranlassung entstandenen weiteren Kosten Verwaltungsgebühren.

Parallel dazu angeordnetes Bußgeld etwa in Höhe der Ersatzvornahmekosten bis zur doppelten Höhe der Ersatzvornahmekosten ginge meines Erachtens zu weit. Ein Bußgeld käme allerdings dann wieder in Betracht, wenn Sie die Ersatzvornahme unterbinden, bzw. die Designänderung eignmächtig wieder entfernen / zurückbauen.

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