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Treuhandkauf Grundstück

| 14.08.2012 09:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:16
Hallo,

ich möchte ein Grundstück kaufen. (Landwirtschaftliche Fläche mit Wald im PLZ-Bereich 61***)
Aus persönlichen Gründen möchte ich als Käufer weitgehend anonym bleiben, daher die Frage:

Gibt es eine Möglichkeit mittels Treuhändler (Anwalt?) ein Grundstück zu erwerben?
--> Meines Wissens ja,

ABER:
- Was ist mit der Grundbucheintragung, muss ich hier persönlich beim Notar erscheinen und meinen Namen nennen, oder geht das auch anders?

--> Kann ich eine kleine UG/GmbH gründen, die als Eigentümer beim Notar eingetragen wird, ohne dass mein Name genannt wird?

--> Oder wenn ein Treuhändler im Grundbuch steht, muss ich dann doppelt Grunderwerbssteuer zahlen, wenn er es an mich "weitergibt"?

Nach! dem Kauf kann mein Name durchaus öffentlich sein, nur vorher nicht!

Ich hätte gerne keine Detailantwort, sondern nur eine Abschätzung der rechtlichen Lage mit groben Schätzungen bezüglich Kosten (RA, Steuer etc)

Dankeschön

S.W.
14.08.2012 | 11:07

Antwort

von


(5)
Fuhlsbüttler Str. 145
22305 Hamburg
Tel: 040 876 021 60
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Möglichkeit eines Treuhandvertrages besteht grundsätzlich. Der Treuhänder wird hierbei nach Außen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Innenverhältnis zwischen Treugeber und Treuhänder besteht dann ein Treuhandvertrag. Der Treuhandvertrag müsste im wesentlichen die Rechte und Pflichten der Parteien, insbesondere die Weisungsbefugnisse des Treugebers gegenüber dem Treuhänder regeln.

Sie müssen nicht beim Notar persönlich erscheinen. Dies gilt sowohl im Falle, dass Sie als natürliche Person als auch juristische Person Treugeber sind.

Eine UG können Sie nicht gründen, um das zu erwerbende Grundstück auf diese UG zu übertragen. Denn gem. § 5 a Abs. 2 S. 2 GmbhG sind Sacheinlagen bei der Gründung einer UG ausgeschlossen. Das Grundstück wäre eine solche Einlage. Zu bedenken wäre in diesem Fall auch, ob das Grundstück nicht weiter mehr Wert ist, als 25.000,00 €. In diesem Fall stünde Ihnen die Gründung einer normalen GmbH offen. Hierbei wäre jedenfalls ein Sachverständigengutachten erforderlich.

In der Tat wäre es dann möglich, dass Sie eine GmbH gründen, die Eigentümerin des zu erwerbenden Grunstückes wird. Hierbei wäre nur einmal die Grunsteuer zu entrichten. Bei Veräußerung des Grunstückes können Sie eine nochmalige Zahlung der Grundsteuer jedenfalls umgehen, wenn Sie nicht das Grundstück, sondern die GmbH oder die Anteile der GmbH veräußern. Dies gilt aber nur dann, wenn Sie nicht mehr als 95 % der Gesellschaftsanteile der Gesellschaft veräußern. Sollten die gesamten Anteile veräußert werden oder mehr als 95 %, so setzt das Gesetz diesen Erwerbsvorgang dem Normalflal gleich und es fällt wiederum die Grunderwerbssteuer an. Dies folgt aus § 1 Abs. 3 GrEStG.

Bezüglich der Kosten kann ich leider keine Ausführungen machen, da Sie keine Angaben zum Grundstück gemacht haben, wie beispielsweise den Kaufpreis. Wenn Sie eine normale GmbH gründen, können Sie etwa mit Kosten von 2.500,00 € rechnen. Hierzu müssen dann ggf. ein Stammkapital von 25.000,00 € aufgebracht werden. Alternativ wäre es möglich, eine Limited nach englischem Recht mit weniger Aufwand und Kosten zu gründen.

Sofern ein Treuhänder im Grundbuch eingetragen ist und nun dieses Grundstück wiederum an Sie übertragen werden soll, ist nach dem Gesetz wieder eine Grundwerwerbsteuer zu entrichten. Nach § 1 GrEstG ist jeder neue Erwerbsvorgang zu besteuern.

Auf den von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert wird nach Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags ein je Gemeinde individueller Hebesatz angewendet. Durch Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.

Ich hoffe, meine Ausführungen konnten Ihren gestellten Fragen einer Lösung zuführen.

Bei Verständnisproblemen nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Sollten Sie weitere anwaltliche Unterstützung benötigen, können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ulas Avanas
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2012 | 11:36

Hallo,
danke für Ihre tolle Antwort!
Ich hätte allerdings noch ein paar Fragen bezüglich den Ausführungen, die ich nicht ganz verstanden habe:

"Die Möglichkeit eines Treuhandvertrages besteht grundsätzlich. Der Treuhänder wird hierbei nach Außen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Innenverhältnis zwischen Treugeber und Treuhänder besteht dann ein Treuhandvertrag. Der Treuhandvertrag müsste im wesentlichen die Rechte und Pflichten der Parteien, insbesondere die Weisungsbefugnisse des Treugebers gegenüber dem Treuhänder regeln.

Sie müssen nicht beim Notar persönlich erscheinen. Dies gilt sowohl im Falle, dass Sie als natürliche Person als auch juristische Person Treugeber sind."

--> klingt gut, aber da der Treuhändler im Grundbuch steht, wird er da auch stehen bleiben (außer ich will 2x Grunderwerbssteuer zahlen. Ist dann eine jährliche Treuhandgebühr üblich oder ist das normalerweise eine einmalige Sache?


---
"Eine UG können Sie nicht gründen, um das zu erwerbende Grundstück auf diese UG zu übertragen. Denn gem. § 5 a Abs. 2 S. 2 GmbhG sind Sacheinlagen bei der Gründung einer UG ausgeschlossen. Das Grundstück wäre eine solche Einlage. Zu bedenken wäre in diesem Fall auch, ob das Grundstück nicht weiter mehr Wert ist, als 25.000,00 €. In diesem Fall stünde Ihnen die Gründung einer normalen GmbH offen. Hierbei wäre jedenfalls ein Sachverständigengutachten erforderlich."

--> UG geht also nicht, Gmbh schon, richtig?
Ltd geht auch? (ist ja wahrscheinlich günstiger als Gmbh zu gründen)
Der Grundstückwert ist ca. 300.000 Euro, da es sich um landwirtschaftlichen Grund und Wald handelt, soll das Grundstück und somit auch die GmbH in Familienbesitz über mehrere Generationen bleiben.
Wenn die GmbH 300000€ als Einlage erhält, kann damit das Grundstück gekauft werden und man hat die GmbH oder eben auch die Ltd im Grundbuch eingetragen und keinen Treuhänder, richtig?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2012 | 12:16

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich folgt beantworten möchte.

1. Treuhandgebühr

Richtig ist, dass der Treuhänder selbstverständlich auch eine Gebühr erhält. Die Höhe der Gebühr ist unterschiedlich von Fall zu Fall. Die Vergütung des Treuhänders ist gesetzlich nicht geregelt, so dass es einer vertraglichen Absprache bedarf.

Bei Gesellschaften in denen Treuhänder eingesetzt werden, ist beispielsweise eine Gewinnbeteiligung des Treuhänders üblich. Diese kann als jährliche Gebühr anfallen. In Ihrem Falle mit dem Grundstück kann der Treuhänder ebenfalls, solange der Treuhänder eingetragen ist, jährlich eine Gebühr erhalten. Alternativ wäre es auch möglich, bei Veräußerung des Grundstückes eine Beteilligung am Veräußerungserlös zu vereinbaren.
Der Treuhänder müsste bei diesem Vertrag aber vom Treugeber ggü. Dritten von jeglicher Haftung freigestellt werden.


2. UG / GmbH Gründung

Richtig ist, das eine UG mittels Erwerb des Grundsückes nicht gegründet werden kann. Eine GmbH hingegen können Sie gründen. Eine GmbH können Sie auch mit einer Sache gründen, die den Wert von 25.000,00 € erreicht. Richtig sind soweit Ihre Ausführungen, dass die GmbH/LTd. als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden kann.

Für die LTD. bräuchten Sie auch keine Zweigniederlassung in Deutschland gründen. Es wäre nur die Gesellschaft in England die Eigentümerin. Hierbei ist aber zu beachten, dass jährlich ein sog. Annual Return (Jahresstatusbericht) dem englischen Handelsregister anzuzeigen ist und ein Registered Office erforderlich (ladungsfähiger Verwaltungssitz) ist. Dieser wird von diversen Agenturen angeboten und damit fallen weitere Gebühren für das führen des Registered Office an.

Wenn soweit ein Interesse besteht, haben wir entsprechende Kontakte. Die Treuhänder wären dann Gesellschafter derjenigen Gesellschaft. Denn bei einem Handelsregisterauszug kann jeder einsehen, wer Geschäftsführer oder Gesellschafter einer Gesellschaft ist.

Die Gesamtkosten Anwalts, Notar, Gerichtskosten sowie Steuern würden grob 15.000,00 € - 20.000,00 € betragen. Das kommt jedoch darauf an, was genau Sie machen möchten. Es kann im konkreten Fall günstiger oder teurer werden. Ich persönlich würde empfehlen, die Sache nicht durch Gründung einer Gesellschaft abzuwickeln. Denn hierdurch tritt nur eine unnötige Verzögerung auf und es entstehen unnötige weitere Kosten.

Ich hoffe, meine Ausführungen konnten Ihre Nachfragen beantworten.

Bei Verständnisproblemen nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Sollten Sie weitere anwaltliche Unterstützung benötigen, können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ulas Avanas
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.08.2012 | 12:29

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