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Fristlose Kündigung/Rückwirkende Mietminderung

| 10.07.2012 18:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bezog mit meinen 3 Kindern vor 7 Jahren eine Haushälfte.Vor 2 Jahren viel dann im kompletten Obergechoss(3 Kinderzimmer)der Strom aus.Daraufhin benachrichtigte ich sofort den Vermieter.Dieser schickte mir am nächsten Tag einen Elektriker vorbei,der den Fehler aber nicht finden konnte,jedoch bemerkte, dass die Elektroinstallation so marode ist,das erhöhte Brandgefahr besteht.Dies bestätigte sich beim öffnen der Verteilerdosen(fast alle Verteilerdosen des Hauses wurden geöffnet.in 3 Dosen hatte es bereits geschmort)Der Elektriker rief sofort in meinem Beisein meinen Vermieter an, schilderte die Situation und forderte ihn auf,die Elektroinstallation zu sanieren.Er drohte sogar mit der Sperrung der Anlage.Dann legte er mir eine Überputzleitung vom Zähler ins Obergeschoss,damit dort wieder Strom verfügbar ist.Seitdem passiert von Vermieterseite nichts.Die Verteilerdosen sollte ich laut Elektriker auf keinen Fall wieder schließen, um einen Brand schnell zu erkennen.Mein jüngster Sohn schläft seit dieser Zeit in meinem Schlafzimmer,welches ich für ihn geräumt habe,da in seinem Zimmer eine Verteilerdose geschmort hat.Im Wohnzimmer habe ich eine Kabeltrommel(wird über Hausflur versorgt) zu stehen,die Fernseher und Lampe mit Strom versorgt.Benutze ich hier eine Steckdose,fängt es in der offenen Dose sofort an zu glühen.
Mein Vermieter ist der Meinung,er müsse nichts tun,da er das Haus jetzt verkaufen möchte.Für mich ist dieser Zustand mittlerweile nicht mehr auszuhalten.Außerdem haben einige Geräte gelitten(Stecker Wäschetrockner und Mikrowelle verschmort)Im übrigen habe ich meinen Vermieter nie schriftlich zur Mängelbeseitigung aufgefordert,aber er weiß durch den Elektriker definitiv vom Mangel.
Nun meine Frage: Ich möchte nun fristlos kündigen.Darf ich dies,obwohl ich diese Mängel solange hingenommen habe?Darf ich außerdem die Miete mindern und in welcher Höhe? Und kann ich die Miete auch rückwirkend mindern,obwohl ich vorbehaltlos die Miete gezahlt habe,in dem Glauben, mein Vermieter wird die Reparatur bald durchführen lassen?Und kann ich Schadenersatz für die Geräte fordern?
Sorry,doch mehr als eine Frage.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die marode Elektronik stellt wohl ohne Zweifel einen Mangel der Mietsache dar, den der Vermieter zu beseitigen hat. Eine Anzeige des Mangels durch Sie als Mieterin war nicht notwendig, da der Vermieter durch den Elektriker über den Mangel informiert wurde. Grundsätzlich steht dem Mieter in einem solchen Fall ein Minderungsrecht bis zur Beseitigung des Mangels und bei Verzug mit der Beseitigung auch ein außerordentliches Kündigungsrecht zu (da von der maroden Elektronik auch eine Gefahr für Leib und Leben der Mieter ausgeht).

In Ihrem Fall ist aber das Problem, dass Sie den Mangel 2 Jahre lang hingenommen haben und vorbehaltslos die volle Miete weitergezahlt haben. Dadurch könnten Sie Ihre Ansprüche verwirkt haben. So haben die Gerichte z.B. entschieden, dass bei einer 6-monatigen bzw. 14-monatigen ungeminderten Weiterzahlung der Miete zumindest die rückwirkenden Minderungsansprüche verwirkt sein können bzw. ein (stillschweigender) Verzicht des Mieters auf seine Rechte vorliegt (LG Berlin, Az. 65 S 275/02; BGH, Az. VIII ZR 274/02). Allerdings hat der BGH mit Urteil vom 18. 10. 2006 - XII ZR 33/04 auch entschieden, dass allein die vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses grundsätzlich kein schützenswertes Vertrauen des Vermieters rechtfertigt, dass der Mieter von einem außerordentlichen Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen wird.
Entscheidend dürfte in Ihrem Fall insbesondere sein, ob der Vermieter grundsätzlich eine Sanierung in Aussicht gestellt hat und diese dann immer wieder herausgeschoben hat (dann wohl keine Verwirkung/Verzicht) oder ob er von Anfang an signalisiert hat, dass er eine Reparatur nicht durchführen will (dann ggf. Verwirkung/Verzicht) und ob Sie dem Vermieter gegenüber deutlich gemacht haben, dass Sie die Mängelbeseitigung erwünschen.

Unterstellt, dass keine Verwirkung oder ein Verzicht vorliegt, haben Sie also aufgrund der nicht erfolgten Mangelbeseitigung das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Zudem haben sie dann auch ein Recht auf Mietminderung (auch rückwirkend). Geht von der Elektrik tatsächlich Brandgefahr und damit Gefahr für Leib und Leben aus, käme hier grundsätzlich ein völliger Ausschluss der Gebrauchsfähigkeit und damit sogar eine Mietminderung bis zu 100% in Betracht. Allerdings muss auch hierbei einbezogen werden, dass Sie 2 Jahre lang mit diesem Mangel gelebt haben, was darauf hindeutet, dass die tatsächlichen Auswirkungen des Mangels auf den Mietgebrauch doch nicht so gravierend waren. Eine Einschätzung einer konkreten angemessenen Minderungsquote ist auch aufgrund der Komplexität des Falles daher aus der Ferne leider nicht möglich.

Die Schäden an Ihren Gegenständen hat Ihnen der Vermieter gemäß § 536a BGB zu ersetzen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war (die Elektrik also von Anfang an sanierungsbedürftig war). Bei einem nachträglich eingetretenen Mangel muss er den Schaden ersetzen, wenn er den Mangeleintritt zu vertreten hat oder er zum Zeitpunkt des Schadeneintritts mit der Beseitigung in Verzug war.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2012 | 21:04

Danke für ihre ausführliche Antwort.Ich hätte noch eine Nachfrage.Besteht die Möglichkeit,da ich ja auf Grund der Mängel ausziehe und mein Vermieter mit der Beseitigung dieser in Verzug ist,die Kosten des Umzugs diesem in Rechnung zu stellen?

MfG C.Müller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2012 | 21:43

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die Kosten für den Umzug und ggf. auch die Differenzkosten zum höheren Mietzins neuer Räume gehören dann zum erstattungsfähigen Schaden, wenn gerade die Pflichtverletzung zur Kündigung berechtigt, was bei Ihnen der Fall wäre. Bitte beachten Sie aber abschließend, dass eine fristlose Kündigung regelmäßig das Setzen einer letztmaligen Frist zur Abhilfe voraussetzt (siehe § 543 Abs.3 BGB), es sei denn der Vermieter hat die Mangelbeseitigung endgültig verweigert.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 10.07.2012 | 22:24

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