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Teilungsversteigerung einer GbR Immobilie

| 07.07.2012 12:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Es geht um eine Immobilien GbR.
Die GbR bestand aus 3 Mitgliedern A,B,C, zu gleichen Teilen beteiligt.
Die GbR wurde erst von C und daraufhin von A+B fristgemäß zum 31.12.2011 gekündigt.
In der Immobilie ist der Sitz einer GmbH die von A und B betrieben wird.
Das Mitglied C hat jetzt die Teilungsversteigerung der Immobilie eingeleitet.
Laut Gutachten beträgt der Verkehrswert 215 000,€,.
In Abteilung 3 des Grundbuches sind 2 Grundschuldeintragungen von jeweils 270 000€ + 18% Zinsen und 230 000€ +18% Zinsen eingetragen.
Die Grundschulden valutieren noch mit 180 000,€ .
Die Mitglieder A und B sind der Meinung, dass bei einer Versteigerung der Restschuldbetrag von 180 000€ nicht erreicht wird.
A und B möchten gerne die Immobilie übernehmen und weiterhin durch Mietszahlungen der GmbH die Grundschulden abtragen.
A und B sind der Meinung der jetzige Verkaufswert der Immobilie ist praktisch Null und eine Teilungsversteigerung ist unsinnig
A und B würden C abfinden

Die Mietseinnahmen decken die Kosten der Hypothekenrückzahlung

Unsere Fragen:

1. Wie hoch ist das geringste Gebot
2. Sollen A und B in die Teilungsversteigerung 4 Wochen vor Versteigerung mit eintreten
3. Wie wird sich die Bank verhalten
4. Wenn A und B die Immobilie ersteigern wollen - was ist zu tun
5. Kann A und B den Verkauf verhindern
6. Wie hoch sollte in etwa die Abfindung an C sein

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"1. Wie hoch ist das geringste Gebot"

§ 44 Abs. 1 ZVG umfasst das Bargebot plus verbleibende Rechte.

Das Bargebot umfasst z.B. die Verfahrenskosten der Versteigerung, Verkehrswertgutachten, öffentliche Lasten sowie laufende (ab Eintragung Versteigerungsvermerk § 13 ZVG) und rückständige Zinsen der Grundschulden sowie einmalige Nebenleistungen(, soweit angemeldet).

Wenn die Gläubigerbank die Grundschuldzinsen nicht angemeldet hat, sind diese Zinsen vom Ersteigerer wegen § 56 Abs. 2 ZVG nicht zu tragen. Dies wurde wieder bestätigt in BGH, Urt. v. 16. 12. 2011 − V ZR 52/11 (OLG Frankfurt a. M.)in NJW 2012, 686.

Der genannte Paragraf bestimmt, dass nur die Lasten (Grundschuldzinsen) ab Zuschlag zu tragen sind.

Im Ergebnis hätte der Ersteigerer ab Zuschlag bis zur Ablöse die Grundschuldzinsen zu tragen.

Hier bestehenbleibende Rechte:
+270.000€ GS I
+230.000€ GS II
Bargebot:
+2.409€ Gerichtsgebühren nach Verkehrswert (in Summe 1,5 Gebühren)
+Kosten der Veröffentlichung (Schätzung 500€)
+min. 929€ Verkehrswertgutachten nach § 34 HOAI (Minimum Normalstufe) (es wird eher 1,5fache Höhe)
bei beiden zuzüglich Auslagen insbesondere beim Gutachten Fotos, Fahrtkosten, ....
+37.377,05€ beispielhaft für laufende 18% Zinsen aus 500T€ seit dem 7.2.2012 (fiktives Datum! für die Eintragung des Versteigerungsvermerkes)

Die Höhe des geringsten Gebotes lässt vermuten, das kein Gebot abgegeben wird.


"2. Sollen A und B in die Teilungsversteigerung 4 Wochen vor Versteigerung mit eintreten"

Insofern Sie meinen, selbst die Versteigerung zu beantragen, nein. Es gibt nur eine Versteigerung.

Insoweit Sie selber bieten wollen, können Sie dies am Tage des Versteigerungstermins tun. In der Regel ist es sinnvoll mit der Bank über die Finanzierung und die Bürgschaft für das Bargebot vorab zu verhandeln.

"3. Wie wird sich die Bank verhalten"

Das kommt darauf an, ob die Bank von Anfang an von der beabsichtigten Teilungsversteigerung informiert und involviert ist.

Wenn die Bank von der TV überrascht wird, könnte Sie alle laufenden und rückständigen Zinsen mit anmelden und somit (geschätzt) den noch nicht zurückgezahlten Anteil der Forderungen vom Ersteigerer erlangen.

Wenn die Bank davon wusste, hätte sie wohl zunächst eine Einigung ohne TV angeregt.

Im Übrigen sollten Sie die Gläubigerbanken von Ihrem Vorhaben der Übernahme des gesamten Grundstückes überzeugen und entsprechende Konditionen aushandeln.

"4. Wenn A und B die Immobilie ersteigern wollen - was ist zu tun."

Die für das Bargebot notwendigen Mittel bei der Bank besorgen/finanzieren. Denn nach § 67 ZVG könnte eine Sicherheit oder Bargeld verlangt werden.

Hinweis:
Im Termin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn mindestens das geringste Gebot und im ersten Termin die 5/10 Verkehrswertgrenze erreicht wird. Zudem darf kein Berechtigter den Zuschlag wegen Unterschreitens der 7/10 Verkehrswertgrenze beantragen.

Das geringste Gebot kann nie unterschritten werden.

"5. Kann A und B den Verkauf verhindern."

Sie meinen die Versteigerung. Letztlich nur, wenn Sie C zur Zurücknahme des Versteigerungsantrages bewegen können.
Die einstweilige Einstellung ist eben nur eine jene.

"6. Wie hoch sollte in etwa die Abfindung an C sein"

Unter der Prämisse, dass C die angefallenen Kosten der TV trägt:

Max.: Der Anteil des C aus der GbR am Verkehrswert.
Fair: Verkehrswert minus ausstehende Schulden und und Abschlag für Finanzierungskosten/zinsen der Abfindung durch A und B. Davon entsprechend dem Anteil des C.
Opt.: Fair minus Abschlag für sofortige Liquidität des C.
Min. So viel, dass C die Versteigerung beendet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine ausreichende Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2012 | 20:48

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die detaillierte Auskunft.
Sollte die Immobilie keinen Käufer(was ja sehr wahrscheinlich ist) bei der Zwangsversteigerung finden, wie oft wird ein neuer Termin angesetzt und wer bezahlt die Kosten.
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2012 | 22:10

Sehr geehrter Fragesteller,

der Antragsteller muss für die Kosten des Verfahrens in Vorleistung treten. Insoweit er das Verfahren beendet, trägt er auch die Kosten.

Nach Zuschlag trägt der Ersteigerer die Kosten (Zinsen auf die Grundschulden). Die Kosten des Verfahrens werden aus dem Erlös beglichen und schmälern das Surrogat. Denn die Gemeinschaft (vormalig) am Grundstück wird rechtlich am Erlös fortgesetzt. (Nur lässt sich der Erlös einfach verteilen, mithin die Auseinandersetzung/Auflösung der Gemeinschaft vollziehen.)

Insoweit werden die in Vorleistung erbrachten Kosten angerechnet.


Zu Ihrer Anfrage wegen des Beitritts möchte ich folgendes ergänzen.

Es gibt eigentlich nur eine Konstellation der Notwendigkeit eines Beitritts. Der Antragssteller (C ) könnte im Falle der Ersteigerung durch A oder B (Zuschlag) das Verfahren einstellen und somit den Zuschlag an A oder B verhindern. (Jedoch mit der Konsequenz der Beibehaltung des status quo.)
Um diese Konsequenz zu verhindern, müsste die 4 Wochen-Frist (Zustellung bei allen Miteigentümern vor Versteigerungstermin durch das Gericht) gewahrt werden.


Hinweis:
Es gibt noch eine 2/10 Verschleuderungsgrenze, nach der der Rechtspfleger dem Schuldner/Eigentümer eine Bedenkensfrist einräumt.

Spätestens wenn in zwei Terminen hintereinander kein Gebot abgegeben wird, wird das Verfahren aufgehoben (§ 77 ZVG).

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.08.2012 | 11:38

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