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Mieter zieht bei Eigenbedarfskündigung des Käufers nicht aus- Schadensersatzregelung

| 05.06.2012 21:41 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


11:02

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor ca. 16 Jahren habe ich meine Immobilie an ein Ehepaar, heute ca. 80 Jahre alt, vermietet. Gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages wurden die Kündigungsfristen wie folgt geregelt:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.1996 und endet am 31.08.1999. Es verlängert sich jedoch automatisch jeweils um 12 Monate, sofern der Mieter das Mietverhältnis nicht 6 Monate vor Vertragsablauf kündigt.
2. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist von beiden Seiten, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften, möglich.


Ich beabsichtige nunmehr die Immobilie zu veräußern und habe, nachdem mein Mieter kein Interesse an dem Erwerb der Immobilie hat, einen Käufer gefunden, welcher beabsichtigt die Immobilie in absehbarer Zeit selbst zu beziehen.

Nachdem mein Mieter sich anlässlich eines Besichtigungstermins dahingehend geäußert hat, dass er kein Interesse hat aus der Immobilie auszuziehen, ist mein Kaufinteressent zum Abschluss des Kaufvertrages nur bereit, wenn im notariellen Kaufvertrag die folgende Vereinbarung enthalten ist:

Kommt der Mieter, nach Erhalt der vom Käufer nach Eigentumsumschreibung ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung, seiner Verpflichtung, das Kaufobjekt termingerecht zu räumen, nicht nach, so ist der Verkäufer verpflichtet, an den Käufer für jeden angefangenen Monat der Terminüberschreitung eine Schadensersatzzahlung in Höhe von pauschal 2 Monatsmieten (Euro 1.500,--) zu leisten.

Grundsätzlich bin ich bereit diese Vereinbarung zu akzeptieren. Für mich stellt sich deshalb die Frage:

1. Auf welchen Termin kann das Mietverhältnis frühestens gekündigt werden, ausgehend von einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 01.08.2012?
2. Kann ich, für den mir eventuell durch das Verhalten des Mieters entstehenden Schaden (Schadensersatzleitung an den Käufer) meinen Mieter haftbar machen und wenn ja unter welchen Voraussetzungen?

05.06.2012 | 22:45

Antwort

von


(2035)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ich unterstelle zunächst, dass eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Absatz 2 Nr.2 BGB hier überhaupt zulässig ist und der Verweis unter Punkt 2 auf die gesetzlichen Vorschriften dynamisch ist, also sich auf die zum Zeitpunkt der Kündigung aktuelle Gesetzeslage beziehen soll. Die Kündigungsfrist beträgt dann gemäß § 573c Absatz 1 Satz 2 Alternative 2 BGB neun Monate, somit wäre eine Kündigung zum Ablauf des Aprils 2013 möglich.

Da der Käufer an Ihre Stelle in den Mietvertrag eintritt, stehen nur ihm vertragliche Ansprüche wegen eines verzögerten Auszugs der Mieter zu. Eigene Ansprüche gegen Ihre ehemaligen Mieter sind dagegen nicht ersichtlich, allerdings könnte der Käufer ggf. verpflichtet sein, Ihnen soweit zulässig seine Ersatzansprüche gegen den Mieter abzutreten (wobei diese Ansprüche aber nicht in Höhe von pauschal 2 Monatsmieten bestehen dürften, sondern deutlich niedriger wären).
Da angesichts der langen Mietdauer und des hohen Alters der Mieter zudem durchaus ein gewisses Risiko besteht, dass die Mieter aufgrund eines Härtefalls einer Kündigung erfolgreich gemäß § 574 BGB widersprechen können, rate ich von der Unterzeichnung einer solch weitgehenden „Strafklausel" ab.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 06.06.2012 | 10:02

Sehr geehrter Herr Wilking,

vielen Dank für die umgehende Beantwortung meiner Anfrage.

Welchen Einschränkungen unterliegt die Abtretung der gegen den Mieter eventuell bestehenden Ersatzansprüche und in welcher Höhe halten Sie pauschale Ersatzansprüche für angemessen?

Für Ihre erneute Stellungnahme im voraus besten Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.06.2012 | 11:02

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Gemäß der §§ 546a , 571 BGB kann bei Wohnraummiete bei verspäteter Rückgabe der Mietsache der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung regelmäßig nur die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Daher sollte die vereinbarte Pauschalzahlung diesen Betrag auch nicht überschreiten.

Das OLG Brandenburg hat mit Urteil vom 22.02.2007 (Az. 3 U 60/07 ) den Anspruch aus § 546a BGB für grundsätzlich abtretbar erklärt. Da es sich dabei um reine Zahlungsansprüche handelt, ist ein besonders schutzwürdiges Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson m.E. auch nicht gegeben, so dass eine Abtretung der Ersatzansprüche gemäß § 398 BGB zulässig sein dürfte, ohne dass § 399 BGB entgegensteht (es sei denn, die Abtretung wurde vertraglich (z.B. im Mietvertrag) ausgeschlossen).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 06.06.2012 | 13:38

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