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Hausverwalter Haftung bei Mängel in WEG + Mietshaus

31.05.2012 10:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


In einer WEG oder Mietshaus ist ein Schaden an der Bausubstanz entstanden (Dach ist undicht durch verrutschte Ziegel). Dem Verwalter wird dieser Schaden mitgeteilt (mehrmals telefonisch und schriftlich). Der Schaden wird nicht behoben. Das eindringende Wasser beschädigte die darunterliegende Wohnung in ihrer Substanz. Am Innenputz entsteht ein erheblicher Wasserschaden der zu schimmeln beginnt. Nach ca. 6 Monaten entschließt sich der Verwalter das Dach durch eine Dachdeckerfirma zu reparieren. In der Wohnung müssen umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden um den entstandenen Schaden zu beheben.
Wer muss die Kosten für diese Instandsetzung tragen? Der Eigentümer (wenn er davon wusste oder wenn er davon nichts wusste) oder immer der Verwalter?
Wie schnell muss eine Hausverwaltung reagieren, wenn durch einen Mieter oder Eigentümer ein Schaden am Haus gemeldet wird? Ist bei nachweislicher Meldung des Schadens an die Hausverwaltung, der Verwalter für alle aus diesem Schaden entstehenden Folgeschäden haftbar zu machen? Ich danke. MfG.

31.05.2012 | 13:02

Antwort

von


(578)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich verstehe Ihre Frage so, dass es sich bei der Immobilie um Wohnungseigentum handelt und es nicht um die bloße Verwaltung einer Immobilie, die nur einem Eigentümer gehört, durch eine professionelle Hausverwaltung geht.

In diesem Fall ist nämlich vor Allem die Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Pflicht. Zunächst ist zum Einen zu prüfen, ob die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung selbst sich nicht auf Gemeinschaftseigentum beziehen und schon deswegen von der Gemeinschaft, also den Eigentümern insgesamt zu tragen sind. Dies ist bei den Wänden als tragenden Bauteilen sicher der Fall. Soweit der Putz und der Wandbelag wie Tapete betroffen sind, könnte dies Sondereigentum des Wohnungseigentümers betreffen, das er grundsätzlich selbst instandzusetzen hat. Genau müsste dies durch einen Blick in die Teilungserklärung geklärt werden.

Selbst wenn Sondereigentum betroffen und von dem Eigentümer selbst instandzusetzen ist, dürfte hier ein Schadenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentumsgemeinschaft bestehen, da diese ihre Instandhaltungspflicht des § 21 Nr. 5 WEG verletzt hat, in dem der verschobenene Dachziegel, der als notwendiger Bestandteil des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehört, sechs Monate lang nicht in die korrekte Lage gebracht wurde.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ihrerseits dürfte eine Schadenersatzforderung wegen Verletzung des von ihr geschlossenen Verwaltungsvertrags mit dem Hausverwalter haben, da dieser gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig ist und in dringenden Fällen alle zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen muss. Ein undichtes Dach ist durchaus ein dringender Fall, bei dem Hausverwalter umgehend nach der Information einen Dachdecker hätte beauftragen müssen, der innerhalb von wenigen Tagen den Schaden behebt. Bei einem Wasserrohrbruch wäre sogar ein sofortiges Handeln geboten, anders aber z.B. bei der Beschädigung der Hauswand durch Schmierereien. Die Handlungfrist hängt also immer von der Art des Schadens und der Gefahr von Folgeschäden ab. Bei einem undichten Dach ist wegen der drohenden Durchfeuchtung des Mauerwerks jedenfalls nicht hinnehmbar, dass sechs Monate lang nichts passiert.

Die gleichen Handlungfristen würden sinngemäß gelten, wenn ein privater Hausbesitzer einen externen Hausverwalter mit der Verwaltung des gesamten Mietshauses beauftragt einschließlich der Instandsetzungsarbeiten. Auch in diesem Fall wäre es nicht hinnehmbar, dass ein solcher Schaden, der Folgeschäden mit sich bringt, so lange nicht behoben wird. Aber wie eingangs erwähnt vermute ich dass dieser Fall nicht gegeben ist.

Ich gehe eher davon aus, dass wir hier mit einer Forderungskette Eigentümer - Wohnungseigentümergemeinschaft - Hausverwalter zu tun. Dass der Eigentümer den Schaden am Dach kannte, dürfte ihm nicht schaden, da er für die Reparatur des Gemeinschaftseigentums nicht zuständig ist und den Schaden der zuständigen Hausverwaltung gemeldet hat. Allenfalls könnte man ihm ein Mitverschulden entgegenhalten, wenn er z.B. Möbel trotz Kenntnis des eindringenden Wassers nicht geschützt hat und diese beschädigt worden sind oder er sonst durch Maßnahmen den Schaden hätte verringern können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

ANTWORT VON

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