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Vorzeitige Aufhebung eines gewerblichen Mietvertrages

22.05.2012 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Guten Tag,

ich habe einen Gewerbemietvertrag (Einzelhandel), der für 5 Jahre abgeschlossen wurde und jetzt noch bis 31.10.13 läuft.

Aufgrund einer sehr schweren Erkrankung ist es mir nicht mehr möglich, das Geschäft bis zum Erreichen des Mietendes weiterzuführen und ich hatte den Vermieter darum gebeten, dass ich schon ein Jahr früher aus dem Vertrag komme. Zunächst hat er dem offen gegenübergestanden (zum jetzigen Zeitpunkt ist der Laden bereits 8 Monate geschlossen) aber jetzt, wo ich das schriftlich gemacht habe, will er nichts mehr davon wissen. Originalzitat: "Wenn keine Miete mehr kommt, haben wir ja die Arschkarte.". Kurzum, dann ist es ja besser, wenn ich die habe...

Ich habe auch signalisiert, dass ich ja keine Umsätze mehr fahre und sicher schon bald nicht mehr die Miete aufbringen könne, aber Fehlanzeige.

Frage: Gibt es nicht doch eine Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig aufzulösen. Das Problem ist sicherlich, dass z. B. die Verglasung nicht mehr dem üblichen Standard entspricht und der Vermieter es somit sehr schwer haben wird, den Laden wieder zu vermieten. Von einem Makler wurden wir übrigens darauf hingewiesen, dass wir seinerzeit einen Wohnraummietvertrag anstatt Gewerbevertrag unterschrieben haben. Dem haben wir aber seinerzeit keine Bedeutung beigemessen.

Wie sehen Sie die Situation?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet grundsätzlich mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt wird (§ 542 Absatz 2 Nr.1 BGB) oder eine abweichende vertragliche Regelung besteht. Eine außerordentliche Kündigung ist gemäß § 543 BGB nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Der wichtige Grund muss allerdings grundsätzlich aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers, in Ihrem Fall also des Vermieters stammen. Daher ist die Einstellung eines Gewerbebetriebs in den hierfür angemieteten Räumen kein wichtiger Grund, und auch eine schwere Erkrankung rechtfertigt regelmäßig keine außerordentliche Kündigung (OLG Düsseldorf,Beschluss vom 25. Juli 2008 - Az. I-24 W 53/08). Auch eine sonstige Verschlechterung in den wirtschaftlichen Verhältnissen einer Partei geht grundsätzlich zu ihren Lasten. Nur in Extremfällen wirtschaftlicher Notlage oder Existenzgefährdung kommt eine Ausnahme in Betracht, dann ist ggf. eine Anpassung oder vorzeitige Auflösung des Vertrages (meist gegen Ausgleichszahlung) gemäß § 313 BGB denkbar.

Wenn vertraglich keine andere vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde, bleibt für eine vorzeitige Beendigung daher zunächst nur ein Aufhebungsvertrag, worauf sich der Vermieter nach Ihrer Schilderung aber wohl nicht eingelassen hat. Es bleibt Ihnen zudem die Möglichkeit der Untervermietung für die Restmietzeit. Zwar ist die Untervermietung von der Zustimmung des Vermieters abhängig; wird diese aber ohne wichtigen Grund verweigert, hat der Mieter grundsätzlich das Recht, den Mietvertrag gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Wenn Sie einen solventen Nachmieter vorschlagen, könnte der Vermieter ebenfalls gemäß § 242 BGB verpflichtet sein, Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Bezüglich der Einstufung des Vertrages kommt es im Übrigen allein darauf an, ob die Vertragsparteien einen Wohn- oder einen Geschäftsraummietvertrag schließen wollten. Wenn sowohl für Sie als auch den Vermieter bei Vertragsabschluss klar war, dass die Räume zu gewerblichen und nicht zu Wohnzwecken vermietet werden sollen, spielt es in der Regel rechtlich keine Rolle, wenn der Vertrag fälschlicherweise als Wohnraummietvertrag bezeichnet wurde, so dass Sie hieraus dann leider keine weiteren Rechte ableiten können.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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