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Verschmelzung zweier benachbarter Grundstücke

| 04.05.2012 18:31 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Abend,
wir wohnen in Bayern in einem reinen Wohngebiet mit einem qualifizierten Bebauungsplan.
Unser Grundstück ist 30 x 40 m groß mit 30 m Straßenfront.
Wir sind auch Eigentümer des Nachbargrundstücks mit der Größe von 40 x 5 m, das auch im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt. Zur Straße hin ist es mit einer Garage, Größe 5 x 8m bebaut, die wir nutzen.

Frage:
Gibt es eine rechtliche Möglichkeit nach einer Verschmelzung beider Grundstücke mit dann einer Flurnummer, eine Vergrößerung des Baufensters entsprechend der Grundstücksvergrößerung, z. B. auf 12 X 21 m entsprechend der geltenden GRZ des Bebauungsplans zu beantragen?
Wie wäre die Vorgehensweise für das amtliche Verfahren und die gesetzliche Grundlage für diese Änderung?

Mit freundlichen Grüßen
04.05.2012 | 20:25

Antwort

von


(56)
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:



I.

Rechtsgrundlage für die Verschmelzung Ihrer Grundstücke ist § 890 BGB , danach können Ihre Grundstücke dadurch zu einem Grundstück vereinigt werden, dass Sie als Eigentümer beide Grundstücke als ein Grundstück unter einer neuen Nummer des Bestandsverzeichnisses ins Grundbuch eintragen lassen. Beide Grundstücke gelten dann als ein einziges neues Grundstück.


1.

Voraussetzung ist die rechtliche Selbständigkeit beider Grundstücke, also des 30 m Grundstücks und des 5 m Grundstücks durch sog. Zumessung und Vergabe einer neuen Flurstück Nr. Das größere Ihrer Grundstücke würde dann zum Hauptgrundstück.


2.

Gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben wäre von Ihnen eine so genannte Vereinigungserklärung die Sie auch als solche bezeichnen sollten. Im Zweifel wäre aber ebenfalls von einer Vereinigung auszugehen. Ihr direkter auf Vereinigung gerichteter Antrag wird aber dazu führen, dass die Verwirrungsprüfung i.S.d. § 6 GBO , der verfahrensrechtlich seitens des Grundbuchamtes zu beachten ist zu Ihren Gunsten ausfallen und der Umschreibung nicht im Wege stehen wird.


3.

Ihre Eigentümerstellung müssten Sie gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentlich beglaubigte Urkunden nachweisen, § 29 GBO . Dies kann durch die beim Grundbuchamt schon vorliegenden Grundbuchblätter geschehen, die Sie ja für beide Grundstücke als Eigentümer dokumentieren. Insoweit gehe ich davon aus, dass keine Komplikationen durch weigere Berechtigte (sog. Dritte) die Rechte an einem Ihrer Grundstücke geltend machen könnten bestehen. Deshalb genügt es, wenn Sie in Ihrer Vereinigungserklärung die Grundbuch-Nummer konkret bezeichnen.


4.

Im Ergebnis werden Ihre beiden von der Vereinigung betroffenen Grundstücke sodann Bestandteil eines neuen Grundstücks. Dieses wäre dann Anknüpfungspunkt für die Festlegung des neuen Baufensters aber auch für neue Belastungen (Erschließungskosten, Grundsteuern, Kommunalabgaben etc.)



II.

Wesentliche Rechtsgrundlage für die von Ihnen angestrebte Festlegung eines neuen Baufensters ist der Bebauungsplan selbst, so wie er im Lichte der § 23 BauNVO i.V.m. § 16 Abs. 5 BauNVO anzuwenden ist.


1.

Die Textlichen Festsetzungen enthalten die Kriterien, die der kommunale Satzungsgeber für die Grundstücke des Plangebiets gewollt hat. Also Baugrenzen, Baulinien, Gebäudehöhe, Überbaubare Grundstücksfläche, Geschossflächen und sonstige Besonderheiten des Plangebiets.


2.

Diese textlichen Festsetzungen werden sodann auf die verschiedenen Grundstücke erstreckt, indem bezogen auf jedes Grundstück die überbaubare Fläche eingezeichnet und die Zulässige Geschossanzahl und zu beachtende Höhen eingetragen werden.


3.

Sofern Ihnen beide Grundstücke im Zeitpunkt der Planaufstellung schon gehörten besteht die Möglichkeit, dass die Bauaufsichtsbehörde bei der Planerstellung diesen Umstand schon berücksichtigt hat. Das heißt, dass das Baufenster möglicherweise nicht rein formal, anhand der Flurstücke entsprechend der Nummerierung, sondern vielmehr entsprechend der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse eingezeichnet wurde. Für diesen Fall hätte die Behörde also so getan, als wäre die rechtliche Vereinigung Ihrer beiden Grundstücke schon erfolgt, indem die Bebauung bereits so ermöglicht wurde, als wären die Grundtücke schon eine Einheit. Für diesen Fall hätten Sie keine Möglichkeit auf eine Änderung des Baufensters hinzuwirken.


4.

Waren beide Grundstücke noch nicht in Ihrem Eigentum als der Plan gezeichnet wurde, oder haben Sie bei der öffentlichen Bekanntmachung des Bebauungsplans nicht entsprechend insistiert, so spricht viel dafür, dass sich auch das Baufenster lediglich an den vorhandenen Flurstücken orientiert, die weiteren 5 m also unberücksichtigt geblieben sind. In diesem Fall hätten Sie gute Möglichkeiten beim Bauamt Ihrer Verwaltung eine Änderung der zeichnerischen Festsetzungen (Baufenster) zu erwirken. Diese wird voraussichtlich weder hinsichtlich der Bautiefe, noch hinsichtlich der Baulinie erfolgen können, da diese durch den Beklagten einheitlich festgesetzt werden. Eine Veränderung kommt daher nur in der Breite und zwar in Richtung Ihres schmaleren Grundstücks (5 m x 40 m) in Betracht.


5.

Um diese Veränderung zu erwirken bedarf es, nicht zwingend der Vereinigung beider Grundstücke. Vielmehr wäre eine veränderte Bebauung auch zulässig, wenn Sie dem Bauamt nachweisen, dass der Nachbar zugestimmt hat, etwa durch Gewährung einer sog. Baulast. Eine solche bedarf nicht zwingend der Eintragung. Da Sie gleichzeitig der Nachbar sind, ist es auch möglich dem Bauamt etwa durch Vorlage der Grundbuchauszüge, die Sie schon jetzt besitzen sollten, Ihre Eigentümerstellung nachzuweisen. Dadurch könnten Sie eine Bebauung etwa bis zur Grenze des 5 m Grundstücks ermöglichen, weil Sie in Ihrer Nachbareigenschaft dieser Art der Bebauung zustimmen und sicherstellen, dass die notwendigen Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück (dem Ihnen gehörenden 5 m Grundstück) liegen dürfen und dort von abstandsrechtlich relevanter Bebauung freigehalten werden.



III.

Da Sie so konkret fragen gehe ich davon aus, dass Sie in Kürze bauen möchten und sich bereits im ernsthaften Planungsstadium befinden.


1.

Ich empfehle Ihnen deshalb einen Architekten (eine Architektin) aufzusuchen und sich von diesem hinsichtlich der in Ihrem konkreten Fall bestehenden Überplanungsmöglichkeiten beraten zu lassen.


2.

Dieser hat nach Maßgabe der ihm bekannten Behördenpraxis sodann einen genehmigungsfähigen Bauantrag einzureichen. Eine davor zu stellende Bauvoranfrage wird dazu beitragen, die rechtlichen Möglichkeiten einer außerhalb des Baufensters liegenden Bebauung auszuloten, auch ohne dass es einer rechtlichen Verschmelzung beider Grundstücke bedarf, dann könnten Sie sich sowohl die Zeit als auch die Gebühren des grundbuchrechtlichen Verfahrens sparen. Sicherheitshalber könnten Sie beispielsweise die von Ihnen abzugebende Baulasterklärung ins Baulastenverzeichnis der für Sie zuständigen Bauordnungsbehörde eintragen lassen.


3.

Im Übrigen ist der Architekt auch der richtige Ansprechpartner wenn es um die Planvorlagen für das Vermessungs- und Katasteramt geht. Schließlich müsste das von Ihnen neu geschaffene Grundstück ja auch komplett neu vermessen werden, bevor dann im Anschluss an das Grundbuchverfahren das Planänderungsverfahren durchgeführt wird. Erst im Anschluss daran käme es zu dem - bei der angesprochen "Baulast-Lösung" direkt möglichen - eigentlichen Baugenehmigungsverfahren.



Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Bewertung des Fragestellers 04.05.2012 | 20:40

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